สำรวจตลาดบ้านหรู ปี 2569: ‘ความทนทาน’ คือ กุญแจสู่การเติบโต แม้ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ใช้เวลานานขึ้นในการตัดสินใจ
วิเคราะห์: สัญญาณการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์และทางเลือกกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการในภาวะเศรษฐกิจผันผวน
ในช่วงต้นปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่อ่อนตัว โดยมีปัจจัยเสี่ยงหลายประการที่ส่งผลต่ออารมณ์ของผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาลงลึกในตลาดที่อยู่อาศัยจะพบว่ามีความแตกต่างในแต่ละ “เซ็กเมนต์” อย่างชัดเจน กลุ่มคอนโดมิเนียมและบ้านราคาระดับแมสยังคงมีสัญญาณชะลอตัว ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องเร่งปรับกลยุทธ์ ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ หันไปเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบหลากหลายระดับราคา เพื่อกระจายความเสี่ยง ผู้บริโภคเองก็แสดงความลังเลในการตัดสินใจเพิ่มขึ้น สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 แสดงให้เห็นถึงผลกระทบที่ชัดเจน โดยตัวเลขลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ในทางตรงกันข้าม ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10–30 ล้านบาท กลับส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่าฐานกำลังซื้อในตลาดบนยังคงมีความแข็งแกร่งทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า แม้จะต้องใช้เวลาในการพิจารณาและตัดสินใจซื้อที่นานขึ้นก็ตาม ทำให้ตลาดบนกลายเป็นขุมพลังหลักในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้
“ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10–30 ล้านบาทถือเป็น ‘ตลาดที่ไม่มีวันตาย’” สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวในการวิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1 ปี 2569 “ปัจจัยสำคัญคือความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่ยังคงมีอยู่สูงในกลุ่มผู้มีกำลังซื้อที่มีศักยภาพ แม้จะมีการชะลอตัว แต่การตัดสินใจซื้อไม่ได้หยุดนิ่ง”
ตลาดบ้านหรูปี 2569: กลุ่ม “บ้านต้นทุนเดิม” คือโอกาสทอง
สำหรับผู้ประกอบการ การพัฒนาโครงการบ้านแนวราบยังคงเป็นกลยุทธ์หลัก เพราะครองสัดส่วนถึง 75–80% ของตลาดบนทั้งหมด ผู้เล่นรายใหญ่ยังคงทุ่มงบประมาณเพื่อพัฒนากลุ่มนี้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งถือเป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีฐานกำลังซื้อกว้างขวางกว่าตลาดอัลตราลักเซอรี่
“ในภาวะที่ต้นทุนการผลิต (Construction Cost) ยังคงทรงตัว โดยเฉพาะราคาบ้านที่ยังคงอิงจากฐานต้นทุนเดิม (Original Cost) ถือเป็นจังหวะที่ผู้ประกอบการสามารถเสนอขายในราคาที่แข่งขันได้ ในขณะเดียวกัน ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงก็อยู่ในช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการเข้าถือครองสินทรัพย์ในทำเลศักยภาพ แม้จะมีการใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น เนื่องจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ” คุณสุรเชษฐกล่าวเสริม
การแข่งขัน: 4 ผู้เล่นยักษ์ใหญ่ชิงชัย “เศรษฐีรุ่นใหม่”
การแข่งขันในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10–30 ล้านบาท ยังคงดุเดือด ผู้ประกอบการแต่ละรายพยายามสร้างความแตกต่างและจุดเด่นของตัวเอง เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย โดยมีผู้เล่นรายใหญ่ที่น่าจับตาหลายราย เริ่มต้นที่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่งยังคงมีแบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” เป็นจุดขายหลัก แสนสิริยังคงมุ่งมั่นในการพัฒนาและปรับปรุงดีไซน์ รวมถึงฟังก์ชันต่างๆ เพื่อให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง โดยแบรนด์ “เศรษฐสิริ” ยังคงถูกจดจำในฐานะแบรนด์ที่สร้างภาพลักษณ์และความสำเร็จให้แก่ผู้อยู่อาศัย
นอกจากนี้ ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ในระดับราคาใกล้เคียงกัน ที่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนแบบรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 จุดแข็งของแสนสิริคือการสร้างความรู้สึกพิเศษให้ลูกค้าระดับบน ซึ่งถือเป็น “ผู้บริโภคที่หรูหราที่สุด” (The Luxury Consumer) ในตลาดนี้
ด้าน บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) พี่ใหญ่ของวงการ ยังคงยืนหยัดด้วยภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งในด้านคุณภาพและความน่าเชื่อถือ แบรนด์หลักในระดับราคา 10–30 ล้านบาทอย่าง “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” มีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัย ราคาขายอาจเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์ คุณภาพ และความน่าเชื่อถือ ทำให้แบรนด์เหล่านี้ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ที่มองหาบ้านในราคาระดับนี้อยู่เสมอ
เช่นเดียวกัน บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ได้เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ที่มีราคาเริ่มต้นประมาณ 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่เน้นความพรีเมียมมากขึ้น ด้วยราคาเริ่มต้น 20–35 ล้านบาท ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มองหาความแตกต่างและสถานะทางสังคม
ขณะที่ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ยังคงมีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันอย่าง “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่มีการกระจายตัวในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางและไลฟ์สไตล์คนเมือง
นอกจากผู้เล่นรายใหญ่เหล่านี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่นๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ เช่น ศุภาลัย และพฤกษา ซึ่งอาจมีจำนวนโครงการน้อยกว่า แต่ก็เป็นผู้เล่นที่สำคัญในตลาด
กลุ่มเป้าหมาย: ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ – ความคุ้มค่าคือชัยชนะ
“กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดบ้านหรูนี้ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี” คุณสุรเชษฐวิเคราะห์ “กลุ่มนี้มีความต้องการอยู่อาศัยจริงเป็นหลัก โดยมองหาความคุ้มค่าด้านพื้นที่ใช้สอย (Space Efficiency) และทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนหลัก ระบบขนส่งสาธารณะ และความใกล้เคียงกับสถานศึกษาชั้นนำสำหรับบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมในโครงการที่ดี ซึ่งสะท้อนถึง ‘คุณภาพชีวิต’ ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างสูงในปัจจุบันคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ และปริมณฑลที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับการขยายตัว”
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่มที่ประสบความสำเร็จในอาชีพ (Young Successors) ดังนั้น การตัดสินใจซื้อไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้น ‘ความคุ้มค่า’ (Value for Money) และภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึงความสำเร็จ ในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
ในด้านความต้องการของ “เศรษฐีรุ่นใหม่” หรือ “กลุ่มนักลงทุนระยะยาว” (Long-Term Investors) พบว่าพวกเขามองหามากกว่าแค่ความสวยงามของดีไซน์ แต่ยังให้ความสำคัญกับปัจจัยเชิงกลยุทธ์ (Strategic Factors) ได้แก่:
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Investment): การเลือกซื้อบ้านในทำเลที่มีการลงทุนโครงข่ายคมนาคมขนาดใหญ่ หรืออยู่ในเขตพัฒนาพิเศษ (Special Economic Zones) ถือเป็นปัจจัยสำคัญ เพราะคาดการณ์ได้ว่าราคาที่ดินจะขยับตัวสูงขึ้นในอนาคต
เทคโนโลยีและความยั่งยืน (Technology and Sustainability): ผู้ซื้อกลุ่มนี้เริ่มให้ความสำคัญกับบ้านอัจฉริยะ (Smart Home) และบ้านประหยัดพลังงาน (Eco-Friendly Housing) ซึ่งไม่เพียงช่วยลดค่าใช้จ่ายในระยะยาว แต่ยังสะท้อนถึงความทันสมัยและจิตสำนึกด้านสิ่งแวดล้อม
