วิกฤตสินเชื่อบ้านป่วน! ไข 6 แนวรุกตลาดอสังหาฯ ปี 2569: โอกาสหรือความเสี่ยง?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชะกับวิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ (Mortgage Rejection Crisis) ในปี 2569 โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 70% ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่จำเป็นต้อง “ถอย” ออกจากตลาดแมส หันไปพึ่งพาตลาดลักชัวรี (High-End) ที่มีกำลังซื้อสูงและไม่พึ่งพาการกู้ซื้อเป็นหลัก
แม้ตลาดจะมีความท้าทายสูง แต่ยังคงมีโอกาสใน 2 กลุ่มหลัก ได้แก่ ตลาดระดับลักชัวรี และตลาดบ้านแนวราบสำหรับผู้อยู่อาศัยจริง ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังมีความต้องการสูง
รายงานการสำรวจโครงการกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ โดยเทอร์ร่า มีเดีย เผยข้อมูลสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568/2569 สิ่งที่สะท้อนออกมาไม่ใช่แค่ตัวเลข แต่คือสัญญาณเตือนว่าตลาดอสังหาฯ ไทยกำลังเผชิญกับปัญหาเรื้อรังที่สุดในรอบหลายปี
วิกฤตสินเชื่อบ้าน (Mortgage Rejection Crisis) ไม่ได้เป็นปัญหาใหม่ แต่ในช่วงปี 2569 นี้มันถูกยกระดับขึ้นมาจนกลายเป็นอุปสรรคสำคัญของการเติบโตในตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% จนทำให้บรรดาผู้ประกอบการต้องถอยจากตลาดแมส และหันไปพึ่งพาตลาดลักชัวรี ที่ต้องแข่งด้วยความแตกต่างและคุณค่าใหม่
แต่อีกมุมหนึ่ง ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังมี “โอกาส” โดยเฉพาะแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังเป็นโซนที่ผู้ซื้ออยู่จริงยังคงมองหาอยู่เสมอ
วิเคราะห์ 6 ทำเลทองในกรุงเทพฯ และปริมณฑล: โอกาสและความเสี่ยงที่แตกต่างกัน
จากการสำรวจโครงการกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ ของเทอร์ร่า ระบุว่า 6 โซนที่น่าจับตามีโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกัน เพื่อเข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) สีลม สาทร สุขุมวิท และ พระราม 3: ตลาด Niche แห่งความมั่งคั่ง
โซน CBD ของกรุงเทพฯ ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่สำคัญอย่าง สีลม, สาทร, สุขุมวิท และ พระราม 3 กลายเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche) สำหรับบ้านราคาระดับลักชัวรี ที่มีราคาเฉลี่ยสูงถึง 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องที่ 10% ต่อปี
ด้านตลาดคอนโดมิเนียมในโซนนี้มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว สะท้อนถึงการแข่งขันที่สูงและการมุ่งเน้นการขายพื้นที่ใช้สอยที่คุ้มค่าสำหรับผู้ซื้อ
สินค้าเหลือขายส่วนใหญ่เป็นโครงการลักชัวรีที่ต้องมุ่งเป้าไปที่กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ (Foreign Buyers) และกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวนมาก (High Net Worth Individuals – HNWI) ซึ่งเริ่มต้นที่ระดับ 30 ล้านบาทขึ้นไป โครงการในโซนนี้จึงเน้นการขาย “ประสบการณ์มากกว่าตารางเมตร” แต่ก็ต้องเผชิญกับความท้าทายด้านต้นทุนที่สูง การแข่งขันที่รุนแรง และทางเลือกที่หลากหลายของลูกค้ากลุ่มนี้
โอกาส: การเติบโตของตลาดบ้านลักชัวรี โดยเฉพาะกลุ่ม HNWI ที่กำลังมองหาบ้านในทำเลศักยภาพ
ความท้าทาย: ต้นทุนการพัฒนาที่สูง การแข่งขันรุนแรง และอำนาจต่อรองที่แข็งแกร่งของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย
โซนในเมือง (Urban) จตุจักร รัชดา พญาไท ห้วยขวาง: ต่ำสุดในรอบทศวรรษของตลาดคอนโด
โซนในเมืองอย่าง จตุจักร, รัชดา, พญาไท และ ห้วยขวาง กำลังเผชิญกับวิกฤตการเปิดตัวโครงการใหม่ในตลาดคอนโดมิเนียม ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วงปี 2568-2569 ทำให้โครงการที่ยังคงขายได้คือคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร
