บทวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยระดับหรู: โอกาสทองของกลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ไทย ปี 2569
ในขณะที่ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยปี 2569 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนจากสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน โดยเฉพาะผลกระทบจากความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ และการชะลอตัวของการใช้จ่ายของผู้บริโภคในตลาดแมส แต่ตลาดที่อยู่อาศัยใน “กลุ่มบ้านหรู” หรือ “บ้านราคาสูง” กลับยังคงมีสัญญาณเชิงบวกที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง
ข้อมูลล่าสุดจากผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์สะท้อนให้เห็นว่า กลุ่มบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กำลังกลายเป็นเซ็กเมนต์ที่ “ไม่มีวันตาย” และยังคงเป็นเสาหลักที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงที่ผ่านมา แม้ว่าลูกค้าในกลุ่มนี้อาจใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้นกว่าเดิม แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ของกลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ยังคงแข็งแกร่ง สะท้อนผ่านอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดบนที่ลดลงน้อยกว่าตลาดล่างอย่างชัดเจน
รายงานฉบับนี้จะวิเคราะห์เจาะลึกถึงปัจจัยที่ทำให้ตลาดบ้านหรูยังคงเติบโตสวนกระแสความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ การแข่งขันของแบรนด์ยักษ์ใหญ่ในการเจาะกำลังซื้อกลุ่มใหม่ รวมถึงโอกาสและความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการและผู้บริโภคในสภาวะปัจจุบัน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความท้าทายและการปรับตัว
สุรเชษฐ์ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้ให้ข้อมูลเชิงลึกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 สัญญาณชะลอตัวปรากฏเด่นชัดมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียม ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่ต่างปรับกลยุทธ์หันไปเน้นหนักกับการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อกระจายความเสี่ยงจากการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่
ในมุมมองของผู้บริโภค พบว่าการตัดสินใจซื้อเริ่มมีการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง สังเกตได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ซึ่งลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สาเหตุหลักมาจากการที่ผู้บริโภคมีความระแวงต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ
อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ตลาดโดยรวมเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก แต่ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับเติบโตขึ้นอย่างน่าสนใจ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ
ข้อมูลดังกล่าวชี้ให้เห็นว่า กลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังคงมีศักยภาพทางการเงินที่ดี ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัวน้อยกว่าตลาดแมส และมีความต้องการซื้อจริงที่แข็งแกร่ง ส่งผลให้ตลาดบ้านหรูกลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน
ทำไม ‘บ้านหรู 10-30 ล้าน’ ถึงไม่มีวันตาย?
คำถามที่น่าสนใจคือ ทำไมบ้านหรูจึงยังคงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง แม้ในสภาวะที่เศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย?
โครงการแนวราบครองตลาดบน: จากการประเมินของ “สุรเชษฐ” พบว่าโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 10-30 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้พัฒนาโครงการเลือกให้น้ำหนักกับการลงทุนและพัฒนาโครงการในเซ็กเมนต์นี้อย่างต่อเนื่อง
ฐานกำลังซื้อที่มั่นคง: กลุ่มลูกค้าในตลาดนี้มีฐานรายได้ที่แข็งแกร่ง มักเป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีความมั่นคงทางการเงิน ทำให้ได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น ๆ
มูลค่าเพิ่มระยะยาว (Long-term Value): ผู้ซื้อกลุ่มนี้มองว่าการซื้อบ้านหรูไม่เพียงแต่เป็นการตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง แต่ยังเป็นการลงทุนเพื่อสร้างมรดก และส่งต่อความมั่งคั่งให้กับทายาทในอนาคต เนื่องจากราคาที่ดินในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
การแข่งขันดุเดือดของผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดบ้านหรู
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ต่างเร่งสร้างความแตกต่างและจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่หลากหลาย เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า และครองส่วนแบ่งตลาดที่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีแบรนด์หลักที่น่าสนใจดังนี้
แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (Sansiri): แบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” ยังคงเป็นผู้นำตลาดด้วยการปรับปรุงดีไซน์ ฟังก์ชัน และนำเสนอแนวคิดที่อยู่อาศัยที่ทันสมัยอยู่เสมอ แสนสิริยังคงเน้นจุดขายในด้านบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ในขณะเดียวกัน แบรนด์ “บุราสิริ” ก็เน้นการสร้างบรรยากาศการพักผ่อนแบบรีสอร์ตเพื่อดึงดูดลูกค้า
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (Land and Houses): ในฐานะพี่ใหญ่ของวงการ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงมีภาพลักษณ์ด้านคุณภาพและความเชื่อมั่นของแบรนด์หลักอย่าง “ชัยพฤกษ์” “มัณฑนา” และ “สีวลี” ซึ่งมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้านให้สอดคล้องกับยุคสมัยอยู่เสมอ แม้ราคาเริ่มต้นจะสูงกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพ ทำให้แบรนด์เหล่านี้ยังคงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC Asset): เอสซี เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในตลาดนี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” (ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท) และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” (ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท) ซึ่งเน้นการออกแบบที่หรูหราและทันสมัย
เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) (AP Thai): เอพี มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลที่มีศักยภาพทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล
นอกจากนี้ยังมีผู้เล่นรายใหญ่อื่น ๆ ที่มีศักยภาพ เช่น ศุภาลัย (Supalai) และ พฤกษา (Pruksa) ที่ยังคงพัฒนาโครงการในตลาดนี้ แม้ว่าสัดส่วนอาจไม่สูงเท่ากับแบรนด์หลักก็ตาม
กลุ่มเป้าหมาย ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’: ความต้องการที่เหนือกว่าราคา
กลุ่มเป้าหมายหลักในตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท คือ “เศรษฐีรุ่นใหม่” ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง และให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตมากกว่าราคา
ความคุ้มค่าและขนาดพื้นที่ใช้สอย: แม้จะอยู่ในกลุ่มตลาดบน แต่ผู้บริโภคกลุ่มนี้ก็ยังคงมองหา “ความคุ้มค่า” โดยเฉพาะขนาดพื้นที่ใช้สอยที่เพียงพอต่อการรองรับสมาชิกในครอบครัวและการใช้ชีวิตประจำวัน
ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์: ปัจจัยสำคัญคือการเดินทางที่สะดวกสบาย เชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน นอกจากนี้ ทำเลที่มีสภาพแวดล้อมที่ดี สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ยังเป็นที่ต้องการอย่างยิ่ง
ทำเลทองที่น่าจับตามอง: พื้นที่ยอดนิยมสำหรับการพัฒนาโครงการในระดับนี้ ได้แก่ รามอินทรา, บางนา, ดอนเมือง, ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่ติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างต่อเนื่อง
สถานะทางการเงินที่มั่นคง: ผู้บริโภคกลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง ถือเป็นกลุ่ม “Young Successor” ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อของพวกเขาจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเพียงอย่างเดียว แต่เน้นที่ความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จของตนเอง
การตัดสินใจที่เน้นกลยุทธ์: ในสภาวะที่เศรษฐกิจไม่แน่นอน
