มหาสงคราม “บ้านหรู 10-30 ล้านบาท”: ชัยชนะของเศรษฐีรุ่นใหม่บนสมรภูมิอสังหาฯ ไทย 2026
ในขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความผันผวนครั้งใหญ่จากภาวะเศรษฐกิจถดถอยระดับโลก ภายใต้แรงกดดันจากความไม่แน่นอนของภูมิรัฐศาสตร์ อัตราเงินเฟ้อที่ผันผวน และต้นทุนการพัฒนาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมในตลาดแมสชะลอตัวอย่างรุนแรง ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายต่างเร่งปรับทัพ โดยการลดการเปิดตัวโครงการใหม่ หันมาโฟกัสที่การพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยงและรับมือกับความท้าทายที่กำลังคืบคลานเข้ามา
แต่ท่ามกลางคลื่นลมแห่งความผันผวน กลับมี “กลุ่มดาวเด่น” ที่ยังคงฉายแสงสว่างและขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างไม่หวั่นไหว นั่นคือ “ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท” ซึ่งกำลังกลายเป็นสมรภูมิแห่งการแข่งขันอันดุเดือดของผู้ประกอบการชั้นนำ ที่ต่างแข่งขันกันอย่างเต็มสูบเพื่อชิงกำลังซื้อจาก “เศรษฐีรุ่นใหม่”
บทวิเคราะห์ล่าสุดจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสแรกของปี 2569 เผยให้เห็นสัญญาณอันชัดเจนว่า ตลาดบ้านระดับราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท มีอัตราการลดลงของการโอนกรรมสิทธิ์ที่น้อยกว่ากลุ่มตลาดแมส สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มผู้ซื้อในตลาดบนยังมีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีความต้องการอยู่อาศัยจริง และได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า เมื่อเทียบกับกลุ่มลูกค้าระดับกลางและล่าง
บ้านหรู: ขุมทรัพย์ที่ไม่มีวันตาย
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย แสดงทัศนะเชิงลึกว่า ตลาดบ้านหรูในกลุ่มราคา 10-30 ล้านบาท ถือเป็น “เซ็กเมนต์ที่ไม่มีวันตาย” (Evergreen Segment) เนื่องจากตลาดกลุ่มนี้มักจะมีความยืดหยุ่นสูงและมีความต้องการที่มั่นคง โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าชาวไทยที่เป็นเจ้าของกิจการหรือผู้บริหารระดับสูง ซึ่งมักจะมีการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นรางวัลแห่งความสำเร็จหรือการลงทุนระยะยาว
“ตลาดบ้านหรูในกลุ่มราคา 10-30 ล้านบาทยังคงขับเคลื่อนตลาดอย่างแข็งแกร่งมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในส่วนของโครงการแนวราบ ซึ่งครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง เพราะเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่” สุรเชษฐ กล่าวเสริม
บ้านเดี่ยวแนวราบ: ความต้องการที่ไม่เคยหยุดนิ่ง
สิ่งที่น่าสนใจคือ ภายในตลาดบ้านหรูนี้ “บ้านเดี่ยวแนวราบ” ยังคงเป็นที่ต้องการสูงอย่างไม่เสื่อมคลาย เนื่องจากผู้ประกอบการในกลุ่มนี้ยังคงมีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชันให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าในแต่ละกลุ่มย่อยได้เป็นอย่างดี
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ และความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง ‘คุณภาพชีวิต’ ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ” สุรเชษฐ ให้ความเห็น
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด: การแข่งขันอันดุเดือด
ปัจจุบัน ผู้ประกอบการแต่ละเจ้าต่างสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าสนใจมากมายในตลาดบ้านหรู ดังนี้
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)
หนึ่งในผู้นำตลาดอย่าง แสนสิริ มี “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์หลักที่สร้างภาพลักษณ์อันหรูหราและแตกต่างให้แก่ผู้อยู่อาศัย ด้วยการพัฒนาและปรับปรุงดีไซน์ ฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ที่เป็นโครงการบ้านเดี่ยวระดับราคาใกล้เคียง เน้นบรรยากาศการพักผ่อนในรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่เป็นเอกลักษณ์ของแสนสิริ
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)
ในฐานะพี่ใหญ่ของวงการ อสังหาฯ ของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีจุดเด่นเรื่องคุณภาพและความน่าเชื่อถือ แบรนด์หลักที่ครองความนิยมในกลุ่มตลาดนี้ ได้แก่ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งเป็นบ้านจัดสรรที่ปรับเปลี่ยนดีไซน์ตามยุคสมัย แม้ราคาขายจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพ ทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)
SC หรือ เอสซี แอสเสท มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 10-30 ล้านบาท โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ที่ราคาเริ่มต้นประมาณ 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ซึ่งมีราคาสูงขึ้นมาอีกระดับที่ 20-35 ล้านบาท เพื่อตอบโจทย์กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงที่มองหาความหรูหราและทำเลศักยภาพ
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน)
AP หรือ เอพี ไทยแลนด์ มีแบรนด์หลักที่แข่งขันในกลุ่มราคานี้คือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ซึ่งกระจายตัวอยู่ในหลากหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพื่อขยายฐานกำลังซื้อและสร้างความครอบคลุมในตลาด
นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีจำนวนโครงการและความหลากหลายของทำเลที่น่าจับตามองเช่นกัน
กลุ่มเป้าหมาย “เศรษฐีรุ่นใหม่”
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์นี้ “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และคุณภาพชีวิตที่ดีเยี่ยม
กลุ่มนี้ส่วนใหญ่อยู่ในสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง มักจะเป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงในองค์กรขนาดใหญ่ มีรายได้ที่มั่นคง และเป็นกลุ่ม Young Successor หรือผู้ที่ประสบความสำเร็จในการทำงานตั้งแต่ช่วงวัยหนุ่มสาว
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น” สุรเชษฐ เน้นย้ำ
บ้านต้นทุนเดิม: โอกาสทองสำหรับนักลงทุน
อีกปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท ยังคงร้อนแรง คือ “ราคาต้นทุนการผลิต” ที่ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ แม้ในช่วงที่ผ่านมาราคาวัสดุก่อสร้างจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม”
หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
มาตรการรัฐหนุน: เติมเชื้อไฟในตลาด
นอกจากปัจจัย
