บ้านเดี่ยวระดับพรีเมียม: กองกำลังใหม่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ปี 2569
ท่ามกลางความผันผวนของสภาวะเศรษฐกิจโลก และความท้าทายในการเข้าถึงสินเชื่อของตลาดวงกว้าง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในกลุ่ม บ้านหรู 10-30 ล้านบาท ที่ยังคงยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งและกลายเป็นเครื่องยนต์หลักในการขับเคลื่อนตลาด ผู้ประกอบการชั้นนำของประเทศต่างเร่งเครื่องชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม เศรษฐีรุ่นใหม่ ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) อย่างต่อเนื่อง แม้ว่ากระบวนการตัดสินใจจะยาวนานขึ้นกว่าในอดีตก็ตาม
การวิเคราะห์เชิงลึกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยส่งสัญญาณการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกที่จะชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อลดความเสี่ยงและกระจายความผันผวนของตลาด ผู้บริโภคเองก็มีแนวโน้มชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างต่อเนื่อง สะท้อนได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ ซึ่งแม้จะยังมีการเติบโตบ้าง แต่ก็ไม่โดดเด่นเท่ากับในช่วงปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ภายในภาพรวมที่ผันผวนนั้น ตลาด บ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับแสดงศักยภาพที่โดดเด่นออกมาอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้ที่มีตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มตลาดแมส แสดงให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนนั้นยังคงมีฐานกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง มีความพร้อมทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจโลกน้อยกว่ากลุ่มลูกค้าทั่วไป ทำให้ตลาดบนกลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้ให้ภาพรวมของตลาดในช่วงต้นปี 2569 ว่า บ้านหรูขับเคลื่อนตลาด อย่างต่อเนื่อง โดยเน้นย้ำว่าโครงการแนวราบในตลาดบนนั้นครองสัดส่วนที่สูงถึง 75-80% ของตลาดระดับบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการต้องให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มตลาดอัลตราลักเซอรี่
ตลาดบ้านเดี่ยว: การแข่งขันเพื่อคว้า ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายหลักในเซ็กเมนต์ บ้านหรู 10-30 ล้านบาท “สุรเชษฐ” ได้วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และทำเลที่อยู่ในระยะทางที่สะดวกต่อการเดินทาง ทั้งการเชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมไปถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมทางสังคมและบรรยากาศภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ก็เป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่งยวด ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากในกลุ่มนี้คือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับการเติบโต
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
ผู้ประกอบการแต่ละเจ้าต่างสร้างความแตกต่างผ่านกลยุทธ์ที่หลากหลาย เพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่ซับซ้อนของกลุ่มลูกค้าในตลาดบน กลุ่มที่โดดเด่นและเป็นที่น่าจับตามองประกอบด้วย:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI): แบรนด์เรือธงอย่าง “เศรษฐสิริ” ได้รับการปรับปรุงและพัฒนาดีไซน์ ฟังก์ชันให้สอดรับกับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง สร้างภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งในตลาดบน นอกจากนี้ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ที่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนสไตล์รีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH): พี่ใหญ่ของวงการที่ยังคงรักษาภาพจำเรื่องของคุณภาพและความน่าเชื่อถือ โครงการในระดับราคานี้อย่าง “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” มีการปรับเปลี่ยนดีไซน์และฟังก์ชันให้ทันสมัยอยู่เสมอ แม้ราคาขายอาจจะเริ่มต้นมากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยคุณภาพและภาพลักษณ์ทำให้เป็นที่ต้องการของผู้ซื้อกลุ่มนี้เสมอ
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC): เน้นการพัฒนาโครงการ บ้านจัดสรร 10-30 ล้านบาท โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการบ้านหรูในทำเลศักยภาพทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) (AP): มีแบรนด์หลักที่แข็งแกร่งในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่มีการกระจายตัวของโครงการในหลากหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล ตอบโจทย์กลุ่ม เศรษฐีรุ่นใหม่ ที่ต้องการความสะดวกสบายและใกล้เมือง นอกจากนี้ยังมีผู้เล่นอื่น ๆ ที่น่าสนใจในตลาดบ้านเดี่ยวระดับบน เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SHR) และ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) (PSH)
ความท้าทายด้านต้นทุน และโอกาสทองของผู้บริโภค
แม้ว่า ราคาบ้านเดี่ยว 10-30 ล้านบาท ในช่วงนี้ส่วนใหญ่จะยังคงอิงอยู่กับ “ราคาต้นทุนเดิม” แต่ผู้ประกอบการเองก็กำลังเผชิญกับแรงกดดันจากต้นทุนการผลิตที่สูงขึ้น ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10% ประกอบกับแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อ และราคาน้ำมันจากความไม่แน่นอนของสถานการณ์ความขัดแย้งในต่างประเทศ หากสภาวะสงครามยืดเยื้อออกไปอีก ราคาขายบ้านในตลาดระดับบนมีแนวโน้มที่จะต้องปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
ดังนั้น “สุรเชษฐ” มองว่า “ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
ปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการรัฐ
นอกจากความน่าสนใจของ “ราคาบ้านหรู 10-30 ล้านบาท” แล้ว ช่วงนี้ยังเป็นจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สินเชื่อบ้านยังคงอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งเป็นผลดีต่อผู้ที่ต้องการ ซื้อบ้านหรู โดยตรง และมี 2 มาตรการของภาครัฐที่ช่วยสนับสนุนการตัดสินใจของกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้ด้วย ได้แก่ มาตรการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) และมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งทั้งสองมาตรการนี้จะสิ้นสุดลงในวันที่ 30 มิถุนายน 2569
มาตรการเหล่านี้ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระเงินดาวน์ให้กับผู้ซื้อ ทำให้
