จับตาวิกฤติความสามารถกู้ซื้อ! 6 ทำเลร้อนในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2569: โอกาสหรือความเสี่ยง?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายที่ซับซ้อนที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ โดยมีสัญญาณเตือนให้เห็นจากวิกฤติความสามารถในการกู้ซื้อ (Mortgage Rejection Crisis) ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งกำลังเผชิญกับอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อมากถึง 70% ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องตัดสินใจถอนตัวออกจากตลาดแมสและหันไปมุ่งเน้นตลาดระดับไฮเอนด์ ที่ซึ่งผู้ซื้อมีเงินสดเพียงพอและไม่ต้องพึ่งพาการกู้ยืม อย่างไรก็ตาม ในอีกมุมหนึ่ง ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงมี “โอกาส” ที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังคงเป็นโซนที่ผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริงยังให้ความสนใจและมองหาอยู่เสมอ
จากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ โดยเทอร์ร่า เอเจนซี่ ซึ่งเป็นบริษัทผู้เชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์ ได้ระบุ 6 โซนหลักที่มีศักยภาพน่าจับตามอง โดยแต่ละทำเลมีความท้าทายและโอกาสที่แตกต่างกัน ซึ่งผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกันในแต่ละพื้นที่ เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง
ภาพรวมวิกฤติสินเชื่ออสังหาฯ ปี 2569
ในปี 2569 ปัญหาความสามารถในการกู้ซื้อกลายเป็นประเด็นร้อนที่สร้างความปั่นป่วนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แนวโน้มที่เกิดขึ้นสะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางในกลุ่มตลาดระดับกลางและล่าง ปัญหาดังกล่าวเกิดจากหลายปัจจัยที่ซับซ้อน ได้แก่ การเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ยที่ยังไม่คงที่ และการประเมินความเสี่ยงที่เข้มงวดขึ้นจากสถาบันการเงิน
รายงานจากศูนย์วิจัยเทอร์ร่า เอเจนซี่ ชี้ให้เห็นว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท พุ่งสูงขึ้นจนถึง 70% ซึ่งสูงกว่าระดับปกติอย่างมาก ปัญหานี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ซื้อรายแรกที่ต้องการมีบ้านหลังแรก และอาจทำให้แผนการซื้อบ้านต้องล่าช้าออกไปหรือไม่สามารถดำเนินการได้เลย
จากการวิเคราะห์ข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เทอร์ร่า ได้คัดเลือก 6 ทำเลที่มีแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงที่น่าจับตามอง โดยแต่ละโซนมีกลยุทธ์การตลาดที่แตกต่างกัน เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อที่หลากหลาย
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District) หรือ CBD ของกรุงเทพฯ ซึ่งครอบคลุมพื้นที่สำคัญอย่าง สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 กลายเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มโครงการบ้านแนวราบระดับหรู (Luxury Horizontal Projects) ที่มีราคาเฉลี่ยสูงถึง 65 ล้านบาทต่อยูนิต
แม้ราคาจะสูงมาก แต่ตลาดนี้ก็ยังคงมีการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง โดยเฉพาะในด้านการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งมีจำนวนเพิ่มขึ้นถึง 15% ในช่วงที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียมกลับทรงตัว ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าตลาดนี้เป็นตลาดของกลุ่มบุคคลที่มีฐานะทางการเงินดีเยี่ยม (High Net Worth Individuals – HNWI) เท่านั้น
กลุ่มเป้าหมายหลักในโซน CBD คือกลุ่มลูกค้าที่มีสินทรัพย์จำนวนมาก ซึ่งอาจเป็นกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการกระจายความเสี่ยง หรือกลุ่มบุคคลทั่วไปที่มีเงินสดสูง ความต้องการหลักในตลาดนี้คือการซื้อเพื่อการลงทุนหรือเพื่ออยู่อาศัยในระดับลักชัวรี ซึ่งผู้ประกอบการจำเป็นต้องนำเสนอโครงการที่เน้น “ประสบการณ์” มากกว่าแค่ “ตารางเมตร” แต่ความท้าทายสำคัญของโซนนี้คือต้นทุนการพัฒนาที่สูงมาก การแข่งขันที่รุนแรง และการที่ลูกค้ามีทางเลือกหลากหลาย
ความเสี่ยงและโอกาส:
โอกาส: ตลาดลักชัวรีที่ยังคงมีการเติบโตและความต้องการอย่างต่อเนื่อง กลุ่มผู้ซื้อมีกำลังซื้อสูงและไม่จำเป็นต้องพึ่งพาการกู้ยืม
ความเสี่ยง: ต้นทุนการพัฒนาที่สูงมาก การแข่งขันรุนแรง และลูกค้ามีทางเลือกหลากหลาย
โซนในเมือง (Urban) – จตุจักร รัชดา พญาไท ห้วยขวาง
โซนในเมือง (Urban Area) ของกรุงเทพฯ ซึ่งรวมถึงพื้นที่สำคัญอย่าง จตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญหน้ากับช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดของตลาดคอนโดมิเนียมในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวในโซนนี้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
อย่างไรก็ตาม สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ โซนนี้ยังคงมีโอกาสน่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งทาวน์โฮม 3 ชั้นที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งกำลังเป็นที่ต้องการอย่างสูงในตลาดนี้ สะท้อนให้เห็นว่าผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริงยังคงให้ความสำคัญกับการอยู่อาศัยในเมืองและยอมจ่ายมากขึ้นสำหรับบ้านที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตในเมือง
แต่ความท้าทายสำคัญในโซนนี้คือการแข่งขันที่รุนแรงจากคอนโดมิเนียมมือสองจำนวนมากที่ยังมีอยู่ในตลาด ซึ่งผู้ซื้ออาจเลือกที่จะซื้อคอนโดมือสองในราคาที่ต่ำกว่าแทน
ความเสี่ยงและโอกาส:
โอกาส: ทาวน์โฮม 3 ชั้นราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยในเมืองและมีราคาที่แข่งขันได้
ความเสี่ยง: การแข่งขันที่รุนแรงจากคอนโดมิเนียมมือสองจำนวนมากในตลาด
โซนตะวันออก – เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง
โซนตะวันออกของกรุงเทพฯ ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังกลายเป็น “ดาวรุ่ง” ของตลาดบ้านแนวราบแบบติดเทอร์โบ! โดยมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องสูงถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท
สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม โซนนี้ยังคงมีอัตราการเติบโตที่ค่อนข้างคงที่ โดยอยู่ที่ประมาณ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตที่ขายดีที่สุดคือกลุ่มคอนโดมิเนียมที่มีราคาสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริงในโซนนี้ เริ่มที่จะยอมจ่ายมากขึ้นเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
โอกาสสำคัญในโซนนี้คือกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงและยอมที่จะจ่ายในราคาที่สูงขึ้นเพื่อสิ่งอำนวยความสะดวกและคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม ความท้าทายที่สำคัญของโซนนี้คือการพัฒนาระบบขนส่งสาธารณะ ซึ่งยังต้องเร่งพัฒนาให้รองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ เพื่อเพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทาง
ความเสี่ยงและโอกาส:
โอกาส: ตลาดบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทที่มีอัตราการเติบโตสูง ผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริงพร้อมยอมจ่ายเพิ่มเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดี
ความเสี่ยง: การพัฒนาระบบขนส่งสาธารณะที่ยังไม่รองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่
โซนตะวันตก – ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ พระราม 2
โซนตะวันตกของกรุงเทพฯ ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่ ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 กำลังเผชิญกับสถานการณ์ราคาที่มีการขยับสูงขึ้น แต่ก็มีความเสี่ยงที่สูงตามไปด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดบ้านแนวราบที่มีการปรับขึ้นราคาถึง 5% แต่จำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวกลับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สต็อกบ้านแนวราบระดับราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายยากเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ในทางกลับกัน ตลาดแมสที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กลับขายดีอย่างมาก ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัว
