อสังหาฯ ไทย: ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท ยืนหยัดท่ามกลางเศรษฐกิจผันผวน หลังวิกฤตโควิด-19 สู่การฟื้นตัวปี 2569
ภายหลังสถานการณ์แพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทย ทำให้การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด อย่างไรก็ตาม ในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์บางเซ็กเมนต์เริ่มส่งสัญญาณเชิงบวก โดยเฉพาะกลุ่ม “บ้านหรู” ระดับราคา 10-30 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น ๆ และยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาด
จากการสำรวจข้อมูลตลาดและแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสแรกของปี 2569 โดย นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย (Surachet Kongcheep, Cushman & Wakefield Thailand) พบว่าสัญญาณการชะลอตัวยังคงปรากฏในหลายตลาด โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการหลายรายปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ หันไปเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคาเพื่อบริหารความเสี่ยง ขณะที่ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในภาพรวมยังอยู่ในระดับทรงตัว การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ยังคงต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
‘บ้านหรู’ ในตลาดไทย: ไม่เคยตาย แม้เจอแรงกดดัน
แม้ภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปี 2569 จะยังมีความไม่แน่นอน จากปัจจัยภายนอก เช่น สงครามตะวันออกกลางที่ส่งผลต่อราคาน้ำมันและอัตราเงินเฟ้อ รวมทั้งความผันผวนของเศรษฐกิจโลก แต่ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทยังคงยืนหยัดอย่างแข็งแกร่ง จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่แสดงให้เห็นว่า กลุ่มราคานี้มีอัตราการลดลงน้อยกว่ากลุ่มตลาดทั่วไป
“หัวใจหลักที่ทำให้ตลาดบ้านหรูเติบโตได้ คือ การมีเรียลดีมานด์ (Real Demand)” นายสุรเชษฐ อธิบาย “ตลาดนี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับเก็งกำไร แต่เป็นความต้องการอยู่อาศัยจริงของผู้ที่มีกำลังซื้อสูง ลูกค้ากลุ่มนี้มีศักยภาพทางการเงิน มีสินทรัพย์ และได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัวน้อยกว่ากลุ่มอื่น ๆ”
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการแนวราบในระดับราคาดังกล่าว ซึ่งครองสัดส่วนกว่า 75-80% ของตลาดบ้านหรูทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการยังคงให้ความสำคัญกับการลงทุนพัฒนาโครงการในตลาดนี้อย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพและมีโอกาสในการขยายตัวมากกว่าตลาดหรูหราพิเศษ (Ultra-luxury) ในบางพื้นที่
4 มหาอำนาจเจ้าตลาดบ้านหรู
การแข่งขันในตลาดบ้านหรูปี 2569 ดุเดือดขึ้นกว่าที่เคย ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างงัดกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้ากำลังสูง ซึ่งกลยุทธ์หลักๆ มุ่งเน้นไปที่การสร้างจุดเด่นเฉพาะตัว และการตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) – Sansiri
ในกลุ่มผู้นำอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงยึดมั่นกับแบรนด์หลัก “เศรษฐสิริ (Sethasiri)” ซึ่งเป็นแบรนด์ที่มีภาพจำในเรื่องของ “ความสำเร็จ” และ “รสนิยม” แสนสิริยังคงพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์และฟังก์ชันของบ้านอย่างต่อเนื่อง ให้ทันสมัย และตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าระดับบน นอกจากนี้ แบรนด์ “บุราสิริ (Burasiri)” ยังเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกสำคัญที่เน้นบรรยากาศรีสอร์ต และการบริการหลังการขาย รวมถึงระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่สร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดกลาง-บนที่ต้องการความสะดวกสบายและความปลอดภัย
