บ้านหรู 10-30 ล้าน: ‘ตลาดทอง’ ที่ไม่มีวันตาย โตไม่หยุดแรงหนุนจากผู้ประกอบการ
บทวิเคราะห์ตลาดและทิศทางรวม ปี 2569
ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน และแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อทั่วโลก การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังคงเผชิญกับความท้าทาย โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดกลางถึงล่าง (Mass and Mid-to-High Segments) ที่ความต้องการซื้อลดลงอย่างเห็นได้ชัด สะท้อนผ่านยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงที่ผ่านมาที่ชะลอตัว
อย่างไรก็ตาม ในความเคลื่อนไหวที่ต้องจับตา “ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท” ยังคงเป็นกลุ่มที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ในฐานะตลาดที่ทนทาน (Resilient Market) ที่กำลังเป็นหัวจักรหลักในการขับเคลื่อนภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน ข้อมูลจากการวิเคราะห์โดย คุณสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ชี้ให้เห็นถึงสัญญาณบวกในกลุ่มนี้ ซึ่งได้กลายเป็นศูนย์กลางแห่งความสนใจสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ
ปรากฏการณ์ตลาดบ้านหรู: ความทนทานและ “เงินสด” ในมือผู้ซื้อ
จากข้อมูลเชิงลึกของตลาด พบว่าแม้ตลาดโดยรวมจะมีแรงต้าน แต่กลุ่มบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับแสดงให้เห็นถึงอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงน้อยกว่ากลุ่มอื่น ๆ สาเหตุหลักมาจาก 2 ปัจจัยสำคัญ:
กำลังซื้อที่มั่นคง (Strong Purchasing Power): กลุ่มลูกค้าในตลาดบ้านหรูมักเป็นผู้ที่มีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มตลาดล่าง ทำให้พวกเขายังคงมีสภาพคล่องเพียงพอสำหรับการตัดสินใจซื้อ แม้กระบวนการพิจารณาจะยาวนานขึ้น
ความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand): ความต้องการในการ “ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง” ยังคงเป็นแรงผลักดันที่สำคัญ กลุ่มลูกค้าเหล่านี้ไม่ได้ซื้อเพื่อเก็งกำไร แต่ต้องการบ้านที่ตอบโจทย์ความต้องการด้านพื้นที่ใช้สอย คุณภาพชีวิต และทำเลที่อยู่อาศัย
จากข้อมูลของ คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ในไตรมาสที่ 1 ปี 2569 พบว่าผู้ประกอบการจำนวนมากได้ปรับกลยุทธ์จากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมาก เป็นการหันไปเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยงและตอบสนองความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
การที่ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท สามารถรักษาโมเมนตัมไว้ได้ในสภาวะเช่นนี้ ถือเป็นสัญญาณเชิงบวกที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของกำลังซื้อในตลาดระดับบน และศักยภาพในการเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ความเคลื่อนไหวของ “ยักษ์ใหญ่” ในตลาดบ้านหรู
เพื่อรักษาและเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดในเซ็กเมนต์นี้ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำต่างทุ่มเททรัพยากรเพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง โดยมีกลยุทธ์ที่แตกต่างกันออกไปเพื่อสร้างความแตกต่างและจุดเด่นของตัวเอง ในขณะเดียวกัน “ผู้ประกอบการรายใหม่” ก็กำลังเข้ามาเติมสีสันให้กับตลาดนี้
2.1 แสนสิริ (Sansiri): การตอกย้ำภาพลักษณ์แบรนด์ผู้นำ
แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดบ้านหรูที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง ด้วยแบรนด์เรือธงอย่าง เศรษฐสิริ (Setthasiri) ที่ยังคงเป็นแบรนด์หลักในการแข่งขันในกลุ่มนี้ คุณสุรเชษฐให้ข้อมูลว่า แสนสิริยังคงพัฒนาและปรับปรุงดีไซน์ฟังก์ชันของเศรษฐสิริอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้เข้ากับรสนิยมของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปในปัจจุบัน รวมถึงการสร้างแบรนด์ให้มีภาพลักษณ์ที่ทันสมัยและสะท้อนถึงความสำเร็จของผู้ที่เข้ามาอยู่อาศัย
นอกจากนี้ “บุราสิริ (Burasiri)” อีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน ก็ยังคงมุ่งเน้นการสร้างบรรยากาศการพักผ่อนแบบรีสอร์ต เพื่อตอบโจทย์ความต้องการความผ่อนคลายและความเป็นส่วนตัว พร้อมการรักษามาตรฐานด้านการบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่ทำให้ผู้ซื้อรู้สึกอุ่นใจ
2.2 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): ความเชื่อมั่นในคุณภาพ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ในฐานะบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของไทย ยังคงมีจุดแข็งที่ชัดเจนในตลาดบ้านหรู โดยใช้แบรนด์หลักอย่าง ชัยพฤกษ์ (Chaiyaphruek), มัณฑนา (Manthana), และ สีวลี (Sivalee) เป็นตัวชูโรง แม้ว่าราคาขายของโครงการเหล่านี้อาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์ด้าน “คุณภาพ” ที่เป็นที่ยอมรับมาอย่างยาวนาน ทำให้โครงการเหล่านี้ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ที่มองหาบ้านในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง
แบรนด์เหล่านี้มีการปรับรูปแบบบ้านให้ทันสมัยตามยุคสมัย แต่ยังคงเน้นความแข็งแรงของโครงสร้าง คุณภาพการก่อสร้าง และความคุ้มค่าของการลงทุน ซึ่งทำให้ผู้ซื้อยังคงไว้วางใจเลือกใช้บริการ
2.3 เอสซี แอสเสท (SC Asset): การเจาะตลาด “เศรษฐีรุ่นใหม่”
สำหรับเอสซี แอสเสท หรือ SC การบุกตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท เป็นหนึ่งในกลยุทธ์หลักในการเติบโตของบริษัท แบรนด์หลักอย่าง บางกอก บูเลอวาร์ด (Bangkok Boulevard) ในระดับราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ (Bangkok Boulevard Signature) ในระดับราคา 20-35 ล้านบาท ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากลูกค้าที่มองหาบ้านในระดับราคาที่เข้าถึงได้แต่มีคุณภาพสูง การกระจายตัวของโครงการในทำเลที่มีศักยภาพทำให้เอสซี แอสเสท สามารถครอบคลุมความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างกว้างขวาง
2.4 เอพี ไทยแลนด์ (AP Thai): การสร้างมาตรฐานในทำเลใหม่
เอพี ไทยแลนด์ ก็เป็นผู้เล่นสำคัญในตลาดนี้เช่นกัน โดยมีแบรนด์หลักอย่าง เดอะซิตี้ (The City) และ เซนโทร (Centro) ที่กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ความได้เปรียบของเอพีฯ อยู่ที่ความเข้าใจในไลฟ์สไตล์ของคนเมือง การออกแบบที่ตอบโจทย์ความสะดวกสบาย และทำเลที่สามารถเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะได้ง่าย ทำให้เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อในเซ็กเมนต์นี้
นอกจากนี้ ยังมีผู้เล่นรายอื่น ๆ เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และ บริษัท พฤกษา จำกัด (มหาชน) ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แม้จำนวนอาจจะไม่มากเท่ากับผู้เล่นหลัก แต่ก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าจับตา
กลุ่มเป้าหมาย: “เศรษฐีรุ่นใหม่” กับความต้องการที่เหนือกว่าราคา
การทำความเข้าใจ “ผู้ซื้อเป้าหมาย” คือกุญแจสำคัญในการเข้าถึงตลาดบ้านหรู คุณสุรเชษฐได้วิเคราะห์ว่า “เศรษฐีรุ่นใหม่” ในตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท มีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างจากกลุ่มอื่น ๆ พวกเขามักเป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง แต่ไม่ใช่แค่เพียงการซื้อบ้าน แต่เป็นการ “ลงทุนในคุณภาพชีวิต” (Investment in Quality of Life)
3.1 ปัจจัยที่ขับเคลื่อนการตัดสินใจซื้อ
ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์: ความสะดวกในการเดินทางเป็นปัจจัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ (BTS/MRT) นอกจากนี้ ความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน ก็เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่ผู้ปกครองให้ความสำคัญ
สภาพแวดล้อมที่สะท้อนรสนิยม: บรรยากาศภายในโครงการและสภาพแวดล้อมทางสังคมเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญอย่างยิ่ง เพราะสะท้อนถึงรสนิยมและฐานะทางสังคมของผู้ที่เข้ามาอยู่อาศัย
ความคุ้มค่าและภาพลักษณ์: การตัดสินใจซื้อในกลุ่มนี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาเพียงอย่างเดียว แต่ผู้ซื้อจะพิจารณาถึงความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย คุณภาพของโครงการ และภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึงความสำเร็จในหน้าที่การงานและความมั่นคง
3.2 กลุ่ม “Young Success
