สำรวจตลาดบ้านหรู 10-30 ล้าน: สัญญาณแห่งโอกาสในยุคเศรษฐกิจผันผวน
ในสภาวะที่เศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายหลายด้าน แม้ว่าภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมจะยังคงชะลอตัว โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดล่างและตลาดคอนโดมิเนียมที่ผู้บริโภคบางส่วนต้องเผชิญกับปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ แต่กลับมี “เซ็กเมนต์” ที่ยังคงเติบโตสวนกระแสอย่างชัดเจน นั่นคือตลาด “บ้านหรู” ระดับราคา 10-30 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความแข็งแกร่งด้านฐานกำลังซื้อ และได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดทั่วไป
บทวิเคราะห์จากผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ชี้ชัดว่า ตลาดบ้านระดับบนกำลังกลายเป็น “ตัวขับเคลื่อนหลัก” ในช่วงเปลี่ยนผ่านนี้ โดยมีปัจจัยสำคัญมาจากความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ของกลุ่มลูกค้าที่มีความพร้อมทางการเงิน แม้ว่าการตัดสินใจซื้ออาจจะใช้เวลานานขึ้นอันเนื่องมาจากความไม่แน่นอนของสถานการณ์เศรษฐกิจ
ทำไม “บ้านหรู” จึงยังคงแข็งแกร่ง?
หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของ คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ข้อมูลที่น่าสนใจว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 มีสัญญาณการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เริ่มปรับกลยุทธ์ลดจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ หันไปเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคาเพื่อกระจายความเสี่ยง ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคเองก็มีการตัดสินใจชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ในมุมกลับกัน ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับเติบโตขึ้น สังเกตได้จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงน้อยกว่าในกลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังคงมีศักยภาพ มีความพร้อมด้านการเงิน และได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดทั่วไป
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่”
การวิเคราะห์เจาะลึกนี้ยืนยันว่าตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท ไม่ใช่เพียงแค่ตลาดเฉพาะกลุ่ม แต่เป็น “เซ็กเมนต์ยุทธศาสตร์” ที่หลายบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังมุ่งเป้าเข้าชิงกำลังซื้อจากลูกค้ากลุ่มใหม่
4 ยักษ์ใหญ่เจ้าตลาด: กลยุทธ์รุกตลาดบ้านหรู 10-30 ล้าน
เพื่อให้ได้มาซึ่ง “ส่วนแบ่งตลาด” ในกลุ่มผู้ซื้อระดับบน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำต่างงัดกลยุทธ์เด็ดออกมาใช้ โดยการสร้างเอกลักษณ์และความโดดเด่นให้แบรนด์แตกต่าง เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน ผู้เล่นรายใหญ่ที่โดดเด่นในตลาดนี้ ได้แก่
แสนสิริ จำกัด (มหาชน) – แบรนด์ “เศรษฐสิริ” และ “บุราสิริ”
จุดขาย: แสนสิริยังคงเดินหน้าตอกย้ำภาพลักษณ์ของแบรนด์หลัก “เศรษฐสิริ” ในฐานะผู้นำตลาดบ้านหรู ด้วยการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง แสนสิริสร้างภาพจำให้ผู้บริโภคว่า การเลือกซื้อ “เศรษฐสิริ” คือการลงทุนเพื่อยกระดับสถานะทางสังคมและคุณภาพชีวิต
ความโดดเด่น: นอกจากนี้ แบรนด์ “บุราสิริ” ซึ่งอยู่ในระดับราคาใกล้เคียงกัน เน้นการออกแบบสไตล์รีสอร์ตที่ให้ความรู้สึกผ่อนคลาย พร้อมจุดแข็งด้านบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่ตอบโจทย์ลูกค้ากลุ่มที่ใส่ใจในความสะดวกสบายและความมั่นคงสูง
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) – “พี่ใหญ่” แห่งความเชื่อมั่น
จุดขาย: แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีภาพลักษณ์ในเรื่องของคุณภาพและความเชื่อมั่นที่สั่งสมมานาน โดยมีแบรนด์หลักในระดับราคานี้อย่าง “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งแม้ราคาขายจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยดีไซน์ที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัยและภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่ง ทำให้แบรนด์เหล่านี้ยังคงเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ สำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในระดับนี้
ความโดดเด่น: ชื่อเสียงในด้านคุณภาพและความน่าเชื่อถือของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ทำให้ผู้ซื้อกลุ่มนี้มั่นใจได้ว่ากำลังเลือก “สินทรัพย์” ที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นในระยะยาว
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC) – มุ่งเป้าที่ความทันสมัย
จุดขาย: SC เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรระดับราคา 10-30 ล้านบาท ผ่านแบรนด์เรือธง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ที่เริ่มต้นประมาณ 10 ล้านบาท และแบรนด์ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 20-35 ล้านบาท
ความโดดเด่น: การรุกตลาดอย่างต่อเนื่องของ SC แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของตลาดบ้านหรูที่ยังมีความต้องการสูง และการแข่งขันในเซ็กเมนต์นี้ยังเปิดโอกาสให้ผู้เล่นรายใหม่เข้ามาชิงส่วนแบ่งตลาดได้
เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) (AP) – กลยุทธ์ความหลากหลายของทำเล
จุดขาย: AP มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีความหลากหลายทั้งในแง่ของทำเลที่ตั้งและไลฟ์สไตล์
ความโดดเด่น: การกระจายตัวของโครงการทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ช่วยให้ AP เข้าถึงกลุ่มลูกค้าในหลายทำเลที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะทำเลที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
นอกจากผู้เล่นรายใหญ่เหล่านี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ เช่น ศุภาลัย และ พฤกษา ที่ยังคงมีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แม้จำนวนอาจจะไม่มากเท่าผู้เล่นหลักก็ตาม
เจาะลึกกลุ่มเป้าหมาย: ใครคือ “เศรษฐีรุ่นใหม่” ในปี 2569?
การทำความเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการของ “เศรษฐีรุ่นใหม่” ถือเป็นกุญแจสำคัญในการเจาะตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท จากการวิเคราะห์ของสุรเชษฐ พบว่ากลุ่มผู้ซื้อหลักมีลักษณะดังนี้:
ช่วงอายุ: ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง
ทำเลที่ตั้ง: มองหาทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ การเดินทางสะดวก ใกล้โครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน
สภาพแวดล้อม: ให้ความสำคัญกับสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมสูง ได้แก่ รามอินทรา, บางนา, ดอนเมือง, ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
วิเคราะห์ปัจจัยหนุน: ต้นทุนเดิมและมาตรการรัฐที่เอื้อประโยชน์
แม้ว่าราคาวัสดุก่อ