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) – Land and Houses
ในฐานะพี่ใหญ่ของวงการ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ยังคงเป็นแบรนด์ที่ได้รับความเชื่อมั่นในเรื่องของคุณภาพและความคุ้มค่า โครงการบ้านเดี่ยวในตลาดบนของ LH ที่ได้รับความนิยมอย่างสูงคือ “ชัยพฤกษ์ (Chaiyaphruek)” และ “มัณฑนา (Manthana)” ซึ่งมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้านให้สอดคล้องกับเทรนด์การอยู่อาศัยยุคใหม่ แม้ราคาขายจะเริ่มต้นสูงกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือ ทำให้ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ที่มองหาบ้านในระดับราคานี้
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) – SC Asset
เอสซี แอสเสท (SC) เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรระดับบนอย่างต่อเนื่อง โดยมีแบรนด์เรือธงคือ “บางกอก บูเลอวาร์ด (Bangkok Boulevard)” ที่ราคาเริ่มต้นประมาณ 10 ล้านบาท และแบรนด์ไฮเอนด์อย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ (Bangkok Boulevard Signature)” ที่มีราคาขายตั้งแต่ 20-35 ล้านบาท ซึ่งมุ่งเน้นการออกแบบที่โดดเด่นและทำเลที่ตั้งใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) – AP Thailand
เอพี ไทยแลนด์ (AP) มีแบรนด์หลักในตลาดนี้คือ “เดอะซิตี้ (The City)” และ “เซนโทร (Centro)” ซึ่งกระจายการพัฒนาโครงการอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยมุ่งเน้นการตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายและการเดินทางที่เชื่อมต่อ
นอกจากแบรนด์หลักเหล่านี้แล้ว ยังมีผู้เล่นรายอื่น ๆ ที่มีศักยภาพในตลาดนี้ เช่น ศุภาลัย (Supalai) และ พฤกษา (Pruksa) ซึ่งต่างก็มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 10-30 ล้านบาท แต่จำนวนโครงการอาจไม่เทียบเท่ากับผู้นำตลาด
‘เศรษฐีรุ่นใหม่’: เป้าหมายหลักของตลาดบ้านหรู
สำหรับผู้ซื้อเป้าหมายหลักในกลุ่ม “บ้านหรู 10-30 ล้านบาท” นายสุรเชษฐ กองชีพ วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยมีเกณฑ์การตัดสินใจที่ซับซ้อนและให้ความสำคัญกับ “คุณภาพชีวิต” และ “ภาพลักษณ์” มากกว่าราคาหรือของแถม
ทำเลที่ตั้ง เป็นปัจจัยสำคัญอันดับต้นๆ กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้มองหาทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้โครงข่ายถนนสายหลัก และระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้า นอกจากนี้ ยังต้องอยู่ในทำเลที่ใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน และมีสภาพแวดล้อมทางสังคมที่ดีภายในโครงการ
ความสำเร็จในอาชีพ ของผู้ซื้อกลุ่มนี้ มักเป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง ทำให้การตัดสินใจซื้อไม่ได้ขึ้นอยู่กับโปรโมชั่นหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและความลงตัวกับไลฟ์สไตล์ ส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม Young Successors ที่ประสบความสำเร็จในวัยหนุ่มสาว และต้องการที่อยู่อาศัยที่สะท้อนความสำเร็จและรสนิยมของตนเอง
“ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด” นายสุรเชษฐ ให้ข้อคิดเห็น “การตัดสินใจที่นานขึ้นนี้ ทำให้ผู้ประกอบการเองต้องเร่งปรับตัว และเกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้นสำหรับผู้บริโภคที่พร้อม”
‘บ้านต้นทุนเดิม’ ในตลาดไทย: โอกาสทองก่อนราคากระโดด
แม้จะมีแรงกดดันด้านต้นทุนการผลิตที่ปรับตัวสูงขึ้น จากภาวะเงินเฟ้อและสถานการณ์สงครามในต่างประเทศ แต่ราคาขาย “บ้านหรู 10-30 ล้านบาท” ในปี 2569 ส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อยาวนานกว่าเดิม ราคาขายอาจต้องมีการปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่
“ช่วงเวล
