มนต์เสน่ห์บ้านหรู 10-30 ล้านบาท: บทพิสูจน์ความ ‘ไม่มีวันตาย’ ในวันที่เศรษฐกิจผันผวน
ในบริบทเศรษฐกิจมหภาคปี 2569 ที่หลายภาคส่วนยังต้องเผชิญกับความผันผวนและความไม่แน่นอน สัญญาณการชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบางตลาดเริ่มส่งเสียงชัดเจน แต่ท่ามกลางกระแสที่ดูเหมือนจะซบเซานั้น ตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท กลับกลายเป็นกลุ่มที่ยืนหยัดอย่างแข็งแกร่ง และกำลังเป็นกลไกหลักในการขับเคลื่อนอุตสาหกรรมนี้ในปัจจุบัน ด้วยการผสานกันระหว่าง “ดีมานด์จริง” (Real Demand) และ “อำนาจซื้อที่มีเสถียรภาพ” (Stable Purchasing Power)
เพื่อให้เข้าใจภาพรวมของความเคลื่อนไหวในตลาดนี้อย่างลึกซึ้ง เราได้สัมภาษณ์ “สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ซึ่งได้ให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด แนวทางการแข่งขันของผู้ประกอบการ และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคในกลุ่มนี้
ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การจัดทัพใหม่ของ “ยักษ์ใหญ่”
ไตรมาส 1 ปี 2569 เป็นช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมเริ่มส่งสัญญาณถึงการปรับฐานที่ชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายตัดสินใจชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Launches) และปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ไปสู่การพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา การเคลื่อนไหวนี้เป็นไปเพื่อ “บริหารความเสี่ยง” (Risk Management) ในภาวะที่ผู้บริโภคเริ่มมีความลังเลในการตัดสินใจซื้อ (Reluctant to Buy) ซึ่งสะท้อนได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม หากมองลึกลงไปในโครงสร้างตลาด จะพบว่าสถานการณ์ไม่ได้ราบเรียบเป็นเนื้อเดียวกัน ความชัดเจนที่ปรากฏคือ ความโดดเด่นของตลาดบ้านหรู โดยเฉพาะกลุ่มที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป มีอัตราการชะลอตัวที่น้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งยืนยันว่ากลุ่มลูกค้าระดับบนมีศักยภาพทางการเงินสูงกว่า และได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจน้อยกว่า ส่งผลให้กลุ่มนี้กลายเป็น “ฟันเฟืองสำคัญ” ที่ช่วยประคองภาพรวมของตลาดให้เดินหน้าต่อไปได้
กลยุทธ์การแข่งขันของผู้ประกอบการ 4 ยักษ์ใหญ่
ผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท ต่างแข่งขันกันอย่างดุเดือดผ่านการสร้างความแตกต่างและนำเสนอคุณค่าที่หลากหลายให้กับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย สุรเชษฐ ได้วิเคราะห์ถึง “กลยุทธ์จุดขาย” (Selling Strategies) ของแบรนด์ชั้นนำที่น่าจับตามอง
แสนสิริ (Sansiri): ยังคงแข็งแกร่งในตลาดบนด้วยแบรนด์เรือธงอย่าง เศรษฐสิริ (Setthasiri) โดยบริษัทมีการลงทุนในการปรับปรุงดีไซน์ ฟังก์ชันการใช้งาน และการเพิ่มเทคโนโลยีใหม่ๆ เข้าไปในตัวบ้านอย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภคยุคใหม่ แสนสิริตอกย้ำภาพจำในฐานะผู้สร้าง “ภาพลักษณ์และไลฟ์สไตล์” ให้กับผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ แบรนด์ บุราสิริ (Burasiri) ยังคงเป็นตัวเลือกที่โดดเด่นสำหรับผู้ที่มองหาบรรยากาศการพักผ่อนในสไตล์รีสอร์ต พร้อมจุดขายด้านบริการหลังการขาย (After-Sales Service) และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่สร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses – LH): ในฐานะ “พี่ใหญ่” ของวงการ อสังหาริมทรัพย์ ภายใต้แบรนด์ ชัยพฤกษ์ (Chaiyaphruek), มัณฑนา (Manthana) และ สีวลี (Sivalee) ยังคงได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง LH เน้นเรื่องของคุณภาพการก่อสร้าง (Quality Construction) และสร้างความน่าเชื่อถือ (Trust) แบรนด์เหล่านี้อาจมีราคาเริ่มต้นในระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไป แต่ด้วยชื่อเสียงของแบรนด์และคุณภาพที่ยืนยันได้ ทำให้ยังคงเป็นทางเลือกอันดับต้นๆ ของผู้ซื้อที่ต้องการความคุ้มค่าในระยะยาว
