บ้านหรู 10-30 ล้านบาท ปี 2569: ความมั่นคงที่ท้าทายแรงปะทะเศรษฐกิจโลก
บทนำ
ในภูมิทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 ที่กำลังเผชิญแรงเหวี่ยงจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลก กลุ่มบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับยืนหยัดอย่างแข็งแกร่ง เป็นเซ็กเมนต์ที่ขับเคลื่อนตลาด สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) และความสามารถในการจ่ายของกลุ่มลูกค้าในตลาดบนที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่าภาพรวม ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างทุ่มเททรัพยากรเพื่อชิงส่วนแบ่งตลาดกำลังซื้อของกลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ที่มาพร้อมกับศักยภาพทางการเงินและแนวคิดการใช้ชีวิตที่ทันสมัย บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงพลวัตของตลาดบ้านหรู การแข่งขันระหว่างผู้เล่นรายใหญ่ และโอกาสทองสำหรับผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยจริงภายใต้บริบทตลาดที่กำลังผันผวน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การชะลอตัวในบางเซ็กเมนต์
นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้ฉายภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาส 1 ปี 2569 ว่า มีสัญญาณการชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ หันไปมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคาเพื่อกระจายความเสี่ยง ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคเองก็เริ่มชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างต่อเนื่อง เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม แม้ภาพรวมจะดูซบเซา แต่ก็ไม่ใช่ปัญหาสำหรับกลุ่ม บ้านหรูระดับ 10-30 ล้าน เพราะเป็นตลาดเดียวที่ยังคงสามารถเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้ ซึ่งพบว่ามีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่ามาก สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าตลาดบนยังมีศักยภาพ มีความพร้อมทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มตลาดทั่วไป (Mass Market) ส่งผลให้กลุ่มบ้านหรูเป็น บ้านหรู 2569 ที่ขับเคลื่อนตลาดในภาพรวม
ข้อมูลอ้างอิงจาก: ข้อมูลรายงานการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1 ปี 2569 โดย คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย
พลังขับเคลื่อนตลาดบ้านหรู: โครงการแนวราบและกำลังซื้อที่มั่นคง
“ตลาดบ้านหรู” เป็นตลาดที่น่าสนใจ เนื่องจากโครงการแนวราบครอบครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่ “บ้านหรู 10-30 ล้าน” จึงเป็นเป้าหมายหลักในการลงทุนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่
ตลาดแนวราบถือเป็นทำเลยอดนิยม เนื่องจากเป็นที่ต้องการของตลาดผู้ซื้อบ้านในระดับบน ที่มองหาความเป็นส่วนตัว ความสบาย และความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย “โครงการบ้านหรู 10 ล้านบาท” และโครงการระดับราคาที่สูงขึ้น ยังคงได้รับความสนใจจากผู้บริโภคกลุ่มใหม่ๆ ที่กำลังสร้างตัว และมองหาบ้านที่เป็นการลงทุนระยะยาวเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นในอนาคต
4 ผู้เล่นยักษ์ใหญ่ชิงกำลังซื้อ “เศรษฐีรุ่นใหม่”
ในตลาดบ้านหรูระดับนี้ มีผู้ประกอบการแต่ละเจ้าที่สร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าสนใจมากมาย เริ่มที่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่มี “เศรษฐสิริ” แบรนด์หลักเป็นจุดขาย มีการพัฒนาและมีการปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชั่นให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง และสร้างภาพจำว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สร้างภาพลักษณ์ให้กับผู้อยู่อาศัย
นอกจากนี้ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ซึ่งเป็นอีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นดีไซน์บรรยากาศการพักผ่อนในรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นของแสนสิริที่ให้ความสำคัญกับบริการหลังการขาย และมีระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
ด้าน บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) พี่ใหญ่ของวงการที่มีภาพจำในเรื่องของคุณภาพ และความเชื่อมั่นของโครงการแบรนด์หลักในระดับราคานี้คือ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัยเช่นกัน ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ
เช่นเดียวกับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท
ขณะที่ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” กระจายตัวในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล
นอกจากนี้ยังมีรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่า อาทิ ศุภาลัย และพฤกษา เป็นต้น
กลุ่มเป้าหมาย “เศรษฐีรุ่นใหม่” และไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัย
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์นี้ “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะและความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขายบ้านหรู 10 ล้าน กำลังได้รับความนิยมจากคนรุ่นใหม่ที่ต้องการสร้างความมั่นคงทางการเงินและคุณภาพชีวิตที่ดีเยี่ยม การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพจึงเป็นทางเลือกที่คุ้มค่าที่สุดสำหรับกลุ่มลูกค้าเหล่านี้
ต้นทุนการผลิต vs. มาตรการภาครัฐ: โอกาสทองสำหรับผู้ซื้อ
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรด
