บ้านหรู 10-30 ล้านบาท: สนามรบใหม่ของ 4 ยักษ์ใหญ่ ชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ปี 2569
บทวิเคราะห์โดยผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ | 10 ปี แห่งวงการ
แม้ภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวมยังต้องเผชิญกับความท้าทายจากภาวะชะลอตัวทางเศรษฐกิจโลก และภาวะตึงเครียดภูมิรัฐศาสตร์ที่ยังคงยืดเยื้อจนถึงปี 2569 แต่ในขณะที่บางตลาดเริ่มแสดงอาการ “นิ่งงัน” โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งผู้ประกอบการหลายรายต้องชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อลดความเสี่ยงและบริหารกระแสเงินสด แต่ตลาดในกลุ่มบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทยังคงส่งสัญญาณที่น่าสนใจอย่างต่อเนื่อง กลุ่มลูกค้าในเซ็กเมนต์นี้ยังคงมี “เรียลดีมานด์” ที่แข็งแกร่ง และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มตลาดแมสอย่างเห็นได้ชัด
ผู้บริโภคในช่วงเวลานี้แม้จะใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้น เนื่องจากความไม่แน่นอนของสภาวะเศรษฐกิจ แต่พวกเขายังคงมองหา “บ้าน” ที่ไม่ใช่เพียงแค่ที่อยู่อาศัย แต่คือ “พื้นที่ชีวิต” ที่ตอบโจทย์ความต้องการด้านคุณภาพชีวิต ไลฟ์สไตล์ และความมั่นคงในระยะยาว
‘ตลาดบน’ หัวหอกขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้ฉายภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นปี 2569 ซึ่งถือเป็นช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ เราเห็นได้อย่างชัดเจนว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างหันมาทุ่มเททรัพยากรในการพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์บ้านหรู ซึ่งถือเป็นกลุ่มตลาดที่มีความได้เปรียบในด้านฐานกำลังซื้อ
ปรากฏการณ์นี้สะท้อนออกมาผ่านตัวเลขที่น่าสนใจ ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่โดยรวมในปี 2568 ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่ในทางกลับกัน ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับมีทิศทางที่เติบโตอย่างโดดเด่น โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีอัตราการลดลงของการโอนกรรมสิทธิ์น้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างชัดเจน
นั่นหมายความว่า กลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังคงมีศักยภาพทางการเงินสูง มีความพร้อมในการเข้าสู่ตลาด และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวนน้อยกว่ากลุ่มตลาดแมส ส่งผลให้ตลาดบ้านหรูกลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่”
การแข่งขันดุเดือดของ 4 แบรนด์เจ้าตลาด
ในตลาดที่มีการแข่งขันสูงเช่นนี้ ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างงัดกลยุทธ์ที่แตกต่างกันเพื่อสร้างความได้เปรียบและตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ซึ่งส่วนใหญ่คือ “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่มีกำลังซื้อสูงและใส่ใจในคุณภาพชีวิต
แสนสิริ (Sansiri): ไม่ว่าเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร แสนสิริยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในตลาดนี้ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น โดยมีแบรนด์หลักอย่าง เศรษฐสิริ ที่เป็นที่ยอมรับในเรื่องภาพลักษณ์และความหรูหรา แสนสิริมีการปรับปรุงและพัฒนาดีไซน์ ฟังก์ชันการใช้งานให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอยู่เสมอ ทำให้ “เศรษฐสิริ” เป็นเสมือน “บัตรยืนยันตัวตน” ของผู้ที่ประสบความสำเร็จในชีวิต
นอกจากเศรษฐสิริแล้ว แบรนด์ บุราสิริ ก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่โดดเด่น โดยเน้นบรรยากาศการพักผ่อนในสไตล์รีสอร์ต พร้อมจุดแข็งด้านบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่ช่วยสร้างความอุ่นใจให้กับผู้อยู่อาศัย
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land & Houses): ในฐานะ “พี่ใหญ่” ของวงการ อสังหาริมทรัพย์ของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงเป็นภาพจำในเรื่องของคุณภาพ ความทนทาน และความน่าเชื่อถือ ตระกูลแบรนด์หลักในระดับราคานี้ เช่น ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี ได้รับการยอมรับในตลาดอย่างยาวนาน แม้ราคาอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และความมั่นคง ทำให้เป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ สำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนในตลาดบ้านหรูระดับนี้
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): SC มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้อย่างชัดเจน โดยมีแบรนด์เรือธงที่กำลังมาแรงคือ บางกอก บูเลอวาร์ด ที่เริ่มต้นที่ราคา 10 ล้านบาท และ บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ ซึ่งเป็นระดับที่สูงขึ้นไปอีก โดยราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 20-35 ล้านบาท ความน่าสนใจของ SC คือการจับกลุ่มตลาดคนเมืองที่ต้องการความสะดวกสบายและดีไซน์ที่ทันสมัย
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): AP เป็นอีกหนึ่งรายที่ขยับเข้ามาในตลาดนี้อย่างจริงจัง โดยมีแบรนด์หลักอย่าง เดอะซิตี้ และ เซนโทร ที่กระจายตัวอยู่ในหลากหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการบ้านเดี่ยวในราคาที่จับต้องได้และเดินทางสะดวก
นอกจากนี้ยังมีผู้เล่นรายอื่นๆ ที่มีศักยภาพในตลาดนี้ เช่น ศุภาลัย และ พฤกษา ที่กำลังมองหาโอกาสในการเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดในกลุ่มบ้านหรู
เจาะกลุ่ม ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’: ใครคือผู้ซื้อตัวจริง?
“สุรเชษฐ” ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์นี้ โดยเน้นว่าไม่ใช่แค่คนที่มีฐานะดี แต่ต้องเป็น “เศรษฐีรุ่นใหม่”
กลุ่มเป้าหมายหลักคือคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) พวกเขาไม่ได้มองหาแค่บ้านหลังใหญ่ แต่กำลังมองหา “คุณภาพชีวิต” ที่ดีกว่า
ปัจจัยสำคัญที่คนกลุ่มนี้ใช้ในการตัดสินใจซื้อ:
ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์: โดยเฉพาะการเชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะที่สะดวกสบาย และความใกล้กับโรงเรียนชั้นนำสำหรับบุตรหลาน
สภาพแวดล้อมภายในโครงการ: ความปลอดภัย บรรยากาศ และสาธารณูปโภคที่ช่วยยกระดับคุณภาพชีวิต
ภาพลักษณ์และความสำเร็จ: การมีบ้านในโครงการระดับบนเปรียบเสมือนการประกาศความสำเร็จในชีวิต
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
‘ต้นทุนเดิม’ และ ‘มาตรการรัฐ’ โอกาสทองของคนซื้อ
แม้ราคาวัสดุก่อสร้างจะยังคงเป็นแรงกดดันในช่วงเดือนที่ผ่านมา โดยปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงผลกระทบจากภาวะสงครามในตะวันออกกลางที่ทำให้ราคาน้ำมันยังคงผันผวน แต่สำหรับผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาซื้อบ้านในระดับราคา 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบัน ถือเป็นช่วงเวลาที่ “ได้เปรียบ”
สาเหตุหลักคือ ราคาขายบ้านในระดับนี้ส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น หากภาวะสงครามยืดเยื้อและส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในระยะยาว ราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการผลิตในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้ม
