บ้านหรูทำเลศักยภาพ: ไขความลับดีมานด์ “คนรุ่นใหม่” ไร้แอนตี้-ตัวจริงมีซื้อจริง ในยุคเศรษฐกิจผันผวน 2569
“บ้านหรู” แม้เศรษฐกิจชะลอตัว ก็ ‘ไม่ยอมตาย’ เพราะกลุ่มเป้าหมาย “คนรุ่นใหม่” ที่มีกำลังซื้อจริง กำลังผลักดันตลาดให้มีชีวิตชีวา
วันที่ 14 เมษายน 2569
ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญความท้าทายที่สำคัญ นำโดยการชะลอตัวของกลุ่มคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายได้ปรับกลยุทธ์ครั้งใหญ่ หันไปโฟกัสที่โครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อรักษาสมดุลและกระจายความเสี่ยง ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคก็มีแนวโน้มชะลอการตัดสินใจซื้อเช่นกัน สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันดังกล่าวอย่างชัดเจน โดยลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางภาพรวมที่ซบเซา มี “เซ็กเมนต์” หนึ่งที่ยังคงส่งสัญญาณบวกอย่างต่อเนื่อง นั่นคือ ตลาดบ้านหรูในระดับราคา 10–30 ล้านบาท กลุ่มนี้แสดงให้เห็นถึง “เรียลดีมานด์” ที่แท้จริง ลูกค้าในตลาดนี้ได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น ทำให้พวกเขายังคงมีความสามารถในการซื้อ แม้ว่ากระบวนการตัดสินใจอาจใช้เวลานานขึ้น เนื่องจากความไม่แน่นอนของสภาพเศรษฐกิจโลกและในประเทศ
บ้านหรูคือหัวจักรขับเคลื่อนตลาด
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ทัศนะเชิงลึกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1 ปี 2569 มีสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันไปพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง ผู้บริโภคเองก็ชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ลดลง 13.9 % เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ขณะที่ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10–30 ล้านบาทกลับโตขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังมีศักยภาพ มีความพร้อมทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส ส่งผลให้ตลาดบนเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดในปัจจุบัน
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75–80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่”
ความท้าทายของ “ราคาบ้าน” ในสภาวะตลาดปัจจุบัน
ภายใต้แรงกดดันจาก “ภาวะเงินเฟ้อ” และ “ราคาน้ำมัน” ที่เพิ่มสูงขึ้นจากสถานการณ์ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ราคาบ้านในระดับ 10–30 ล้านบาท กำลังจะเข้าสู่ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อ การตัดสินใจซื้อในช่วงนี้จึงถือเป็น “โอกาสทอง” สำหรับผู้ซื้อที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง แม้ว่าราคาขายส่วนใหญ่ในปัจจุบันจะอ้างอิงกับต้นทุนการก่อสร้างเดิม แต่หาก “สงคราม” ยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มที่จะ “ปรับเพิ่มขึ้น” ตามต้นทุนใหม่ในทันที
ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพ “กรุงเทพฯ และปริมณฑล” มีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าในระยะยาว การซื้อบ้านในตอนนี้จึงถือเป็นการลงทุนเพื่อ “คุณภาพชีวิต” พร้อมกับการสร้าง “มรดก” ส่งต่อความมั่งคั่งให้กับครอบครัว ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาจะเพิ่มสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
นอกจากนี้ การซื้อช่วงนี้ยังเป็น “จังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ” ซึ่งได้รับการสนับสนุนจาก 2 มาตรการสำคัญของภาครัฐ ได้แก่ การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระเงินดาวน์ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจในจังหวะนี้จึงเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด: ชิงกำลังซื้อ “เศรษฐีรุ่นใหม่”
ปัจจุบัน ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างสร้าง “จุดเด่น” ของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าสนใจมากมาย เริ่มที่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่มีแบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” เป็นจุดขาย มีการปรับเปลี่ยนดีไซน์และฟังก์ชันให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง และสร้างภาพจำว่าเป็นแบรนด์ที่ “ส่งเสริมภาพลักษณ์” ให้กับผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ยังมี “บุราสิริ” อีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน ที่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนแบบรีสอร์ต พร้อมบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
ด้าน บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) พี่ใหญ่ของวงการที่เน้นเรื่อง “คุณภาพและความน่าเชื่อถือ” มีแบรนด์หลักในระดับราคา 10–30 ล้านบาท ได้แก่ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัยเสมอ แม้ราคาขายอาจเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ
เช่นเดียวกับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20–35 ล้านบาท
ขณะที่ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล นอกจากนี้ยังมีรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่า อาทิ ศุภาลัย และพฤกษา เป็นต้น
เป้าหมาย “เศรษฐีรุ่นใหม่”: กลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง
“สุรเชษฐ” วิเคราะห์กลุ่มเป้าหมายในเซ็กเมนต์นี้ว่า ส่วนใหญ่เป็น “คนรุ่นใหม่ชาวไทย” อายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ และความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต”
ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ “รามอินทรา-บางนา-ดอนเมือง-ราชพฤกษ์” รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
บทสรุป: การลงทุนเพื่ออนาคต
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่ม “บ้านหรู 10–30 ล้านบาท” ยังคงเป็นเซ็กเมนต์ที่น่าจับตามองในปี 2569 แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว การตัดสินใจซื้อในช่วงเวลานี้
