บ้านหรู 10-30 ล้านบาท: ตลาด ‘คงทน’ ท่ามกลางความผันผวน – 4 ยักษ์ใหญ่รุกแย่งกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่ 2026’
กรุงเทพฯ, 14 เมษายน 2569 – ท่ามกลางกระแสความกังวลต่อความผันผวนทางเศรษฐกิจโลก และภาวะเงินเฟ้อที่ยังคงเป็นแรงกดดันให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกต้องปรับกลยุทธ์ครั้งใหญ่ แต่หนึ่งในตลาดที่ยังคง “ต้านทานลม” และแสดงศักยภาพการเติบโตอย่างน่าจับตามองในประเทศไทย คือ กลุ่ม บ้านหรูราคา 10-30 ล้านบาท ซึ่งผู้เชี่ยวชาญชี้ว่า แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่ความต้องการ ‘เรียลดีมานด์’ ในตลาดบนยังคงแข็งแกร่ง โดยเฉพาะกลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่มีกำลังซื้อและมองหาความมั่นคงในสินทรัพย์ระยะยาว
ตามรายงานแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสที่ 1 ปี 2569 พบว่า สัญญาณการชะลอตัวปรากฏชัดเจนในกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียม โดยผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันมาปรับพอร์ตเพื่อกระจายความเสี่ยง และเน้นพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้นในหลากหลายระดับราคา ในขณะที่ปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ทว่า ในทางตรงกันข้าม ตลาดบ้านเดี่ยวระดับบน (Luxury Residential Segment) โดยเฉพาะกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ราคา 10-30 ล้านบาท กลับไม่ได้รับผลกระทบเท่าที่ควร และยังคงมีการโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์นี้มีฐานะการเงินที่มั่นคงกว่า ได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจน้อยกว่า และถึงแม้จะใช้เวลาพิจารณานานขึ้น แต่ความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงสูง
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย (Cushman & Wakefield Thailand) อธิบายว่า “ในช่วงสองสามปีที่ผ่านมา กลุ่มบ้านเดี่ยวระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไปได้กลายเป็นกลไกสำคัญที่ขับเคลื่อนตลาดโดยรวม โดยมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่าเมื่อเทียบกับกลุ่มราคาต่ำกว่า ซึ่งชี้ให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันและฐานลูกค้าที่แข็งแกร่ง การที่เราให้ความสำคัญกับกลุ่มนี้ก็เพราะ 80% ของโครงการระดับบนในปัจจุบันเป็นบ้านเดี่ยว ทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องทุ่มเททรัพยากรและนวัตกรรมอย่างต่อเนื่องเพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง”
การแข่งขัน 4 ยักษ์ใหญ่ ชิง ‘เศรษฐีรุ่นใหม่ 2026’
ตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท ถูกครอบครองโดยกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ ที่ต่างงัดกลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อสร้างความแตกต่างและแย่งชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ทั้งไลฟ์สไตล์ ความหรูหรา และทำเลที่ได้เปรียบในการใช้ชีวิต
แสนสิริ (Sansiri): ยักษ์ใหญ่แห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงครองตำแหน่งผู้นำในตลาดนี้ ด้วยแบรนด์หลัก “เศรษฐสิริ” (Sadeethiri) ที่เน้นการสร้างภาพลักษณ์ให้แก่ผู้อยู่อาศัย และมีการปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชันให้ทันสมัยอยู่เสมอ นอกจากนี้ แสนสิริยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” (Burasiri) ซึ่งออกแบบภายใต้แนวคิดรีสอร์ตหรู พร้อมจุดแข็งด้านการบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่ตอบโจทย์ลูกค้ารุ่นใหม่ที่ให้ความสำคัญกับความสะดวกสบายและความอุ่นใจ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses – LH): ในฐานะพี่ใหญ่ของวงการ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาภาพจำด้านคุณภาพและความน่าเชื่อถือของแบรนด์หลักในกลุ่มนี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “ชัยพฤกษ์” (Chaiyaphruek), “มัณฑนา” (Manthana) และ “สีวลี” (Sealee) ที่มีการปรับโฉมให้ทันสมัยตามยุคสมัย ราคาขายมักเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยชื่อเสียงและความมั่นใจ ทำให้แบรนด์เหล่านี้ยังคงเป็นที่นิยมของผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาท ที่มีคุณภาพสูง
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): บริษัท เอสซี แอสเสทฯ เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาดังกล่าว โดยมีแบรนด์เรือธง “บางกอก บูเลอวาร์ด” (Bangkok Boulevard) ในระดับราคา 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” (Bangkok Boulevard Signature) ในระดับราคา 20-35 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการบ้านในย่านทำเลศักยภาพ
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): บริษัท เอพีฯ ยังคงมีแบรนด์หลักที่แข็งแกร่งในกลุ่มราคานี้ ได้แก่ “เดอะซิตี้” (The City) และ “เซนโทร” (Centro) ซึ่งมีการกระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล และมักมาพร้อมกับโปรโมชั่นที่ดึงดูดใจ
นอกเหนือจากผู้เล่นรายใหญ่เหล่านี้ ยังมีผู้ประกอบการอื่น ๆ เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (Supalai) และ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) (Pruksa) ที่เข้ามาแข่งขันในตลาดนี้ แต่จำนวนอาจจะไม่มากเท่าผู้ประกอบการรายใหญ่
“เศรษฐีรุ่นใหม่ 2026” กับเกณฑ์การเลือกบ้านหรู
สำหรับกลุ่มเป้าหมายหลักในตลาดนี้ สุรเชษฐ ให้ความเห็นว่า “ส่วนใหญ่คือคนรุ่นใหม่ชาวไทย อายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเป็นหลัก พวกเขามองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่สะดวกสบาย ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ และสถาบันการศึกษาชั้นนำสำหรับบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและบรรยากาศภายในโครงการที่สะท้อนถึง ‘คุณภาพชีวิต’ ที่ดี”
ทำเลที่เป็นที่นิยมมากสำหรับกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้ ได้แก่ รามอินทรา, บางนา, ดอนเมือง, ราชพฤกษ์ และพื้นที่ปริมณฑลที่เชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่ค่อนข้างแข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่มที่เรียกว่า ‘Young Successor’ หรือผู้ที่ประสบความสำเร็จในการประกอบอาชีพตั้งแต่อายุยังน้อย พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อของพวกเขาจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือโปรโมชั่นเพียงอย่างเดียว แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึงความสำเร็จ ในสภาวะที่เศรษฐกิจกำลังชะลอตัวเช่นนี้ กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้จึงมักจะใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้นในระหว่างการเจรจา”
บ้านต้นทุนเดิม vs. มาตรการรัฐ: โอกาสทองสำหรับผู้ซื้อ
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา ราคาวัสดุก่อสร้างจะมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันที่สูงขึ้นจากสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลาง แต่ราคาขาย บ้านหรู 10-30 ล้านบาท ในตลาดปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม”
หากภาวะความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ยืดเยื้อยาวนาน ราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการผลิตที่สูงขึ้นในทันที “ช่วงเวลานี้จึงอาจถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงในการเข้าถือครองสินทรัพย์ ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีแนวโน้มที่จะได้รับผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว
