บ้านระดับบน 10-30 ล้านบาท: การเติบโตที่ไม่เคยหยุดนิ่ง ในยุคแห่งการปรับตัว
ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจมหภาคที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างเห็นได้ชัดในช่วงปี 2569 โดยเฉพาะกลุ่มตลาดแมสที่มีความอ่อนไหวต่อภาวะกู้ไม่ผ่านและกำลังซื้อที่ชะลอตัว แต่ในขณะเดียวกัน ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทยังคงมีสัญญาณบวกที่น่าสนใจอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างมุ่งเน้นการแข่งขันในเซ็กเมนต์นี้เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่” ซึ่งกำลังก้าวขึ้นมาเป็นพลังขับเคลื่อนตลาดสำคัญ
ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้ฉายภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า มีสัญญาณการชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกที่จะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ หรือปรับกลยุทธ์ไปเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง ผู้บริโภคเองก็ตัดสินใจซื้อช้าลงอย่างต่อเนื่อง สะท้อนจากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยรวมมีทิศทางที่เนือยลง แต่กลุ่มตลาด บ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับสวนกระแสด้วยการเติบโตอย่างน่าจับตา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีการชะลอตัวของการโอนกรรมสิทธิ์น้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างชัดเจน สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพที่แข็งแกร่งของกลุ่มลูกค้าตลาดบน ที่แม้จะมีความกังวลเกี่ยวกับทิศทางของเศรษฐกิจ แต่ยังคงมีกำลังซื้อที่มั่นคงและได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส ส่งผลให้กลุ่มตลาดบนกลายเป็นกลไกสำคัญที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงเวลานี้
บ้านหรู 10-30 ล้านบาท: ขับเคลื่อนด้วยความต้องการใช้จริงและความคุ้มค่า
สุรเชษฐ กองชีพ ชี้ให้เห็นว่า โครงการแนวราบในระดับ บ้านหรู 10-30 ล้านบาท นั้น ครองสัดส่วนประมาณ 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่กว้างขวางและมีความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยได้มากกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่ (ราคามากกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไป)
“ในสถานการณ์เช่นนี้ กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพมักจะใช้เวลาในการเปรียบเทียบข้อมูลและตัดสินใจนานขึ้น เพื่อมองหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด” สุรเชษฐ กล่าว “ซึ่งก็เท่ากับเพิ่มอำนาจในการต่อรองให้กับตัวเองด้วย”
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด: การแข่งขันเพื่อชิงกำลังซื้อ “เศรษฐีรุ่นใหม่”
ในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท มีผู้เล่นรายใหญ่จำนวนมากที่ต่างแข่งขันกันเพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่มเป้าหมาย โดยแต่ละเจ้าก็มีกลยุทธ์และจุดขายที่แตกต่างกันออกไปเพื่อสร้างความโดดเด่น ดังนี้
แสนสิริ จำกัด (มหาชน): เป็นเจ้าตลาดบ้านหรูที่มีชื่อเสียงมายาวนาน โดยแบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” ถูกพัฒนาและปรับปรุงอย่างต่อเนื่องในด้านการออกแบบและฟังก์ชัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป และสร้างภาพลักษณ์ให้เป็นบ้านที่หรูหราและทันสมัย นอกจากนี้ ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ที่เน้นดีไซน์บรรยากาศการพักผ่อนในรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ซึ่งยังคงได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่องในกลุ่มผู้ซื้อที่มองหาความสะดวกสบายและปลอดภัย
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): ผู้ประกอบการรายใหญ่ของวงการที่ขึ้นชื่อเรื่องคุณภาพและความเชื่อมั่นของโครงการ แบรนด์หลักในระดับราคานี้คือ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งเป็นบ้านที่มีรูปแบบทันสมัย ตอบโจทย์การใช้ชีวิตยุคใหม่ แม้ราคาเริ่มต้นอาจจะมากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพที่แข็งแกร่ง ทำให้ยังคงเป็นที่สนใจของผู้บริโภคที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC: เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เป็นหลัก โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ที่มีราคาเริ่มต้นประมาณ 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่มีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 20-35 ล้านบาท ซึ่งได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อที่มองหาบ้านหรูที่พร้อมตอบโจทย์การใช้ชีวิตในเมือง
เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP: เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นรายใหญ่ที่มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันอย่าง “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ซึ่งกระจายตัวอยู่ทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการตอบสนองความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อในตลาดบนที่หลากหลาย
นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับนี้ เช่น ศุภาลัย และพฤกษา แต่ในแง่ของขนาดโครงการและจำนวนผู้บริโภคที่รองรับอาจจะยังไม่เทียบเท่ากับผู้เล่นรายหลักข้างต้น
ใครคือ “เศรษฐีรุ่นใหม่”? เจาะกลุ่มเป้าหมายที่กำลังเปลี่ยนเกมตลาดบ้านหรู
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทนั้น สุรเชษฐ กองชีพ ได้วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่จะเป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) พวกเขามองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย และทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์
ทำเล ที่ได้รับความนิยมสูงได้แก่ รามอินทรา, บางนา, ดอนเมือง, ราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่ติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างต่อเนื่อง
ปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อของกลุ่มเป้าหมายนี้ คือ:
ทำเลที่เดินทางสะดวก: โดยเฉพาะการเชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ
ความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำ: สำหรับครอบครัวที่มีบุตรหลาน
สภาพแวดล้อมทางสังคมและคุณภาพชีวิต: การได้อยู่ในชุมชนที่ดีและมีคุณภาพ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้ส่วนใหญ่มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง” สุรเชษฐ กล่าว “มักจะเป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง” นอกจากนี้ ยังเป็นกลุ่ม Young Successor ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพ ซึ่งหมายความว่าการตัดสินใจซื้อของพวกเขาไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่จะเน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จของตนเอง
บ้านต้นทุนเดิม vs. ต้นทุนใหม่: ความท้าทายและโอกาสของวงการอสังหาริมทรัพย์
สำหรับ “ต้นทุนการผลิต” นั้น เป็นประเด็นที่น่าจับตาอย่างยิ่งในช่วงปี 2569 เนื่องจากราคาวัสดุก่อสร้างได้ปรับตัวสูงขึ้น 5-10% ในช่วงที่ผ่านมา รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์สงครามในตะวันออกกลาง
อย่างไรก็ตาม ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบัน ส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” ซึ่งถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้บริโภคที่กำลังตัดสินใจซื้อ
“หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที” สุรเชษฐ กล่าว “ดังนั้น ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่จริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าที่สุดจากผู้ประกอบการ”
นอกจากการลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นแล้ว การซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังเป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งให้กับลูกหลานในอนาคต เนื่องจากราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับ
