บ้านเดี่ยวระดับลักซ์ชัวรี 10-30 ล้านบาท: ตลาดไม่ตายแต่มีการเปลี่ยนแปลง 4 ยักษ์ใหญ่ชิงกำลังซื้อคนรวยรุ่นใหม่
ในสภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวอย่างรุนแรงทั่วโลกและภายในประเทศไทย ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้นเพื่อบริหารความเสี่ยง ขณะที่ผู้บริโภคเองก็ชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง ดังจะเห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ปี 2568 ที่ลดลงอย่างมากถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แต่ท่ามกลางความซบเซา “ตลาดบ้านหรู” หรือที่อยู่อาศัยระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับยังคงเป็นกลุ่มที่เติบโตได้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะบ้านระดับบนที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายในตลาดนี้ยังคงมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า และยังคงให้ความสำคัญกับ “ความคุ้มค่า” และ “ภาพลักษณ์” แม้ว่ากระบวนการตัดสินใจอาจจะใช้เวลายาวนานขึ้นกว่าเดิม เนื่องจากต้องเปรียบเทียบข้อมูลอย่างรอบคอบในสภาวะที่มีความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจสูง
ตลาดบ้านหรูขับเคลื่อนด้วย Demand จริง
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย วิเคราะห์ว่าตลาดบ้านระดับบนยังคงมีความต้องการซื้อที่แท้จริง (Real Demand) ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากผู้ซื้อที่มีรายได้มั่นคงและมีความพร้อมทางการเงิน ผู้ประกอบการจึงหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในระดับราคา 10-30 ล้านบาทมากขึ้น เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อในวงกว้างกว่ากลุ่มตลาด Ultra-Luxury และยังคงมีศักยภาพในการเติบโต แม้เศรษฐกิจจะชะลอตัว
โดยเฉพาะกลุ่มโครงการบ้านเดี่ยวในระดับราคา 10-30 ล้านบาท ซึ่งครองสัดส่วนมากถึง 75-80% ของตลาดบ้านหรูทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม แนวโน้มของบ้านหรูเริ่มขยายจากทำเลกรุงเทพฯ ชั้นใน มายังพื้นที่ชานเมืองที่มีศักยภาพ เช่น รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงจังหวัดปริมณฑลที่มีการเติบโตของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ เพื่อให้ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ที่ยังคงต้องการพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า แต่ยังต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง
4 ยักษ์ใหญ่เจ้าตลาด: กลยุทธ์ที่แตกต่างเพื่อช่วงชิงกำลังซื้อ
“สุรเชษฐ” กล่าวว่า ผู้ประกอบการแต่ละค่ายต่างมีจุดแข็งและกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของกลุ่มลูกค้า และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นรายใหญ่ที่น่าจับตามอง ดังนี้
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) – Sansiri:
จุดเด่นของแสนสิริอยู่ที่การวางตำแหน่งแบรนด์ “เศรษฐสิริ” ให้เป็นแบรนด์เรือธงสำหรับตลาดบ้านหรู โดยมีการปรับเปลี่ยนดีไซน์และฟังก์ชันของตัวบ้านให้ทันสมัยอยู่เสมอ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปตามยุคสมัย นอกจากนี้ แสนสิริยังให้ความสำคัญกับบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย Liv-24 ซึ่งเป็นจุดเด่นที่สร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มแบรนด์ “บุราสิริ” ที่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนแบบรีสอร์ต และเหมาะสำหรับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการความเป็นส่วนตัวและความผ่อนคลาย
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) – Land and Houses:
ในฐานะ “พี่ใหญ่” ของวงการอสังหาริมทรัพย์ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงสร้างภาพจำในเรื่อง “คุณภาพ” และ “ความน่าเชื่อถือ” ของแบรนด์หลักอย่าง “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” โดยมีการปรับรูปแบบบ้านให้เข้ากับยุคสมัยเช่นกัน แม้ว่าราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพที่แข็งแกร่ง ทำให้เป็นตัวเลือกอันดับต้น ๆ ของผู้ที่กำลังมองหาบ้านในราคานี้ ซึ่งมักจะเป็นลูกค้าที่ให้ความสำคัญกับอายุการใช้งานของโครงการในระยะยาว
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) – SC Asset:
SC Asset เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 10-30 ล้านบาท โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ที่มีราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ซึ่งขยับไปถึงระดับราคา 20-35 ล้านบาท เน้นการออกแบบที่ทันสมัย มีความโดดเด่น และใส่ใจในรายละเอียดการใช้สอย เพื่อตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ต้องการความแตกต่างและความภูมิฐาน
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) – AP Thai:
AP Thai มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันอย่าง “เดอะซิตี้-เซนโทร” ซึ่งกระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล AP เน้นการเข้าถึงลูกค้าในวงกว้างผ่านทำเลที่หลากหลาย และการออกแบบบ้านที่เข้าใจไลฟ์สไตล์ของคนเมืองรุ่นใหม่ นอกจากนี้ AP ยังมีโครงการบ้านหรูอีกหลากหลายแบรนด์ เพื่อตอบสนองความต้องการที่แตกต่างกัน
นอกเหนือจากยักษ์ใหญ่ทั้ง 4 ค่าย ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 10-30 ล้านบาท เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ Supalai และ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ Pruksa ที่ยังคงได้รับความนิยมต่อเนื่องจากการมีโครงการครอบคลุมในหลากหลายพื้นที่
กลุ่มเป้าหมาย “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่ชัดเจน
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดบ้านหรูระดับนี้ “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Owner-Occupier) โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การทำงานและการใช้ชีวิต โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ก็เป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจเลือกซื้อ
ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากในกลุ่มนี้คือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ ทำให้ผู้ซื้อได้ทั้งความสะดวกสบายในการเดินทางและความคุ้มค่าของราคาที่อยู่อาศัย
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
นอกจากกลุ่มคนรุ่นใหม่แล้ว ยังมีผู้ซื้อในกลุ่ม “อัพไซส์” (Upsizer) คือกลุ่มที่ต้องการย้ายบ้านจากขนาดเล็กขึ้นสู่ขนาดใหญ่ขึ้น เพื่อรองรับครอบครัวที่ขยายตัว หรือกลุ่มที่ต้องการขยับขยายจากการเช่ามาเป็นการเป็นเจ้าของ หรือกลุ่มที่ต้องการขยับจากบ้านขนาดเล็กไปบ้านขนาดใหญ่เพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่ดีขึ้น กลุ่มคนเหล่านี้เป็นอีกหนึ่งแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาดบ้านหรูในปัจจุบัน
การบริหารต้นทุนในภาวะตลาดที่ไม่แน่นอน
แม้ว่าในช่วงเดือนที่ผ่านมาราคาวัสดุก่อสร้างจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากผลพวงของสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที ซึ่งทำให้ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัย
