ตลาดบ้านหรูพรีเมียม: การลงทุนสร้างรากฐานความมั่งคั่งในสังคม 4.0
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเคลื่อนไหวอย่างซับซ้อน ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจระดับมหภาค กลุ่มตลาดบ้านหรูและพรีเมียม โดยเฉพาะเซ็กเมนต์ 10-30 ล้านบาท ยังคงเป็นหัวหอกสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด แม้เศรษฐกิจชะลอตัว แต่เรียลดีมานด์ของลูกค้ากลุ่มนี้ยังคงแข็งแกร่ง และผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างเดินหน้าแข่งขันชิงกำลังซื้ออย่างดุเดือด
ความท้าทายและสัญญาณการเปลี่ยนแปลง
ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับแรงกดดันที่ชัดเจน ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ หันไปเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อลดความเสี่ยง นอกจากนี้ ผู้บริโภคยังอยู่ในโหมดระมัดระวัง ข้อมูลสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ชี้ให้เห็นถึงอัตราการเติบโตที่ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับไม่ได้รับผลกระทบหนักเท่ากลุ่มราคาอื่น ๆ ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มนี้ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างเห็นได้ชัด สะท้อนให้เห็นว่าตลาดบนยังคงมีกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพทางการเงินสูง มีความพร้อมในการตัดสินใจซื้อ และได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า ทำให้ตลาดบ้านหรูกลายเป็นแกนหลักที่ขับเคลื่อนการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
ยุทธศาสตร์การแข่งขันของผู้ประกอบการรายใหญ่
สำหรับตลาดบ้านหรูในประเทศไทย ปัจจุบันผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างนำเสนอจุดเด่นที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย โดยมีผู้เล่นหลักที่น่าสนใจหลายราย ดังนี้:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): ยังคงเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ด้วยแบรนด์เรือธง “เศรษฐสิริ” ซึ่งมีการพัฒนาดีไซน์และฟังก์ชันให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง แบรนด์นี้ตอกย้ำภาพลักษณ์ของการเป็นบ้านที่สะท้อนถึงความสำเร็จของผู้ครอบครอง นอกจากนี้ “บุราสิริ” อีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวระดับราคาใกล้เคียงกัน เน้นการออกแบบบรรยากาศการพักผ่อนในสไตล์รีสอร์ท ผสานกับจุดแข็งด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ของแสนสิริ ทำให้แบรนด์ของแสนสิริยังคงครองใจกลุ่มลูกค้าในตลาดบน
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): พี่ใหญ่ของวงการที่ยังคงได้รับการยอมรับในเรื่องคุณภาพและความน่าเชื่อถือของแบรนด์หลัก ประกอบด้วย “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งได้มีการปรับปรุงรูปแบบบ้านให้เข้ากับยุคสมัยอย่างสม่ำเสมอ แม้ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพของแบรนด์ ทำให้เป็นที่น่าสนใจของผู้บริโภคที่ต้องการบ้านในระดับราคาดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์หลัก “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้นประมาณ 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ที่มุ่งตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและต้องการบ้านที่สะท้อนถึงความสำเร็จ
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน): ยังคงมีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลสำคัญทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง
นอกจากนี้ ยังมีผู้เล่นรายอื่น ๆ ที่มีโครงการในระดับราคานี้ เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีจำนวนโครงการไม่เท่าผู้เล่นหลัก แต่ก็ยังคงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจในตลาด
กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย: การเปลี่ยนแปลงของ “เศรษฐีรุ่นใหม่”
สำหรับกลุ่มเป้าหมายหลักในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทนั้น “สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) พวกเขามองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมทางสังคมและบรรยากาศภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ยังเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ
ทำเลที่ได้รับความนิยมในกลุ่มนี้ ได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่อยู่ติดกับกรุงเทพฯ และมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีฐานะทางการเงินที่ค่อนข้างมั่นคง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีรายได้สูง เป็นกลุ่ม Young Successor ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพการงาน พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึงความสำเร็จ” “สุรเชษฐ” กล่าวเสริม
ในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ซึ่งส่งผลให้อำนาจในการต่อรองของผู้ซื้อสูงขึ้นกว่าเดิม
การบริหารจัดการต้นทุนและการหนุนจากมาตรการรัฐ
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากความตึงเครียดในตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” อย่างไรก็ตาม หากภาวะสงครามยืดเยื้อออกไป ราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ” “สุรเชษฐ” ชี้แนะ “นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากปัจจัยด้านต้นทุนแล้ว ช่วงเวลานี้ยังถือเป็นจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ และมีมาตรการภาครัฐสนับสนุน 2 มาตรการ คือ การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจในจังหวะนี้จึงถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
แนวโน้มและโอกาสในอนาคต
ผู้ประกอบการในตลาดบ้านหรูยังคงมุ่งเน้นการสร้างความแตกต่างด้านการออกแบบ การผสมผสานเทคโนโลยีสมัยใหม่เข้ากับบรรยากาศการอยู่อาศัย และการพัฒนาบริการหลังการขาย เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิต และความเป็นส่วนตัว ซึ่งตลาดนี้ยังมีโอกาสในการเติบโตสูง เนื่องจากกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
นอกจากนี้ ทำเลที่ยังคงมีศักยภาพในการเติบโตได้อีก คือ พื้นที่แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และพื้นที่ปริมณฑลที่กำลังมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรองรับ ซึ่งถือเป็นทำเลที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนและพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคต
บทสรุป: การลงทุนที่คุ
