วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ: 6 ทำเลอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 ความท้าทายหรือโอกาสใหม่?
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 กำลังเผชิญกับแรงกดดันที่หนักหน่วงที่สุดในรอบหลายทศวรรษ โดยเฉพาะวิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ (Mortgage Rejection Crisis) ซึ่งทำให้บ้านในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มียอดผู้กู้ไม่ผ่านสูงถึง 70% จนผู้ประกอบการหลายรายต้องถอนตัวออกจากตลาดแมส (Mass Market) และมุ่งหน้าสู่ตลาดระดับลักชัวรี (Luxury Market) ที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่มทุนหนาและมีเงินสด ทำให้การ “กู้” ไม่ใช่ปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ
อย่างไรก็ตาม ในอีกมุมหนึ่ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงมี “โอกาส” รออยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ที่ตั้งอยู่ในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังคงเป็นโซนที่กลุ่มคนอยู่อาศัยจริงยังคงให้ความสนใจและมองหาอยู่เสมอ
จากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพมหานคร โดยผู้เชี่ยวชาญจากเทอร์ร่า มีเดีย พบว่ามี 6 โซนหลักที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ เนื่องจากแต่ละโซนมีความท้าทายและโอกาสที่แตกต่างกันออกไป และต้องใช้กลยุทธ์ทางการตลาดที่เหมาะสมกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมายในแต่ละพื้นที่
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD): สนามรบของตลาดลักชัวรีที่ต้องชิงไหวชิงพริบ
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District) ของกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเป็นทำเลสีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ได้กลายเป็นสนามรบของตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) สำหรับบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี โดยมีราคาเฉลี่ยสูงถึง 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องถึง 10% ต่อปี ขณะที่คอนโดมิเนียมในโซนนี้มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงค่อนข้างทรงตัว ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่านี่คือตลาดที่เน้นผู้ซื้อระดับบนสุด (Top-Tier) เท่านั้น
สินค้าคงเหลือส่วนใหญ่ในโซนนี้มักเป็นโครงการระดับลักชัวรี ซึ่งผู้ประกอบการต้องพุ่งเป้าไปที่กลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติและกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวนมากตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป หรือที่เรียกว่ากลุ่มมหาเศรษฐี (High Net Worth Individuals: HNWI) โครงการในโซนนี้มักเน้นการขาย “ประสบการณ์” มากกว่าขนาดพื้นที่ใช้สอย (Square Meter) อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความท้าทายจากต้นทุนการดำเนินงานที่สูง การแข่งขันที่รุนแรง และทางเลือกที่หลากหลายสำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
โซนในเมือง (Urban): ช่วงเวลาต่ำสุดของตลาดคอนโด แต่โอกาสใหม่ในทาวน์โฮม
ทำเลในเมือง (Urban) เช่น จตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับภาวะที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีของตลาดคอนโดมิเนียม โดยจะเห็นได้ว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลงอย่างมาก อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมที่ยังคงขายได้ดีมักอยู่ในกลุ่มราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร และสำหรับบ้านแนวราบ โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น ได้กลายเป็นพระเอกของโซนนี้ ซึ่งเป็นโอกาสที่ดีสำหรับสินค้าในระดับกลาง-ล่างที่เน้นการอยู่อาศัยจริง แต่ผู้ประกอบการต้องแข่งขันกับคอนโดมิเนียมมือสองที่มีจำนวนมากในตลาด
โซนตะวันออก (Eastern Zone): ดาวรุ่งพุ่งแรงสำหรับตลาดบ้านแนวราบ
