ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท ปี 2569: เมื่อกำลังซื้อ “เศรษฐีรุ่นใหม่” ขับเคลื่อนการลงทุน
ในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต่างหันมาทบทวนและปรับลดแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ ปรากฏการณ์นี้ไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดบ้านหรูในระดับราคา 10-30 ล้านบาทมากนัก ซึ่งยังคงแสดงสัญญาณการเติบโตอย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มผู้ซื้อที่มีเรียลดีมานด์ และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดระดับกลางถึงล่าง แม้จะเผชิญกับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลก ผู้ประกอบการยังคงเชื่อมั่นว่าตลาดบ้านหรูกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีศักยภาพในการขับเคลื่อนตลาดในระยะยาว โดยอาศัยปัจจัยด้านการพัฒนาโครงการแนวราบและแรงสนับสนุนจากกลุ่มผู้บริโภคยุคใหม่ที่มีกำลังซื้อสูง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569: การปรับฐานในภาวะ “ผันผวน”
ศาสตราจารย์ ดร.วิทวัส รุ่งเรืองแสง ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและอสังหาริมทรัพย์ระดับประเทศ ได้วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 ว่า มีการชะลอตัวลงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายได้ประกาศชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ และเปลี่ยนทิศทางการลงทุนไปพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยงจากปัญหาการขอสินเชื่อและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่จำกัด นอกจากนี้ ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ยังคงแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แม้รัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ เพื่อเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระหนี้สิน แต่ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้เท่าที่ควร
อย่างไรก็ตาม ในสถานการณ์ที่ตลาดโดยรวมชะลอตัวนี้ ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับเป็นกลุ่มที่แสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่สวนกระแส โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้ที่การโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่าตลาดกลุ่มอื่น สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังคงมีศักยภาพทางการเงิน และมีความมั่นคงทางเศรษฐกิจ ทำให้ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกน้อยกว่า กลุ่มผู้ซื้อในตลาดนี้จึงถือเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดในปัจจุบัน
การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ของ “เซ็กเมนต์” บ้านหรู
สิ่งที่น่าสนใจคือ โครงการแนวราบคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบ้านหรู ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ เป็นเพราะตลาดบ้านหรูเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่ ซึ่งหมายถึงตลาดบ้านที่หรูหราที่สุด ซึ่งมีจำนวนกลุ่มลูกค้าน้อยกว่า
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงตอกย้ำความเป็นผู้นำในตลาดบ้านหรูด้วยแบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” ที่มีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง โดยสร้างภาพจำว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สร้างภาพลักษณ์ให้กับผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ที่เป็นอีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนในสไตล์รีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มองหาคุณภาพชีวิตและความเป็นส่วนตัว
ในส่วนของ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ที่มีภาพจำในเรื่องของคุณภาพและความเชื่อมั่น ยังคงมีแบรนด์หลักที่ได้รับการยอมรับในกลุ่มนี้ ได้แก่ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” แม้ราคาขายอาจเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์ คุณภาพ และความเชื่อมั่นที่มีมาอย่างยาวนาน ทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ
ขณะที่ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ยังคงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ซึ่งเป็นที่นิยมสำหรับผู้ที่มองหาบ้านที่หรูหราและมีความทันสมัย
ในด้านของ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ยังคงมีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ซึ่งมีการกระจายตัวในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจไม่เทียบเท่า อาทิ ศุภาลัย และพฤกษา
เจาะลึก “กำลังซื้อ” : กลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่กับความต้องการที่เปลี่ยนแปลง
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท ศาสตราจารย์ ดร.วิทวัส ได้วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งเป็นกลุ่ม “Young Successor” ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง มองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย และทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ก็มีความสำคัญอย่างยิ่ง ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
กลุ่มผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้น ความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิด อำนาจต่อรองที่สูงขึ้น ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการในการนำเสนอข้อเสนอที่น่าสนใจเพื่อดึงดูดลูกค้า
วิเคราะห์ “ต้นทุนการผลิต” กับความท้าทายในปัจจุบัน
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” การลงทุนในตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท ในช่วงปี 2569 ยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
ศาสตราจารย์ ดร.วิทวัส ได้ให้ข้อคิดเห็นว่า “ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) เพื่อเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระเงินดาวน์
