ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้าน: ยุคทองของเศรษฐีรุ่นใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 อัตราเงินเฟ้อโลกที่พุ่งสูงขึ้น และความขัดแย้งทางการเมืองระหว่างประเทศ ผลลัพธ์คือภาวะเศรษฐกิจไทยชะลอตัว กำลังซื้อภาคครัวเรือนลดลง และผู้บริโภคส่วนใหญ่หันไปใช้ชีวิตอย่างรอบคอบมากขึ้น
ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาสแรกของปี 2569 สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มนี้อย่างชัดเจน ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับกลยุทธ์ โดยลดการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ และหันไปเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยงจากการแข่งขันที่รุนแรงและการพึ่งพากำลังซื้อกลุ่มนักลงทุนจีนที่เริ่มลดลง
บ้านหรู: พลังขับเคลื่อนตลาดท่ามกลางความผันผวน
ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมและโครงการบ้านระดับล่างยังคงเผชิญกับความท้าทายในการหาลูกค้า การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง เห็นได้ชัดจากตัวเลขสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตลาดในส่วนของบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทยังคงส่งสัญญาณที่ดี โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคานี้ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างเห็นได้ชัด
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย วิเคราะห์ว่า ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ยังคงมีเรียลดีมานด์ที่แข็งแกร่ง ลูกค้าในกลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลกและสถานการณ์ทางการเมืองน้อยกว่ากลุ่มลูกค้าทั่วไป ทำให้พวกเขายังคงมีกำลังซื้อและศักยภาพในการตัดสินใจซื้อ แม้จะต้องใช้เวลาในการพิจารณาและเปรียบเทียบเงื่อนไขนานขึ้นก็ตาม
ทำเลทอง: บ้านหรูบนทำเลศักยภาพ
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดบ้านหรูยังคงเติบโตได้คือการเลือกทำเลที่ตั้งโครงการ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบ้านหรูทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างทุ่มเททรัพยากรในการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง
“กลุ่มบ้านหรูในระดับราคา 10-30 ล้านบาทในปัจจุบัน มีฐานกำลังซื้อที่ค่อนข้างมั่นคง และมีการกระจายตัวในวงกว้าง ไม่ได้จำกัดอยู่แค่กลุ่มอัลตราลักเซอรี่เท่านั้น โดยเฉพาะทำเลที่ตั้งโครงการที่ได้รับความนิยมสูง ยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของเศรษฐีรุ่นใหม่ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยจริง” สุรเชษฐ กล่าวเสริม
กลยุทธ์การตลาด: 4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด
ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างงัดกลยุทธ์และสร้างจุดเด่นของแบรนด์ตัวเองเพื่อดึงดูดกลุ่มเป้าหมาย โดยมีผู้เล่นรายใหญ่หลายรายที่โดดเด่นในตลาดนี้
แสนสิริ (Sansiri): ผู้นำตลาดบ้านหรูไทยที่มีจุดขายชัดเจนอย่างแบรนด์ “เศรษฐสิริ” ที่โดดเด่นในด้านดีไซน์ ฟังก์ชันที่ทันสมัย และความสามารถในการปรับเปลี่ยนให้เข้ากับความต้องการของลูกค้า สร้างภาพจำว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สะท้อนภาพลักษณ์และความสำเร็จของผู้อยู่อาศัย
นอกจากนี้ แสนสิริยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ในระดับราคาใกล้เคียงกัน ซึ่งเน้นบรรยากาศการพักผ่อนในรูปแบบรีสอร์ต พร้อมด้วยบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 อันเป็นเอกลักษณ์
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land & Houses): เจ้าตลาดที่มีภาพลักษณ์ในเรื่องของคุณภาพและความเชื่อมั่นของโครงการแบรนด์หลักอย่าง “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งมีการปรับรูปแบบบ้านให้เข้ากับยุคสมัยอยู่เสมอ แม้ราคาขายจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยคุณภาพและความเชื่อมั่น ทำให้แบรนด์นี้ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคที่มองหาบ้านในระดับราคานี้
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 10-30 ล้านบาท โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ซึ่งเป็นที่รู้จักในกลุ่มผู้บริโภคที่มองหาบ้านที่สะท้อนความสำเร็จ
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันอย่าง “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่ตามทำเลศักยภาพทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นที่นิยมของเศรษฐีรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางและไลฟ์สไตล์ที่ทันสมัย
นอกจากผู้เล่นรายใหญ่เหล่านี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ อาทิ ศุภาลัย และพฤกษา ซึ่งต่างก็มีจุดเด่นและกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อดึงดูดกลุ่มเป้าหมายในตลาดบ้านหรู
เศรษฐีรุ่นใหม่: ผู้กำหนดทิศทางตลาดบ้านหรูในปี 2569
“สุรเชษฐ” วิเคราะห์กลุ่มเป้าหมายหลักในตลาดบ้านหรูว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง พวกเขาไม่เพียงแค่มองหาบ้านที่ตอบโจทย์ความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย แต่ยังให้ความสำคัญกับปัจจัยอื่น ๆ เช่น ทำเลที่ตั้งที่เชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะและความใกล้เคียงกับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต”
ทำเลที่ได้รับความนิยมสูง ได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น” สุรเชษฐ กล่าว
บ้านหรู: การลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด” สุรเชษฐ เน้นย้ำ
โอกาสทองกับมาตรการรัฐ
นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เก