ในขณะเดียวกัน ตลาดบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น กลายเป็นฮีโร่ของโซนนี้ เนื่องจากเป็นสินค้าที่เข้าถึงง่ายและตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand)
โอกาส: สินค้าประเภททาวน์โฮม 3 ชั้น ที่มีราคาย่อมเยาและออกแบบเพื่อผู้อยู่อาศัยจริงโดยเฉพาะ
ความท้าทาย: การแข่งขันที่สูงจากตลาดคอนโดมือสองที่มีจำนวนมาก
โซนตะวันออก (East Zone) เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง: Rising Star แห่งตลาดแนวราบ
โซนตะวันออก อย่าง เกษตร-นวมินทร์, มีนบุรี, อ่อนนุช และ ลาดกระบัง กำลังเป็น “Rising Star” ของตลาดแนวราบแบบติดเทอร์โบ โดยมีอัตราการเติบโตต่อเนื่องที่ 11% ต่อปี โดยเฉพาะช่วงราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท
ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมในโซนนี้ยังคงมีอัตราการเติบโตคงที่อยู่ที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตขายดีอยู่ที่ราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร แสดงให้เห็นว่ากลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงเริ่มมองหาบ้านในโซนนี้มากขึ้น และยอมจ่ายในราคาที่สูงขึ้นเพื่อแลกกับโอกาสในการอยู่อาศัยในทำเลที่ขยายตัว
โอกาส: ตลาดบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ที่กำลังได้รับความนิยมจากผู้อยู่อาศัยจริง
ความท้าทาย: การขยายตัวของชุมชนใหม่ที่ยังคงต้องพึ่งพาระบบขนส่งมวลชนและระบบสาธารณูปโภคที่ดีขึ้น
โซนตะวันตก (West Zone) ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ พระราม 2: ราคาขยับ แต่ความเสี่ยงสูง
โซนตะวันตกอย่าง ปิ่นเกล้า, กาญจนา, สุขสวัสดิ์ และ พระราม 2 กำลังเผชิญกับความท้าทาย เนื่องจากราคาบ้านแนวราบเริ่มมีการขยับสูงขึ้น แต่จำนวนโครงการใหม่กลับลดลง
สินค้าในระดับราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดกลาง-บน กลับกลายเป็นกลุ่มที่ขายยากที่สุด (Most Difficult to Sell) ขณะที่ตลาดแมส (Mass Market) ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กลับกลายเป็นสินค้าขายดี
ด้านตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี สะท้อนถึงการตั้งรับเต็มรูปแบบของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โอกาส: สินค้าในตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่เป็นกลุ่มขายดี
ความท้าทาย: ตลาดกลาง-บน ที่มีสินค้าคงค้างจำนวนมากและใช้เวลานานในการระบายสต็อก
โซนเหนือ (North Zone) ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต ลำลูกกา: การเติบโตตามแนวรถไฟฟ้า
โซนเหนืออย่าง ดอนเมือง, แจ้งวัฒนะ, รังสิต และ ลำลูกกา เป็นทำเลที่เติบโตอย่างต่อเนื่องจากการขยายตัวของระบบรถไฟฟ้า โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง (Mortgage Rejection Crisis Purple Line Extension)
สินค้าในระดับราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโด ได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้า ทำให้ราคาเริ่มไต่ขึ้นสู่ช่วง 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร
โอกาส: ตลาดทาวน์โฮมและคอนโดที่ได้รับประโยชน์จากการขยายตัวของระบบรถไฟฟ้า
ความท้าทาย: ปัญหาสต็อกคงค้างจำนวนมากในตลาด
โซนนนทบุรี (Nonthaburi): ตลาดเรียลดีมานด์ที่ยังเติบโต
โซนนนทบุรี ถือเป็นทำเลที่มีการเติบโตแรงที่สุดในกลุ่มตลาดบ้านแนวราบ ราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี นาน 5-6 ปี สินค้าขายดีอยู่ในช่วงราคา 3-7 ล้านบาท เนื่องจากเป็นตลาดของผู้อยู่อาศ