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): มีจุดยืนที่ชัดเจนในการเป็นผู้พัฒนาโครงการแนวราบในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์สำคัญอย่าง บางกอก บูเลอวาร์ด (Bangkok Boulevard) ที่มีราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ (Bangkok Boulevard Signature) ซึ่งเน้นการออกแบบที่หรูหราและมีระดับขึ้นไปอีกขั้น โดยมีราคาเริ่มต้นที่ 20-35 ล้านบาท ทำให้สามารถเจาะตลาดกลุ่มลูกค้าที่ต้องการเอกลักษณ์และความพิเศษ
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thai): ยังคงมีกลยุทธ์การขยายตัวในหลายทำเลสำคัญด้วยแบรนด์หลักอย่าง เดอะซิตี้ (The City) และ เซนโทร (Centro) โดยกระจายตัวครอบคลุมทั้งในกรุงเทพฯ ชั้นในและปริมณฑล ซึ่งตอบโจทย์ความสะดวกในการเดินทางของกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่
นอกจาก 4 ยักษ์ใหญ่แล้ว ยังมีผู้ประกอบการรายอื่นๆ ที่มีศักยภาพในตลาดนี้ อาทิ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) แม้จำนวนโครงการอาจไม่มากเท่า แต่ก็ถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภค
เป้าหมายผู้ซื้อ: การไขว่คว้าความ “คุ้มค่า” และ “ภาพลักษณ์” ของคนรุ่นใหม่
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักในตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาทนี้ ประกอบด้วยกลุ่มคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งถือเป็นกลุ่มที่มีการซื้ออยู่อาศัยจริงมากที่สุด (High Real Demand) พวกเขามองหาบ้านที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต (Lifestyle-Oriented) โดยเฉพาะการให้ความสำคัญกับปัจจัยพื้นฐานสำคัญ ดังนี้
ทำเลที่ตอบโจทย์ (Strategic Location): เน้นทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้โครงข่ายถนนหลัก และระบบขนส่งสาธารณะ
ความใกล้สถานศึกษา (Proximity to Educational Institutions): การเข้าถึงโรงเรียนชั้นนำสำหรับบุตรหลานเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ
สภาพแวดล้อมและสังคม (Environment & Social Context): สังคมภายในโครงการที่สงบ ปลอดภัย และมีคุณภาพชีวิตที่ดี
ทำเลทองที่กำลังเติบโต (Hot Growth Zones): รามอินทรา, บางนา, ดอนเมือง, ราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า ลูกค้ากลุ่มนี้ส่วนใหญ่มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง มักเป็นเจ้าของธุรกิจ หรือผู้บริหารระดับสูงที่ประสบความสำเร็จในสายอาชีพ (Young Successors) ดังนั้น การตัดสินใจซื้อไม่ได้ขึ้นอยู่กับปัจจัยด้านราคาหรือของแถมเพียงอย่างเดียว แต่เน้นไปที่ ความคุ้มค่าในระยะยาว (Long-term Value) และ ภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ (Status Symbol)
ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงเหล่านี้มักใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจนานขึ้น (Longer Decision-Making Cycle) เพื่อหาข้อเสนอที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่มากขึ้นกับผู้ประกอบการ ซึ่งส่งผลให้เกิดการแข่งขันด้านโปรโมชั่นและเงื่อนไขการขายที่น่าสนใจ
ต้นทุนการผลิตและมาตรการรัฐ: “โอกาสทอง” ที่กำลังจะหมดไป
แม้ว่าในช่วงเดือนที่ผ่านมาราคาวัสดุก่อสร้างจะมีการปรับตัวสูงขึ้น 5-10% ประกอบกับแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันที่ได้รับผลกระทบจากความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ แต่ ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาทในช่วงปี 2569 ส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” (Old Cost Basis)
อย่างไรก็ตาม หากภาวะสงครามยืดเยื้อไปอีกนาน ราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที ดังนั้น สถานการณ์ปัจจุบันจึงถือเป็น “โอกาสทอง” (Golden Opportunity) สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง
ไม่เพียงแค่การลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิต แต่การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพของกรุงเทพฯ และปริมณฑ
