จับตา ‘วิกฤติความสามารถกู้ซื้อ’ พลิกโฉมสังเวียนอสังหาฯ ไทย 2569: 6 โซนร้อน ‘โอกาส’ หรือ ‘กับดัก’?
ในวันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายครั้งใหญ่ที่สุดในรอบทศวรรษ วิกฤติความสามารถในการกู้ซื้อ (Mortgage Rejection Crisis) ได้กลายเป็นหมุดหมายสำคัญที่กำหนดทิศทางของวงการในปี 2569 โดยเฉพาะกลุ่มโครงการอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ผลักดันให้ผู้ประกอบการจำนวนมากต้อง “ถอย” ออกจากตลาดมวลชน (Mass Market) และหันไปพึ่งพากลุ่มตลาดลักชัวรี (Luxury Segment) ที่ไม่ต้องอาศัยการกู้ซื้อเป็นหลัก
อย่างไรก็ตาม ในอีกมุมหนึ่งของสมการ ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยเฉพาะกลุ่มบ้านแนวราบในเขตชานเมืองที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ยังคงฉายแวว “โอกาส” ในการเติบโตอย่างโดดเด่น ทำเลเหล่านี้กลายเป็นจุดหมายปลายทางใหม่สำหรับกลุ่มครัวเรือนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยถาวร
จากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย ได้เผยข้อมูลเชิงลึกที่น่าจับตาถึง 6 โซนหลัก ซึ่งแต่ละทำเลมีโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง เพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถปรับกลยุทธ์ให้เข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – สนามประลองตลาดลักชัวรีระดับอัลตร้า
ทำเลใจกลางเมืองอย่าง สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ได้กลายเป็นสนามประลองสำหรับตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่เน้นกลุ่มผู้ซื้อระดับบนสุด (Ultra-High Net Worth Individuals – UHNWI) โดยเฉพาะ
โอกาส: ทำเลกลุ่มนี้โดดเด่นด้วยศักยภาพการเติบโตที่ต่อเนื่อง แม้ราคาเสนอขายจะสูงถึงเฉลี่ย 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ก็ยังสามารถเติบโตได้ถึง 10% ต่อปี นอกจากนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในทำเล CBD ยังมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นราว 15% โดยที่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว ซึ่งสะท้อนว่าตลาดนี้คือสนามของคนที่มีกำลังซื้อสูงและต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนหรือใช้ชีวิตใจกลางเมืองอย่างแท้จริง
ความท้าทาย: ปัจจัยด้านต้นทุนการพัฒนาที่สูงมาก การแข่งขันที่รุนแรง และจำนวนทางเลือกที่หลากหลายสำหรับกลุ่มลูกค้า ทำให้ผู้ประกอบการต้องสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างและมีมูลค่าเพิ่มสูงเพื่อดึงดูดลูกค้ากลุ่มนี้
โซนในเมือง (Urban) – จุดต่ำสุดของตลาดคอนโดกับการกลับมาของบ้านแนวราบ
โซนในเมือง เช่น จตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังอยู่ในช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดครั้งหนึ่งในรอบ 10 ปีของตลาดคอนโดมิเนียมจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โครงการที่ยังสามารถทำยอดขายได้ดีมักมีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะเดียวกัน กลุ่มทาวน์โฮมราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท กลายเป็นฮีโร่ของทำเลนี้ โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้นที่ออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริงโดยเฉพาะ
โอกาส: ตลาดนี้เปิดโอกาสสำหรับผลิตภัณฑ์ระดับกลางถึงล่างที่เน้นการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) และการใช้ชีวิตในทำเลที่สะดวกสบาย
ความท้าทาย: การแข่งขันที่สูงกับจำนวนสต็อกคอนโดมือสองที่มีอยู่จำนวนมาก ทำให้ผู้ประกอบการต้องชูจุดเด่นของโครงการใหม่ให้โดดเด่นกว่าคู่แข่งในตลาด
โซนตะวันออก เกษตร-นวมินทร์ – ดาวรุ่งของตลาดแนวราบ
กลุ่มทำเล ตะวันออก เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดดในตลาดบ้านแนวราบ โดยมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องราว 11% ต่อปี โดยเฉพาะกลุ่มบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 70,000–80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตที่ขายดีที่สุดคือกลุ่มราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร
