เจาะลึกตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: ป้อมปราการความมั่งคั่งที่ไม่เคยตกยุคแห่งปี 2569
ในท่ามกลางกระแสความผันผวนของภาวะเศรษฐกิจไทยในปี 2569 ที่หลายภาคส่วนยังคงจับตามองอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะความเข้มงวดของระบบสินเชื่อและการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในบางเซ็กเมนต์ กลับมี “ขุมทรัพย์” หนึ่งที่ยังคงเติบโตอย่างโดดเด่นและเป็นที่จับตาของผู้เล่นรายใหญ่ นั่นคือตลาดบ้านหรูในระดับราคา 10-30 ล้านบาท “บ้านในเซ็กเมนต์นี้” ได้กลายเป็นศูนย์กลางความสนใจของผู้ประกอบการยักษ์ใหญ่ที่มุ่งมั่นชิงชัยกำลังซื้อของกลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ที่มีศักยภาพทางการเงินสูง
สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความท้าทายที่มาพร้อมกับโอกาส
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้ฉายภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1 ปี 2569 ว่า ตลาดโดยรวมยังคงแสดงสัญญาณของการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการจำนวนมากเลือกที่จะปรับกลยุทธ์ หันมาเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อกระจายความเสี่ยงและความผันผวนของตลาด นอกจากนี้ ผู้บริโภคเองก็ยังคงอยู่ในภาวะของการ “ประวิงเวลา” ในการตัดสินใจซื้อ สะท้อนให้เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ตลาดในภาพรวมกำลังเผชิญกับความท้าทาย ตลาดบ้านหรูในระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับมีแนวโน้มการเติบโตที่ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในระดับราคานี้ มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่าเมื่อเทียบกับกลุ่มราคาที่ต่ำกว่ามาก สิ่งนี้บ่งชี้ให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังมีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง และได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดในระดับกลางและระดับล่าง ส่งผลให้ “ตลาดบน” กลายเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของอุตสาหกรรมในปัจจุบัน
กลยุทธ์ผู้ประกอบการ: การช่วงชิง “กำลังซื้อเศรษฐีรุ่นใหม่”
ผู้ประกอบการแต่ละค่ายต่างกำลังงัดกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อสร้างจุดเด่นทางการตลาดและช่วงชิงกำลังซื้อจากตลาดที่มีแนวโน้มเติบโตนี้ “สุรเชษฐ” ชี้ว่า ปัจจุบันผู้เล่นรายใหญ่ได้ทุ่มงบประมาณและทรัพยากรเพื่อพัฒนาโครงการในระดับราคา 10-30 ล้านบาทอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง “โครงการแนวราบ” ที่ครองสัดส่วนสูงสุดถึง 75-80% ของมูลค่าตลาดรวมในกลุ่มสินค้าระดับบน นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังเล็งเห็นว่ากลุ่มนี้มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพและกว้างขวางกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury) ซึ่งมักจะมีกำลังซื้อที่จำกัดกว่า
4 ยักษ์ใหญ่ในตลาดบ้านหรู: ใครคือผู้นำในสมรภูมินี้?
ในสมรภูมิการแข่งขันนี้ มี 4 ผู้เล่นรายใหญ่ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ซึ่งแต่ละแบรนด์ต่างก็มีเอกลักษณ์และกลยุทธ์เฉพาะตัวเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): แบรนด์เรือธงอย่าง “เศรษฐสิริ” ยังคงเป็นจุดขายหลักในการดึงดูดกลุ่มลูกค้าระดับบน แสนสิริยังคงพัฒนาและปรับปรุงดีไซน์ ฟังก์ชันของบ้านให้ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างต่อเนื่อง สร้างภาพลักษณ์ที่ชัดเจนว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่บ่งบอกถึง “ความสำเร็จ” ของผู้อยู่อาศัย
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): ในฐานะ “พี่ใหญ่” ของวงการ อสังหาริมทรัพย์แบรนด์หลักในระดับราคานี้ของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงถูกมองว่าเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ ในแง่ของ “คุณภาพ” และ “ความเชื่อมั่น” แบรนด์อย่าง “ชัยพฤกษ์” “มัณฑนา” และ “สีวลี” ยังคงได้รับความนิยม แม้ว่าราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพที่สร้างสมมาอย่างยาวนาน ทำให้ยังคงมีผู้ที่สนใจและตัดสินใจเลือกซื้ออยู่เสมอ
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): SC ยังคงให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง แบรนด์เรือธง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ที่มีราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่ขยับราคาขึ้นไปถึงระดับ 20-35 ล้านบาท ถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านในระดับราคานี้
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน): AP ยังคงเดินหน้าชิงตลาดด้วยแบรนด์หลักอย่าง “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ซึ่งกระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล ตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางและเข้าถึงโครงสร้างพื้นฐาน
นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่นๆ ที่มีโครงการในกลุ่มราคานี้ แต่จำนวนอาจจะไม่เท่ากับรายใหญ่ เช่น ศุภาลัย และพฤกษา ที่ยังคงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภค
เจาะลึกกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย: “เศรษฐีรุ่นใหม่” ผู้มองหาความคุ้มค่าและคุณภาพชีวิต
“สุรเชษฐ” ได้ให้มุมมองเกี่ยวกับกลุ่มเป้าหมายหลักในตลาดบ้านหรูนี้ว่า ส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม “คนรุ่นใหม่” ที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี และมีความต้องการที่จะอยู่อาศัยจริง (Real Demand) กลุ่มนี้จะมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเดินทางที่เชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ นอกจากนี้ ยังให้ความสำคัญกับความใกล้เคียงกับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึง “สภาพแวดล้อมทางสังคม” และ “บรรยากาศภายในโครงการ” ที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ที่พวกเขาต้องการ ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างสูง ได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างต่อเนื่อง
“กลุ่มผู้บริโภคนี้มีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น” “สุรเชษฐ” กล่าวเสริม
ต้นทุนการผลิตและมาตรการรัฐ: ปัจจัยที่ส่งผลต่อราคา
แม้ว่าราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสถานการณ์สงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยังคงยืดเยื้อเป็นเวลานาน คาดว่าราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มสูงขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูง
