ตลาดบ้านหรู 10–30 ล้านบาท: ยุทธศาสตร์อยู่รอด ท่ามกลางแรงกดดันเศรษฐกิจโลก
ในไตรมาสที่ 1 ปี 2569 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับปัจจัยลบหลายประการ ทั้งความผันผวนทางเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลต่อเนื่องมายังประเทศไทย ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทยต้องดำเนินมาตรการเข้มงวดทางการเงินเพื่อดูแลเสถียรภาพของระบบ นโยบายนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของตลาดในภาพรวม โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีความเปราะบางทางรายได้
ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบมากที่สุด สะท้อนผ่านการชะลอตัวของอุปสงค์และอุปทาน รวมถึงจำนวนยูนิตที่เปิดตัวใหม่ที่น้อยลง ผู้ประกอบการต่างหันมามุ่งเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้นเพื่อกระจายความเสี่ยง อย่างไรก็ตาม ความกังวลเกี่ยวกับสภาวะการขออนุมัติสินเชื่อกลายเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ อย่างไรก็ตาม ข้อมูลสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 พบว่าลดลงเล็กน้อยเพียง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์บางเซ็กเมนต์
ตลาดบ้านหรู: กำลังซื้อหลักท่ามกลางความท้าทาย
ในขณะที่กลุ่มตลาดระดับกลางและล่างเผชิญกับความท้าทาย ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10–30 ล้านบาท กลับแสดงสัญญาณที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง กลุ่มผู้ซื้อในเซ็กเมนต์นี้ได้รับผลกระทบจากปัจจัยทางเศรษฐกิจน้อยกว่า เนื่องจากพวกเขามีฐานะทางการเงินที่มั่นคงกว่า ทำให้ยังมีเรียลดีมานด์ (Real Demand) เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง
แม้ว่าผู้ซื้อในกลุ่มนี้จะใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น เนื่องจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ แต่พวกเขายังคงให้ความสำคัญกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยที่สะท้อนถึงคุณภาพชีวิตและการลงทุนระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มบ้านหรูประเภทแนวราบ (Single House) ที่มีสัดส่วนสูงถึง 75–80% ของตลาดนี้
ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างหันมามุ่งเน้นการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง นอกจากนี้ กลุ่มบ้านหรูยังเป็นตลาดที่มีโอกาสในการเติบโตในอนาคตเมื่อเทียบกับตลาดกลุ่มอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury) ที่มีฐานลูกค้าที่แคบกว่า
ยุทธศาสตร์การแข่งขันของผู้ประกอบการยักษ์ใหญ่
ในตลาดบ้านหรูนี้ มีผู้ประกอบการชั้นนำหลายรายที่กำลังแข่งขันกันอย่างดุเดือดเพื่อแย่งชิงกำลังซื้อจากกลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ โดยแต่ละบริษัทต่างมีจุดเด่นและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันเพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของผู้บริโภค:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (Sansiri):
แสนสิริยังคงแข็งแกร่งในตลาดบ้านหรูด้วยแบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” (Setthasiri) ซึ่งเน้นการดีไซน์ที่ทันสมัยและฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้พักอาศัย ทำให้แบรนด์นี้กลายเป็นสัญลักษณ์แห่งความสำเร็จและความมีระดับ นอกจากนี้ แสนสิริยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” (Burasiri) ซึ่งเน้นบรรยากาศการพักผ่อนแบบรีสอร์ต และโดดเด่นด้วยบริการหลังการขาย รวมถึงระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่สร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อ
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (Land and Houses):
ในฐานะผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สุดของตลาดบ้านหรู แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษามาตรฐานด้านคุณภาพและความเชื่อมั่นของโครงการไว้ได้อย่างต่อเนื่อง แบรนด์หลักของพวกเขาอย่าง “ชัยพฤกษ์” (Chaiyaphruek), “มัณฑนา” (Manthana), และ “สีวลี” (Sivalee) ได้รับการออกแบบให้ทันสมัยอยู่เสมอ และแม้ว่าราคาขายจะเริ่มต้นมากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือของแบรนด์ ทำให้กลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการบ้านในราคานี้ยังคงสนใจอย่างต่อเนื่อง
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC Asset):
SC Asset มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” (Bangkok Boulevard) ราคาเริ่มต้นที่ 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” (Bangkok Boulevard Signature) ราคาเริ่มต้น 20–35 ล้านบาท ซึ่งเป็นที่นิยมสำหรับผู้ที่ต้องการบ้านที่ออกแบบมาอย่างหรูหราและมีความโดดเด่น
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) (AP Thai):
AP Thai เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นสำคัญในตลาดนี้ ด้วยแบรนด์หลักอย่าง “เดอะ ซิตี้” (The City) และ “เซนโทร” (Centro) ซึ่งกระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล แบรนด์เหล่านี้เน้นการออกแบบที่ทันสมัยและเข้าถึงได้ง่าย ทำให้กลุ่มลูกค้าเป้าหมายมีทางเลือกที่หลากหลาย นอกจากนี้ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (Supalai) และ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) (Pruksa) ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจไม่มากเท่าผู้เล่นหลัก
กลุ่มเป้าหมาย: เศรษฐีรุ่นใหม่และความต้องการที่เปลี่ยนแปลง
กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดบ้านหรูนี้ ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) พวกเขามองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ ความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต”
ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ ย่านรามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างต่อเนื่อง ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ
พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
ต้นทุนการผลิต: ความเสี่ยงจากสงครามตะวันออกกลาง
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5–10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10–30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ
นอกจากนี้ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจในจังหวะนี้ถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับ
