บ้านหรู 10-30 ล้าน: กลยุทธ์ชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ในปี 2569
ปี 2569 บรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย จากภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนและอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างปรับกลยุทธ์รับมือความท้าทาย โดยมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อลดความเสี่ยงจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมที่มีความซับซ้อนและความอ่อนไหวต่อภาวะตลาดมากกว่า
แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะซบเซา แต่ภาพรวมตลาดกลับสะท้อนความแตกต่างอย่างชัดเจนในแต่ละระดับราคา โดยเฉพาะกลุ่ม บ้านหรู 10-30 ล้าน ซึ่งเป็นตลาดที่มีศักยภาพในการเติบโตอย่างต่อเนื่อง กลุ่มลูกค้าในตลาดนี้มีกำลังซื้อสูง ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า และมีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ทำให้เป็นกลุ่มที่มีความสำคัญต่อการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ฉายภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1 ปี 2569 ว่า แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับลดการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมลงและหันไปพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง ผู้บริโภคเองก็ชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้าน: กลุ่มขับเคลื่อนหลัก
ขณะที่ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับมีสัญญาณบวก สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของตลาดบน ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส
สุรเชษฐ กล่าวว่า “กลุ่มบ้านหรู 10-30 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ยังคงมีการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด”
ผู้ประกอบการจึงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด
ปัจจุบัน ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าและความได้เปรียบในการแข่งขัน
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)
แสนสิริมีแบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” ซึ่งมีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง โดยสร้างภาพลักษณ์ว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สร้างภาพลักษณ์ให้กับผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ที่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนในรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นของแสนสิริที่ให้ความสำคัญกับบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)
ในฐานะเจ้าตลาดที่มีภาพลักษณ์ด้านคุณภาพและความเชื่อมั่น แบรนด์หลักในระดับราคา 10-30 ล้านบาท คือ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัย ราคาขายอาจเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC
SC เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP
AP มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ซึ่งกระจายตัวในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล นอกจากนี้ยังมีรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ อาทิ ศุภาลัย และพฤกษา เป็นต้น
เป้าหมาย “เศรษฐีรุ่นใหม่”
กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์ บ้านหรู 10-30 ล้าน ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะและความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
สุรเชษฐ วิเคราะห์ว่า “ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
บ้านต้นทุนเดิม-มาตรการรัฐหนุน
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขาย มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้ การซื้อที่อยู่อาศัย ตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจ การซื้อที่อยู่อาศัย 2569 ในจังหวะนี้ถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
หากคุณเป็นหนึ่งในกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อมและมองหาโอกาสในการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท นี่คือช่วงเวลาทองที่คุณไม่ควรพลาด อย่าลังเลที่จะพิจารณาโอกาสนี้เพื่อสร้างความมั่นคงทางการเงินและมอบสิ่งที่ดีที่สุดให้กับครอบครัว
