ตลาดอสังหาริมทรัพย์: บ้านเดี่ยวระดับบน (10-30 ล้านบาท) ยังคงขยายตัว แม้เศรษฐกิจชะลอตัว
ในขณะที่ภาพรวมเศรษฐกิจมหภาคยังคงมีความผันผวนและส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลง ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ ส่งผลให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ลดลงประมาณ 13.9% อย่างไรก็ตาม หนึ่งในกลุ่มตลาดที่ยังคงมีสัญญาณบวกและขยายตัวอย่างต่อเนื่อง คือ บ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดในสถานการณ์ปัจจุบัน
จากการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1 ปี 2569 โดยผู้เชี่ยวชาญ พบว่าบ้านหรูในระดับราคา 10-30 ล้านบาท มีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าตลาดบนยังคงมีกำลังซื้อและความสามารถทางการเงินที่มั่นคง ไม่ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจในวงกว้างมากเท่ากับตลาดแมส
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า บ้านหรู ถือเป็นกลุ่มที่ตอบโจทย์ตลาดในปัจจุบัน เนื่องจากเป็นเซ็กเมนต์ที่มีความต้องการซื้อจริง (Real Demand) และได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกน้อยกว่า กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้อาจใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น แต่ก็พร้อมที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพและสร้างผลตอบแทนในระยะยาว
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในประเทศไทย กลุ่มบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้บริษัทขนาดใหญ่เหล่านี้หันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ การรักษาสมดุลทางการตลาดระหว่างยอดขายและการเปิดตัวโครงการใหม่ยังเป็นปัจจัยสำคัญในการบริหารความเสี่ยงในช่วงที่เศรษฐกิจยังคงมีความไม่แน่นอน
กลยุทธ์และผู้เล่นหลักในตลาดบ้านหรู
การแข่งขันในตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาทนั้นสูง เนื่องจากแต่ละผู้ประกอบการพยายามสร้างความแตกต่างและตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย โดยใช้กลยุทธ์ที่หลากหลายเพื่อสร้างความได้เปรียบทางการตลาด
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (Sansiri)
แสนสิริยังคงมีแบรนด์เรือธงอย่าง “เศรษฐสิริ” ที่โดดเด่นในเรื่องการออกแบบและฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคยุคใหม่ รวมถึงภาพลักษณ์ความสำเร็จที่แบรนด์สร้างขึ้นมา นอกจากนี้ ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ที่เน้นดีไซน์บรรยากาศรีสอร์ท เพื่อตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มองหาความผ่อนคลาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่เป็นจุดเด่นสำคัญของบริษัท
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ หรือ LH เป็นอีกหนึ่งผู้นำตลาดที่ครองใจผู้บริโภคมาอย่างยาวนานด้วยความเชื่อมั่นและคุณภาพของแบรนด์หลัก เช่น “ชัยพฤกษ์” และ “มัณฑนา” ซึ่งมีการปรับเปลี่ยนดีไซน์ให้ทันสมัยอยู่เสมอ แม้ราคาขายจะเริ่มต้นที่เกิน 10 ล้านบาท แต่ภาพลักษณ์และคุณภาพของบ้านหรูจาก LH ยังคงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC)
SC เน้นการพัฒนา บ้านจัดสรร ในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์หลัก “บางกอก บูเลอวาร์ด” ที่เริ่มต้นราคาประมาณ 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ซึ่งมีราคาสูงกว่า อยู่ในช่วง 20-35 ล้านบาท เพื่อตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) (AP)
เอพี ไทยแลนด์ หรือ AP มีแบรนด์หลัก “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมายในวงกว้าง
นอกจากผู้เล่นรายใหญ่เหล่านี้ ยังมีบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านหรูในตลาดด้วย แต่จำนวนอาจจะไม่มากเท่ากับบริษัทชั้นนำ เช่น ศุภาลัย และ พฤกษา เป็นต้น
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายและเทรนด์การตัดสินใจซื้อ
ผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมายของบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันคือกลุ่มคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Owner Occupier) โดยพวกเขาไม่ได้มองหาแค่ “บ้าน” แต่กำลังมองหา “คุณภาพชีวิต” ที่ดีกว่าเดิม
สำหรับผู้ซื้อกลุ่มนี้ สิ่งที่สำคัญที่สุดคือทำเลที่ตั้งที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ การเดินทางที่สะดวกสบาย การเชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะ และความใกล้เคียงกับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมภายในโครงการและสังคมรอบข้างก็มีผลอย่างมากต่อการตัดสินใจ
ผู้บริหารรุ่นใหม่และทายาทธุรกิจ
กลุ่มเป้าหมายเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่ประสบความสำเร็จในหน้าที่การงานและมีฐานะทางการเงินที่มั่นคง มักจะเป็นเจ้าของกิจการ ผู้บริหารระดับสูง หรือ Young Successor ที่กำลังสร้างเนื้อสร้างตัว การตัดสินใจซื้อของพวกเขาจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเพียงอย่างเดียว แต่เน้นที่ความคุ้มค่า (Value for Money) และภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ (Prestige)
ในสภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการศึกษาข้อมูลและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อให้แน่ใจว่าได้รับข้อเสนอที่ดีที่สุด และประเมินความเสี่ยงทางเศรษฐกิจอย่างรอบคอบ ซึ่งอาจทำให้อำนาจต่อรองกับผู้ประกอบการสูงขึ้น
ต้นทุนการผลิตและปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาขาย
แม้ว่าสถานการณ์เศรษฐกิจไทยในช่วงปี 2569 จะเผชิญกับแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันที่ผันผวนจากเหตุการณ์ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาอาจปรับตัวสูงขึ้น 5-10% อย่างไรก็ตาม ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็นราคาต้นทุนเดิม
สุรเชษฐ กองชีพ เน้นย้ำว่า หากภาวะความไม่สงบทางภูมิรัฐศาสตร์ยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายบ้านในกลุ่มนี้มีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที ดังนั้น ช่วงเวลานี้จึงถือเป็น โอกาสทองสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ
การสร้างมรดกและความมั่งคั่งในระยะยาว
นอกจากการลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังเป็นการสร้างมรดกและความมั่งคั่งในระยะยาว เนื่องจาก ราคาที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นทุกปี ทำให้การลงทุนในบ้านหรูตอนนี้ถือเป็นการสร้างทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
มาตรการสนับสนุนภาครัฐ
นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงที่อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับต่ำ ยังมีมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ เช่น การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่ 0.01% (ซึ่งจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569) มาตรการเหล่านี้ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระเงินดาวน์ให้กับผู้ซื้อ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดอีกครั้ง ดังนั้น การตัดสินใจในจังหวะนี้จึงถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
สรุปแล้วตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาทยังคงเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพสูงและน่าสนใจอย่างยิ่งในสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน ด้วยปัจจัยด้านอุปสงค์ที่มั่นคงจากกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง และโอกาสในการลงทุนระยะยาวที่คุ้มค่า ภายใต้แรงหนุนจากมาตรการภาครัฐและอัตราดอกเบี้ยที่ยังเอื้ออำนวย ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังคงเดินหน้าพัฒนาและแข่งขันกันในตลาดนี้อย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ที่กำลัง