โอกาส: โซนนี้ถือเป็นตลาดดาวรุ่ง (Rising Star) ที่ตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่ยอมจ่ายมากขึ้นเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น การพัฒนาของระบบขนส่งมวลชนและการขยายตัวของชุมชนใหม่ทำให้ทำเลนี้มีความน่าสนใจอย่างยิ่ง
ความท้าทาย: ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการวางแผนโครงสร้างพื้นฐานและการคมนาคมเพื่อรองรับการเติบโตของชุมชนใหม่ที่จะเกิดขึ้น
โซนตะวันตก ปิ่นเกล้า – ราคาปรับตัวสูงขึ้นท่ามกลางความเสี่ยง
ทำเล ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 แสดงให้เห็นสัญญาณการปรับตัวของราคาขายที่เพิ่มสูงขึ้น แต่ก็มีความเสี่ยงแฝงอยู่เช่นกัน ตลาดบ้านแนวราบมีการปรับขึ้นราคาเฉลี่ย 5% แต่จำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวกลับลดลง ทำให้เกิดการสะสมสต็อกในระดับราคา 10–20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายได้ยาก ในทางกลับกัน กลุ่มตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทยังคงขายดี ในขณะที่ตลาดคอนโดมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี สะท้อนถึงการตั้งรับอย่างเต็มรูปแบบของผู้ประกอบการ
โอกาส: เป็นโอกาสทองสำหรับกลุ่มโครงการบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่กำลังเป็นที่ต้องการของตลาดมวลชน ขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสสำหรับตลาดระดับกลางถึงบนที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อก
ความท้าทาย: ตลาดกลุ่มราคา 10–20 ล้านบาทยังคงเผชิญความท้าทายในการขาย เนื่องจากกำลังซื้อของกลุ่มนี้เริ่มลดลงจากภาวะเศรษฐกิจ
โซนเหนือ ดอนเมือง – การเติบโตตามแนวรถไฟฟ้ากับภารกิจจัดการสต็อก
โซน ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา เป็นพื้นที่ที่ตลาดบ้านแนวราบและคอนโดขยายตัวตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า มีสินค้าที่กระจายตัวอยู่ในระดับราคา 3–5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโด ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการขยายตัวของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง ทำให้ราคาเริ่มไต่ขึ้นสู่ระดับ 60,000–150,000 บาทต่อตารางเมตร
โอกาส: ทำเลนี้เหมาะสำหรับการเติบโตตามการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้า และกลุ่มลูกค้าที่ต้องการบ้านในราคาที่เข้าถึงได้
ความท้าทาย: ปัญหาใหญ่ที่สุดคือการจัดการสต็อกจำนวนมากที่ยังคงเหลืออยู่จากการเปิดตัวโครงการจำนวนมากในปี 2558 การบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพจึงเป็นสิ่งสำคัญ
โซนนนทบุรี – แชมป์แนวราบและความท้าทายของตลาดคอนโด
โซนนนทบุรีถือเป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตของตลาดบ้านแนวราบสูงที่สุด โดยมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี เป็นเวลานานกว่า 5–6 ปี สินค้าที่ขายดีอยู่ในกลุ่มราคา 3–7 ล้านบาท เนื่องจากตอบโจทย์ความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดในโซนนี้ยังคงต้องเผชิญปัญหาการระบายสต็อกจำนวนมหาศาลที่หลงเหลือจากการเปิดตัวโครงการ 58,000 ยูนิต ในปี 2558 จนเกิดภาวะอุปทานล้นตลาดมาเป็นเวลานานเกือบหนึ่งทศวรรษ
โอกาส: ตลาดบ้านแนวราบในโซนนี้ยังคงมีศักยภาพในการเติบโตอีกมาก
ความท้าทาย: ตลาดคอนโดในโซนนี้ต้องใช้เวลาอีกนานในการระบายสต็อกที่มีอยู่
การเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์ตลาดอสังหาฯ ในปี 2569: เมื่อคุณภาพชีวิตคือหัวใจสำคัญ
แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับปัญหาที่ท้าทายอย่างยิ่งยวด ทั้งกำลังซื้อที่หดตัว หนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น และภาวะดอกเบี้ย
