มิติใหม่ ‘บ้านหรู 10-30 ล้าน’ ปี 2569: ยักษ์ใหญ่ 4 รายชิงจังหวะทอง ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ที่ต้องการลงทุนอย่างแท้จริง
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงต้นปี 2569 สะท้อนความคึกคักที่เริ่มกลับมา แต่มี “ความแตกต่าง” เกิดขึ้นในกลุ่มผู้ซื้อ และกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่กำลังมาแรง แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจโดยรวมจะยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อโลกและแนวโน้มการดำเนินนโยบายการเงินที่เข้มงวดขึ้น ผู้ประกอบการในตลาดแนวราบขนาดใหญ่กำลังมุ่งเป้าไปที่กลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่” (Young Successors) ที่มีความต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยจริง โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์บ้านเดี่ยวระดับบนที่มีมูลค่าตั้งแต่ 10-30 ล้านบาท ซึ่งกลายเป็นกำลังขับเคลื่อนตลาดที่สำคัญท่ามกลางความไม่แน่นอน
จากการวิเคราะห์ภาพรวมตลาดโดย คุณสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ยอมรับว่า ตลาดโดยรวมชะลอตัวชัดเจนในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ กลุ่มคอนโดมิเนียม เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงต้องปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ หันไปเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง ในขณะเดียวกัน ผู้บริโภคเองก็ชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทยังคงมีการเติบโต โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่าง 10 ล้านบาทขึ้นไป พบว่าอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มลูกค้าในตลาดบน ซึ่งมีศักยภาพทางการเงินสูงและได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มตลาดแมส ทำให้ตลาดบนกลายเป็นกลุ่มหลักในการขับเคลื่อนอุตสาหกรรมอสังหาฯ ในช่วงนี้
บ้านหรูระดับบน: ตลาดที่ขับเคลื่อนด้วย “กำลังซื้อจริง” และ “คุณภาพชีวิต”
“กลุ่มตลาดบ้านหรู (Luxury Housing) ในช่วงปี 2569 นี้ เติบโตโดดเด่นกว่าตลาดรวม โดยมี ‘บ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท’ เป็นกลุ่มดาวเด่นหลัก เนื่องจากตลาดในระดับนี้มีผู้เล่นหลักคือ ‘บ้านจัดสรร’ ที่ครองสัดส่วนมากถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง” คุณสุรเชษฐ อธิบายเสริม “นอกจากนี้ ยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury) ทำให้ตลาดมีโอกาสเติบโตได้ต่อเนื่อง”
การที่ผู้ประกอบการแต่ละรายต้องเร่งสร้างความแตกต่างผ่านกลยุทธ์ที่หลากหลาย เพื่อตอบสนองความต้องการที่เฉพาะเจาะจงของลูกค้า และรักษาความได้เปรียบในการแข่งขัน ทำให้ตลาดนี้มีความคึกคัก และมีผู้เล่นที่น่าสนใจในหลายมิติ เริ่มต้นจากบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่งยังคงใช้ “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์หลัก โดยมีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชัน ให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง พร้อมกับสร้างภาพจำว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สะท้อนถึงสถานะและภาพลักษณ์ของผู้อยู่อาศัย
นอกจากนี้ แสนสิริยังคงแข็งแกร่งในกลุ่ม “บุราสิริ” ซึ่งเป็นอีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน โดยเน้นดีไซน์ที่ให้บรรยากาศการพักผ่อนเสมือนอยู่ในรีสอร์ต พร้อมกับจุดเด่นด้านบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่ช่วยสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า
อีกหนึ่งผู้เล่นสำคัญคือ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นพี่ใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่มีภาพจำในเรื่องของคุณภาพและความเชื่อมั่นของโครงการ แบรนด์หลักในระดับราคานี้คือ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัย ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์ คุณภาพ และความน่าเชื่อถือ ทำให้แบรนด์เหล่านี้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ
ขณะที่ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ยังคงเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงคือ “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ซึ่งเป็นที่นิยมอย่างสูงในกลุ่มลูกค้าที่มองหาความลงตัวระหว่างทำเลและดีไซน์
นอกจากนี้ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ก็ไม่พลาดที่จะเข้ามาแข่งขันในตลาดนี้ โดยมีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลสำคัญทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่า เช่น ศุภาลัย และพฤกษา เป็นต้น
เป้าหมายหลัก: “เศรษฐีรุ่นใหม่” ผู้มีกำลังซื้อจริงและให้ความสำคัญกับ “คุณภาพชีวิต”
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์บ้านหรู 10-30 ล้านบาทนี้ คุณสุรเชษฐ ได้วิเคราะห์กลุ่มลูกค้าไว้อย่างชัดเจน โดยระบุว่า “ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ และความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง ‘คุณภาพชีวิต’ ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ”
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
ต้นทุนการผลิต “บ้านหรู” : โอกาสทองของผู้ซื้อในสภาวะตลาดปี 2569
ด้าน ต้นทุนการผลิต ที่เป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดราคาขายนั้น แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันที่ผันผวน แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” เนื่องจากเป็นโครงการที่เริ่มต้นพัฒนาไว้ตั้งแต่ก่อนปี 2569 หากภาวะสงครามและความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ยืดเยื้อออกไปอย่างต่อเนื่อง ราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด” คุณสุรเชษฐ เน้นย้ำถึงศักยภาพในการลงทุนระยะยาวของสินทรัพย์ประเภทนี้
นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ และยังมี 2 มาตรการสำคัญจากภาครัฐที่สนับสนุนตลาดอย่างเต็มที่ ได้แก่ การผ่อนปรนเกณฑ์ L
