วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อบ้าน: 6 โซนตลาดอสังหาฯ ปี 2569 กับโอกาสและความเสี่ยงที่ไม่ควรมองข้าม
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับปรากฏการณ์ที่น่าจับตาที่สุดในรอบหลายปี สัญญาณเตือนที่ชัดเจนที่สุดไม่ใช่เพียงแค่ตัวเลขการซื้อขาย แต่คือ วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ (Mortgage Rejection Crisis) โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายถอยออกจากตลาดแมส หันไปพึ่งพากลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง (High Net Worth Individuals – HNWI) และกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่ใช้เงินสดเป็นหลัก เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการกู้ซื้อ
อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ตลาดแมสกำลังตึงตัว ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับ ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงมี “โอกาส” ที่น่าสนใจ โดยเฉพาะกลุ่มตลาดบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่ยังมองหาที่อยู่อาศัยคุณภาพในราคาที่จับต้องได้
6 โซนทำเลร้อนที่ต้องจับตาใน ปี 2569
จากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑลโดยบริษัท เทอร์ร่า มีเดีย (Terra Media) ชี้ให้เห็นว่า 6 โซนหลักในทำเลเหล่านี้มีทั้งโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกัน ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ให้เหมาะสมกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมายในแต่ละพื้นที่
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD): ตลาดลักชัวรีเฉพาะกลุ่ม
พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD (Central Business District) ของกรุงเทพฯ เช่น สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ได้กลายเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) สำหรับ บ้านหรู ที่มีราคาสูงเกินกว่า 65 ล้านบาทต่อยูนิต แม้ราคาจะสูงมาก แต่ตลาดนี้ยังคงเติบโตต่อเนื่องด้วยอัตราประมาณ 10% ต่อปี สำหรับคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว สะท้อนให้เห็นชัดเจนว่า นี่คือตลาดสำหรับกลุ่มลูกค้าระดับบนสุดเท่านั้น
ความท้าทาย: เนื่องจากโครงการที่เหลือขายส่วนใหญ่เป็นบ้านระดับลักชัวรี ดีเวลลอปเปอร์ต้องพุ่งเป้าไปหากลุ่มลูกค้าต่างชาติและกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวนมากตั้งแต่ 30 ล้านบาท หรือ HNWI กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้ต้องการ “ประสบการณ์” มากกว่าแค่ตารางเมตร สิ่งที่ตามมาคือต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูง การแข่งขันที่รุนแรง และทางเลือกที่หลากหลายของลูกค้า
โซนในเมือง (Urban): วิกฤตคอนโดและความหวังของทาวน์โฮม
ทำเลในเมืองอย่าง จตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับช่วงที่ยากลำบากที่สุดในรอบ 10 ปีของตลาดคอนโดมิเนียม โดยมีโครงการใหม่เปิดตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ คอนโดมิเนียมที่ยังคงขายได้ดีมักจะมีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนตลาด ทาวน์โฮม 3 ชั้น กลับกลายเป็นฮีโร่ของโซนนี้ ด้วยราคาที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท ทาวน์โฮมที่ออกแบบมาเพื่อการอยู่อาศัยจริงกำลังได้รับความนิยมอย่างสูง ถือเป็นโอกาสของสินค้าในกลุ่มกลาง-ล่างที่ตอบโจทย์ดีมานด์นี้
ความท้าทาย: ผู้ประกอบการต้องแข่งขันกับสต็อกคอนโดมือสองจำนวนมากในตลาด ซึ่งมีราคาที่แข่งขันได้มากกว่าโครงการใหม่
โซนตะวันออก (East): กำลังเติบโตของบ้านแนวราบ
โซนตะวันออก ได้แก่ เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังก้าวขึ้นมาเป็นดาวรุ่งของตลาดแนวราบอย่างแท้จริง โดยมีอัตราการเติบโตต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในขณะที่ตลาดคอนโดยังทรงตัวอยู่ในระดับ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่มียูนิตขายดีในกลุ่มราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร โซนนี้เป็นโอกาสสำหรับผู้ซื้อที่กำลังหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงและยอมจ่ายเพิ่มเพื่อทำเลที่ดีขึ้น
ความท้าทาย: การเติบโตอย่างรวดเร็วทำให้เกิดความกังวลเรื่องโครงสร้างพื้นฐาน ระบบขนส่งสาธารณะ และการขยายตัวของชุมชนเมืองที่ต้องได้รับการสนับสนุนอย่างเหมาะสมเพื่อรองรับจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้น
โซนตะวันตก (West): ความเสี่ยงในกลุ่มกลาง-บน
ทำเลโซนตะวันตก เช่น ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 มีการปรับราคาขึ้นเล็กน้อย แต่ต้องเผชิญกับความเสี่ยงสูง จำนวนโครงการเปิดใหม่ลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะกลุ่มบ้านแนวราบระดับราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายยากที่สุดในขณะนี้ ในทางกลับกัน กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับขายได้ดีอย่างน่าประหลาดใจ โครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี สะท้อนถึงการตั้งรับเต็มรูปแบบของผู้ประกอบการ
โอกาสและความท้าทาย: เป็นโอกาสสำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทที่กำลังต้องการบ้าน แต่ก็เป็นความท้าทายอย่างมากสำหรับกลุ่มตลาดกลาง-บน ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกที่มีอยู่
โซนเหนือ (North): การเติบโตตามรถไฟฟ้าและปัญหาสต็อกล้น
โซนเหนืออย่าง ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา เป็นพื้นที่ที่เติบโตตามโครงการรถไฟฟ้า ทำให้มีทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมใหม่เปิดตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ตลาดแนวราบยังคงนิ่งทั้งด้านราคาและจำนวนโครงการใหม่ กลุ่มสินค้าที่กระจายอยู่ส่วนใหญ่มีราคาอยู่ในช่วง 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโด ได้รับแรงหนุนอย่างมากจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย หมอชิต-คูคต ทำให้ราคาเริ่มไต่ขึ้นไปถึงระดับ 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร
ความท้าทาย: ปัญหาสำคัญที่สุดของโซนนี้คือ “สต็อกเหลือจำนวนมาก” การกระจายตัวของโครงการที่ขยายตัวตามระบบขนส่งเป็นจุดแข็ง แต่ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการสต็อกให้ดีเพื่อไม่ให้ล้นตลาด
โซนนนทบุรี (Nonthaburi): ดาวรุ่งแนวราบกับปัญหาสต็อกคอนโด
โซนนี้ถือเป็นทำเลที่มีการเติบโตอย่างแข็งแกร่งที่สุดสำหรับตลาดบ้านแนวราบ โดยมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี มาเป็นเวลา 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีที่สุดคือกลุ่มราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งตอบสนองความต้องการของตลาดเรียลดีมานด์ได้อย่างชัดเจน ในทางกลับกัน โครงการคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงยังคงเผชิญกับปัญหา สต็อกล้น (Over Supply) มานานเกือบทศวรรษ โดยเฉพาะระดับราคาต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นตลาดที่อ่อนแรงมานานมาก
โอกาสและความท้าทาย: แม้บ้านแนวราบจะยังเติบโตได้อีกมาก แต่ความท้าทายตกอยู่ที่โครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกที่เหลืออยู่ในตลาด
โอกาสและกลยุทธ์สำหรับปี 2569
แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายจากกำลังซื้อที่หดตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และอัตราดอกเบี้ยที่ยังไม่เอื้ออำนวย แต่โอกาสในตลาดอสังหาฯ ยังคงมีอยู่อย่างชัดเจนใน 2 กลุ่มหลัก คือ:
ตลาดลักชัวรีและตลาดบ้านสำหรับผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง (HNWI): กลุ่มลูกค้าเหล่านี้ถือเป็น “Safe Haven” ของตลาด เพราะกำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง ดีเวลลอปเปอร์ต้องนำเสนอสินค้าที่ “แตกต่าง” และ “มีคุณค่าใหม่” เพื่อดึงดูดลูกค้ากลุ่มนี้
ตลาดแมสสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand): กลุ่มลูกค้าที่มองหาบ้านระดับราคา 3-10 ล้านบาท โดยเฉพาะบ้านแนวราบและทาวน์โฮม ยังคงมีโอกาสอย่างมาก ทางรอดของดีเวลลอปเปอร์ในยุคนี้คือ การช่วยลูกค้าให้
