ภาษาไทย:
ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: “ไม่มีวันตาย” เมื่อ 4 ผู้เล่นหลัก แย่งชิงกำลังซื้อ “เศรษฐีรุ่นใหม่”
ในไตรมาสแรกของปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเผชิญสัญญาณการชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียม ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ หันมามุ่งเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง ขณะเดียวกัน กลุ่มผู้บริโภคก็ยังคงลังเลในการตัดสินใจซื้อ เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับมีสัญญาณบวก โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคานี้มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ
ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดบ้านหรู
“บ้านหรูขับเคลื่อนตลาด” เป็นคำกล่าวที่สะท้อนความจริงในสถานการณ์ปัจจุบัน “สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ฉายภาพว่า แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะยังคงมีแรงกดดันจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ แต่กลุ่มลูกค้าระดับบนยังคงมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มตลาดแมส
การที่ตลาดบ้านหรูยังคงเติบโตในภาวะชะลอตัว เป็นเพราะกลุ่มนี้มี “กำลังซื้อ” ที่แข็งแกร่ง ผู้บริโภคในกลุ่มนี้ส่วนใหญ่ได้รับผลกระทบจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจน้อยกว่า ทำให้การตัดสินใจซื้ออาจใช้เวลานานขึ้น แต่สุดท้ายก็ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่” สุรเชษฐ กล่าวเสริม
4 ผู้เล่นหลัก ชิงความเป็นผู้นำ
สำหรับตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท “สุรเชษฐ” ให้ข้อมูลว่า ปัจจุบันผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าสนใจมากมาย ดังนี้
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): แบรนด์หลักคือ “เศรษฐสิริ” ที่มีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง พร้อมสร้างภาพลักษณ์ให้แก่ผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ที่เน้นดีไซน์บรรยากาศการพักผ่อนในรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): เป็นพี่ใหญ่ในวงการที่มีภาพจำด้านคุณภาพและความเชื่อมั่น โดยมีแบรนด์หลักในระดับราคานี้ ได้แก่ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ที่มีรูปแบบบ้านปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัย ราคาอาจเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือ ทำให้เป็นที่ต้องการของผู้บริโภคเสมอ
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC): เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงคือ “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) (AP): มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่หลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล
นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่า อาทิ ศุภาลัย และ พฤกษา เป็นต้น
กลุ่มเป้าหมาย: “เศรษฐีรุ่นใหม่” (Young Successors)
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์นี้ “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่าเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์
ความต้องการหลักของกลุ่มเป้าหมาย:
ทำเล: เน้นทำเลที่มีการเดินทางสะดวก สามารถเชื่อมต่อโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะได้ดี รวมถึงความใกล้เคียงกับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน
สภาพแวดล้อม: ให้ความสำคัญกับสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการ ที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต”
ทำเลยอดนิยม: รามอินทรา, บางนา, ดอนเมือง, ราชพฤกษ์ และพื้นที่ปริมณฑลที่ติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น” สุรเชษฐ กล่าวสรุป
ต้นทุนเดิม vs. มาตรการรัฐ: โอกาสทองของผู้ซื้อ
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
มาตรการภาครัฐ: เป็นอีกปัจจัยที่สนับสนุนตลาดในช่วงนี้ โดยยังคงมีมาตรการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น
ดังนั้น การตัดสินใจซื้อบ้านในช่วงนี้จึงถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
อนาคตของตลาดบ้านหรู: ความมั่นคงในความไม่แน่นอน
แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญความท้าทายทางเศรษฐกิจ แต่ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทยังคงยืนหยัดอย่างแข็งแกร่ง การปรับตัวของผู้ประกอบการ การตอบสนองต่อความต้องการของกลุ่มเป้าหมายใหม่ และปัจจัยสนับสนุนจากภาครัฐ ทำให้ตลาดนี้ยังคงเป็น “สนามรบ” ที่ดุเดือดของผู้เล่นรายใหญ่
สำหรับผู้ที่ต้องการมองหาบ้านหรูในทำเลศักยภาพ ช่วงนี้จึงเป็นจังหวะที่เหมาะสมที่สุดในการลงทุน ก่อนที่ต้นทุนจะปรับตัวสูงขึ้นและข้อเสนอดี ๆ จะหมดลง การตัดสินใจในวันนี้คือการลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตและอนาคต
บทสรุปผู้เชี่ยวชาญ
จากข้อมูลของสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ต
