บทวิเคราะห์ตลาด: บ้านหรู 10–30 ล้านบาท ยังคงเป็นขุมทรัพย์ที่ไม่มีวันตายในยุคเศรษฐกิจผันผวน
ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยปี 2569 ที่ยังเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมยังคงแสดงสัญญาณของการชะลอตัว โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการต่างพากันปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ หันไปเน้นพัฒนาโครงการแนวราบหลากหลายระดับราคาเพื่อกระจายความเสี่ยง ผู้บริโภคเองก็ชะลอการตัดสินใจอย่างเห็นได้ชัด สะท้อนจากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่หดตัวลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ในสภาวะที่การแข่งขันรุนแรง และผู้บริโภคมีความระมัดระวังมากขึ้นในทุกการใช้จ่าย ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10–30 ล้านบาทกลับยืนหยัดอย่างแข็งแกร่ง แสดงให้เห็นถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่อง และความต้องการที่ยังคงมีอยู่ในตลาดบน กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงยังคงมีความพร้อมทางการเงินและมีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจรุนแรงเท่ากับตลาดแมส
ในบทวิเคราะห์เชิงลึกนี้ เราจะพาไปเจาะลึกสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 โดยเฉพาะกลุ่มตลาด บ้านหรู 10–30 ล้านบาท วิเคราะห์โอกาส ความท้าทาย และกลยุทธ์ของแบรนด์ชั้นนำในการช่วงชิงกำลังซื้อกลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ พร้อมสำรวจแนวโน้มการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มสูงอย่างไม่หยุดนิ่ง
ตลาดบ้านหรู 10–30 ล้านบาท: ขุมทรัพย์ที่แข็งแกร่งไม่หวั่นไหว
ความแข็งแกร่งของตลาดบนในยุคเศรษฐกิจชะลอตัว
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ข้อมูลที่น่าสนใจว่า แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่ บ้านหรู 10–30 ล้านบาท กลับเป็นเซ็กเมนต์ที่สามารถขับเคลื่อนตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ ตลาดบ้านหรู ยังคงได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง มาจากการที่กลุ่มลูกค้าในตลาดบนมีกำลังซื้อที่สูง มีความพร้อมทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส นอกจากนี้ โครงการแนวราบยังคงครองสัดส่วนมากถึง 75–80% ของตลาดบ้านระดับบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่
ความต้องการของลูกค้าและการปรับตัวของผู้ประกอบการ
ในตลาด บ้านหรู 10–30 ล้านบาท ปัจจุบันผู้ประกอบการแต่ละรายต่างสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นหลักที่น่าสนใจ ดังนี้:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): ยังคงใช้แบรนด์หลัก “เศรษฐสิริ” เป็นจุดขาย มีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง และสร้างภาพจำว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่ยกระดับคุณภาพชีวิตให้กับผู้อยู่อาศัย รวมถึงแบรนด์ “บุราสิริ” ที่เน้นดีไซน์บรรยากาศการพักผ่อนในรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): พี่ใหญ่ของวงการยังคงโดดเด่นในเรื่องของคุณภาพและความเชื่อมั่น ด้วยแบรนด์หลัก “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ที่ปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้านให้เข้ากับยุคสมัยเสมอ ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC: เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20–35 ล้านบาท ซึ่งได้รับความนิยมอย่างสูงจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP: มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล
นอกจากนี้ยังมีรายอื่น ๆ ที่มีโครงการ บ้านหรู 10–30 ล้านบาท แต่จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่า อาทิ ศุภาลัย และพฤกษา เป็นต้น
เจาะลึกกลุ่มเป้าหมาย: เศรษฐีรุ่นใหม่ (Young Successors)
ความต้องการที่แท้จริงของตลาดบน
กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดนี้ ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะและความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต”
ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น” สุรเชษฐ กล่าวเสริม
โอกาสทองของนักลงทุนและผู้ซื้อจริง
ในสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะ บ้านหรู 10–30 ล้านบาท ถือเป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด เนื่องจากทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น และผู้บริโภคที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น
ต้นทุนการผลิตและมาตรการรัฐ: แรงหนุนสำคัญของตลาด
การบริหารความเสี่ยงด้านต้นทุน
แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5–10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขาย บ้านหรู 10–30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
มาตรการกระตุ้นตลาดจากภาครัฐ
นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจ
