บ้านหรู 10-30 ล้าน ‘ไม่มีวันตาย’ 4 บิ๊กแห่ชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันไปเน้นพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคาเพื่อบริหารความเสี่ยง ขณะที่ผู้บริโภคยังคงชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง สะท้อนจากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทยังคงมีสัญญาณเติบโต โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า
นายสุรเชษฐ์ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย อธิบายว่า การชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 สะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบของความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลให้ผู้บริโภคระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น แต่ในขณะเดียวกัน กลุ่มลูกค้าตลาดบนกลับได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มตลาดแมส เนื่องจากมีศักยภาพทางการเงินสูง และมักมีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ซึ่งทำให้ตลาดบ้านหรูยังคงเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดและมีศักยภาพในการเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ตลาดบ้านหรูขับเคลื่อนกลไกเศรษฐกิจ
ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทยังคงมีความสำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มโครงการแนวราบ ซึ่งครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่เลือกที่จะให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ กลุ่มตลาดนี้ยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่
นายสุรเชษฐ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า “ปัจจุบันผู้ประกอบการแต่ละรายต่างสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าและความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าสนใจมากมายเริ่มที่บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมี ‘เศรษฐสิริ’ แบรนด์หลักเป็นจุดขาย มีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์และฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง สร้างภาพจำว่าเศรษฐสิริคือแบรนด์ที่สะท้อนภาพลักษณ์และสถานะทางสังคมของผู้ที่อยู่อาศัย”
แบรนด์ “เศรษฐสิริ” ของแสนสิริ เป็นหนึ่งในโครงการบ้านหรูที่เป็นที่รู้จักในกลุ่มลูกค้าตลาดบน เนื่องจากบริษัทให้ความสำคัญกับการพัฒนาบ้านที่มีคุณภาพ การออกแบบที่ทันสมัย และตอบสนองความต้องการของกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการบ้านที่มีระดับ มีดีไซน์ที่โดดเด่น พร้อมทั้งได้รับประโยชน์จากบริการหลังการขายที่ดี และระบบรักษาความปลอดภัยที่มีมาตรฐานอย่าง LIV-24
สำหรับ “บุราสิริ” เป็นอีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นการออกแบบบรรยากาศเสมือนการพักผ่อนในรีสอร์ต ซึ่งเป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ในการเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดบนที่มองหาบ้านเพื่อการพักผ่อนหย่อนใจควบคู่ไปกับไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัย
ด้าน บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ซึ่งเป็นพี่ใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงมีภาพจำในเรื่องของคุณภาพและความเชื่อมั่น โดยมีแบรนด์หลักในตลาดนี้คือ “ชัยพฤกษ์” และ “บ้านมัณฑนา” ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมที่มีราคาเริ่มต้นมากกว่า 10 ล้านบาท ด้วยภาพลักษณ์ของแบรนด์ที่แข็งแกร่งและความเชื่อมั่นด้านคุณภาพ ทำให้ยังคงเป็นที่สนใจของผู้ที่มองหาบ้านในระดับราคาดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง
ขณะที่ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เช่นกัน โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มองหาบ้านหรูในทำเลที่มีศักยภาพ
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ก็มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่หลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล เพื่อขยายฐานลูกค้าในกลุ่มนี้ให้ครอบคลุมมากยิ่งขึ้น นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เช่น ศุภาลัย และ พฤกษา เป็นต้น ซึ่งล้วนต่างมีจุดเด่นและกลยุทธ์ของตัวเองเพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
ตลาดกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
สำหรับกลุ่มเป้าหมายหลักของตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท “สุรเชษฐ” ได้วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ ซึ่งโดยทั่วไปจะเน้นทำเลที่เดินทางสะดวก เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ และใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำสำหรับบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง ‘คุณภาพชีวิต’
ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างสูงในตลาดกลุ่มนี้ ได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ ทำให้เป็นพื้นที่เป้าหมายของผู้ซื้อกลุ่มนี้
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น” นายสุรเชษฐ์ กล่าว
‘บ้านต้นทุนเดิม’ โอกาสทองสำหรับผู้ซื้อ
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากภาวะความขัดแย้งในตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” อย่างไรก็ตาม หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
นายสุรเชษฐ์ แนะนำว่า “ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
“นอกจากนี้ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจในจังหวะนี้ถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม”
จากข้อมูลข้างต้น ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทยังคงเป็นตลาดที่มีศักยภาพ และเป็นหนึ่งในตัวขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งหากผู้บริโภคกลุ่มนี้มีการตัดสินใจซื้อในช่วงเวลานี้ ก็จะได้ประโยชน์จากทั้งราคาขายที่ยังไม่ปรับตัวสูงขึ้น และความพร้อมด้านนโยบายจากภาครัฐ รวมถึงศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าในระยะยาว