ทำเลในโซนตะวันออก ซึ่งประกอบไปด้วย เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังกลายเป็นดาวรุ่งพุ่งแรงของตลาดบ้านแนวราบอย่างแท้จริง ด้วยอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะในช่วงราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงนิ่งอยู่ในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตที่ขายดีที่สุดมักอยู่ในกลุ่มราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มคนอยู่อาศัยจริงกำลังให้ความสนใจและพร้อมจ่ายเพิ่มขึ้นเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีกว่า อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความท้าทายด้านการเดินทางและระบบขนส่งมวลชนที่ต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่
โซนตะวันตก (Western Zone): การขยับราคาเพิ่ม แต่ความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่
ทำเลในโซนตะวันตก เช่น ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 มีการขยับราคาเพิ่มขึ้น แต่ก็ยังมีความเสี่ยงที่ต้องเฝ้าระวัง โดยบ้านแนวราบมีราคาปรับสูงขึ้นประมาณ 5% แต่จำนวนโครงการใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความยากในการขาย (Slow-Moving) เพิ่มสูงขึ้น ในขณะเดียวกัน ตลาดแมส (Mass Market) ในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กลับขายดีขึ้นอย่างมาก และจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ของคอนโดลดลงถึง 30% ต่อปี ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการกำลังตั้งรับเต็มที่ในตลาดนี้ กลายเป็น “โอกาส” สำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ขณะเดียวกันก็เป็น “ความท้าทาย” ของตลาดระดับกลาง-บน ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อก
โซนเหนือ (Northern Zone): การขยายตัวตามแนวรถไฟฟ้า
ทำเลในโซนเหนือ เช่น ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา กำลังเติบโตตามแนวรถไฟฟ้า โดยมีทั้งโครงการทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมใหม่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ตลาดบ้านแนวราบยังคงค่อนข้างนิ่งทั้งในด้านราคาและจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ สินค้าส่วนใหญ่ที่กระจายอยู่ในตลาดมักอยู่ในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียม ได้รับแรงสนับสนุนอย่างมากจากโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต ทำให้ราคาเริ่มขยับขึ้นสู่ช่วง 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ปัญหาสำคัญคือยังมีสต็อกจำนวนมากในตลาด จุดขายที่เป็น “โอกาส” คือทำเลที่เชื่อมต่อระหว่างเมืองกับชานเมือง ซึ่งกำลังได้รับการพัฒนาอย่างเต็มรูปแบบ แต่ความท้าทายอยู่ที่การบริหารจัดการสต็อกไม่ให้ล้นตลาด
โซนนนทบุรี (Nonthaburi Zone): ดินแดนทองของบ้านแนวราบ
ทำเลในโซนนนทบุรี ถือเป็นทำเลที่มีการเติบโตสูงที่สุดในตลาดบ้านแนวราบ โดยราคาบ้านเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ยประมาณ 10% ต่อปี เป็นเวลานาน 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีมักอยู่ในช่วงราคา 3-7 ล้านบาท เนื่องจากเป็นตลาดสำหรับผู้อยู่อาศัยจริงที่ตอบโจทย์ความต้องการได้อย่างแท้จริง ในทางกลับกัน คอนโดมิเนียมสายสีม่วงยังคงต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกจากการเปิดตัวครั้งใหญ่ถึง 58,000 ยูนิต ภายในปีเดียว ทำให้เกิดภาวะอุปทานล้นเกิน (Over Supply) มานานเกือบหนึ่งทศวรรษ ระดับราคาที่ยังเหลืออยู่ในตลาดส่วนใหญ่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือเป็น “โอกาส” ที่บ้านแนวราบยังคงเติบโตได้อีก ขณะเดียวกันความท้าทายตกอยู่กับคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เวลานานในการเคลียร์สต็อกในตลาดที่อ่อนแรง
โอกาสและการอยู่รอดในวิกฤตอสังหาฯ ไทยปี 2569
แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับปัญหาหนักอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากกำลังซื้อที่หดตัว หนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่ยังไม่เป็นใจ แต่โอกาสในการเติบโตยังคงมีอยู่จริง โดยสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่มหลัก คือ
ตลาดลักชัวรี (Luxury Market): กลุ่มนี้ได้รับการมองว่าเป็น “Safe Haven” เนื่องจากกำลังซื้อยังคงแข็งแกร่งและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจเท่ากับตลาดแมส อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต้องแข่งขันกันที่ความแตกต่างและคุณค่าใหม่ (New Value Proposition) ที่ไม่ซ้ำใคร เพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
ตลาดแมส (Mass Market): ตลาดนี้มี
