จับตาวิกฤตกำลังซื้อ: 6 ทำเลต้องจับตา – โอกาสหรือความเสี่ยง?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 เผชิญวิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ (Mortgage Rejection Crisis) อย่างหนัก โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีอัตรากู้ไม่ผ่านสูงถึง 70% จนทำให้ผู้ประกอบการต้องถอยออกจากตลาดแมส หันไปพึ่งกลุ่มไฮเอนด์ที่มีเงินสดมากกว่า
ในอีกมุมหนึ่ง ตลาดบ้านแนวราบสำหรับผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ยังคงมีโอกาส แม้ตลาดจะมีความเสี่ยงสูงก็ตาม
6 ทำเลทองที่ต้องจับตา: โอกาสและความเสี่ยงแตกต่างกันอย่างไร?
จากการสำรวจโครงการกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ ของเทอร์ร่า มีเดีย (Terra Media) พบว่า 6 โซนหลักในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีทั้งโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกัน ซึ่งแต่ละโซนต้องการกลยุทธ์ที่แตกต่างกันเพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3
CBD ยังคงเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) แนวราบราคาเฉลี่ยทะลุ 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ยังคงเติบโต 10% ต่อปี คอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรทรงตัว สะท้อนว่าเป็นตลาดของคนมีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individuals) และนักลงทุนชาวต่างชาติ
โอกาส: ตลาดลักชัวรีที่ขายประสบการณ์มากกว่าตารางเมตร
ความท้าทาย: ต้นทุนสูง แข่งขันรุนแรง และมีทางเลือกหลากหลายสำหรับผู้ซื้อ
โซนในเมือง (Urban) – จตุจักร รัชดา พญาไท ห้วยขวาง
เป็นช่วงเวลาต่ำสุดในรอบ 10 ปีของตลาดคอนโด โครงการใหม่ลดลงอย่างมาก คอนโดที่ยังขายได้คือราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนทาวน์โฮม 3 ชั้น ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทกลายเป็นฮีโร่ของโซนนี้
โอกาส: สินค้ากลาง-ล่างที่ออกแบบเพื่อการอยู่อาศัยจริง
ความท้าทาย: การแข่งขันสูงจากคอนโดมือสองจำนวนมาก
โซนตะวันออก – เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง
เป็นทำเลที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็วสำหรับตลาดบ้านแนวราบ ราคาเพิ่มต่อเนื่อง 11% ต่อปี โดยเฉพาะกลุ่มต่ำกว่า 10 ล้านบาท ขณะที่คอนโดยังคงทรงตัวในระดับ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร
โอกาส: คนที่กำลังหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงและพร้อมจ่ายมากขึ้น
ความท้าทาย: การเดินทางและระบบขนส่งที่ต้องรองรับการขยายตัวของชุมชน
โซนตะวันตก – ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ พระราม 2
ราคาขยับแต่ความเสี่ยงสูง แนวราบเพิ่มราคา 5% แต่เปิดโครงการใหม่ลดลง สต็อกระดับราคา 10-20 ล้านบาทเพิ่มขึ้น ขณะที่ตลาดแมส ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทขายดีขึ้น คอนโดเปิดใหม่ลดลง 30% ต่อปี สะท้อนการตั้งรับของดีเวลลอปเปอร์
โอกาส: บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
ความท้าทาย: ตลาดกลาง-บนต้องใช้เวลาในการระบายสต็อก
โซนเหนือ – ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต ลำลูกกา
เป็นทำเลของการขยายตัวของทาวน์โฮมและคอนโดตามแนวรถไฟฟ้า ราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโด ได้แรงหนุนจากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหมอชิ-คูคต ทำให้ราคาขยับสู่โซน 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร
โอกาส: ทำเลเชื่อมต่อเมือง-ชานเมืองที่กำลังพัฒนาเต็มรูปแบบ
ความท้าทาย: ต้องบริหารสต็อกไม่ให้ล้นตลาด
โซนนนทบุรี
เป็นทำเลที่เติบโตแรงสุดของตลาดบ้านแนวราบ ราคาเพิ่มต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี นาน 5-6 ปี โดยเฉพาะกลุ่มราคา 3-7 ล้านบาท เนื่องจากเป็นตลาดเรียลดีมานด์
โอกาส: บ้านแนวราบยังเติบโตได้อีกมาก
ความท้าทาย: คอนโดสายสีม่วงยังต้องใช้เวลาเคลียร์สต็อก Over Supply
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2566: วิกฤตกำลังซื้อกับโอกาสใหม่
แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับวิกฤตกำลังซื้ออย่างหนัก แต่ยังมีโอกาสใน 2 กลุ่มหลัก
ตลาดไฮเอนด์ (Luxury Market): ถูกมองว่าเป็น Safe Haven เนื่องจากกำลังซื้อยังแข็งแกร่ง แต่ต้องแข่งขันด้วยความแตกต่างและคุณค่าใหม่ๆ
ตลาดแมส (Mass Market): เป็นโอกาสในกลุ่มบ้านระดับราคา 3-10 ล้านบาท ที่เป็นทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว โดยผู้ประกอบการต้องช่วยลูกค้าให้ “กู้ผ่าน” และสร้าง Value Added มากกว่าคู่แข่ง
ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวข้ามการขายบ้านไปสู่การขาย “คุณภาพชีวิต” โดยผู้ซื้อไม่ได้มองหาแค่ที่อยู่อาศัย แต่ต้องการ “ชีวิตที่ดีขึ้น” ในราคาที่เอื้อมถึง นี่คือโจทย์ใหม่ที่กำลังนิยามอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย
วิเคราะห์เชิงลึก: วิกฤตกำลังซื้ออสังหาฯ ไทย – 6 โซนกลยุทธ์ที่กำลังกำหนดทิศทางตลาดปี 2566
ท่ามกลางแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และความท้าทายด้านอำนาจซื้อของประชาชนในวงกว้าง อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญกับ “วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ” (Mortgage Rejection Crisis) ที่ทวีความรุนแรงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ผลกระทบจากปัญหานี้ส่งผลให้ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายต้องปรับกลยุทธ์ครั้งใหญ่ หันเหความสนใจออกจากตลาดแมส หันไป “หนี” ความเสี่ยงโดยการพึ่งพาตลาดลักชัวรี (Luxury) ซึ่งพึ่งพาการใช้เงินสดและไม่ต้องอาศัยการกู้ซื้อเป็นหลัก
อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ตลาดโดยรวมกำลังชะลอตัวลง แต่ตลาดอีกกลุ่มหนึ่งกลับยังคงมี “โอกาส” ที่น่าจับตา นั่นคือ ตลาดบ้านแนวราบสำหรับผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังคงเป็นโซนที่ผู้ซื้อที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ยังคงมองหาอย่างต่อเนื่อง
เพื่อทำความเข้าใจภูมิทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 และโอกาสในความท้าทายนี้ จึงจำเป็นต้องวิเคราะห์เจาะลึกไปยัง 6 โซนทำเลหลักในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งแต่ละโซนกำลังเผชิญกับปัจจัยขับเคลื่อนและความเสี่ยงที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนว่าโซนไหนคือดาวรุ่งที่น่าลงทุน และโซนไหนคือพื้นที่เสี่ยงที่ต้องระมัดระวัง
ปิยะพร เลิศวิสุทธิไพบูลย์ หัวหน้าฝ่ายวิจัยจากเทอร์ร่า มีเดีย (Terra Media) ได้เปิดเผยข้อมูลเชิงลึกจากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ ซึ่งสะท้อนให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมว่าไม่ใช่เพียงแค่ตัวเลข แต่คือสัญญาณเตือนถึงปัญหาเรื้อรังที่กำลังส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างรุนแรงในรอบหลายปีที่ผ่านมา
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – มหานครแห่งความมั่งคั่งและความพิเศษ
โซนศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD ได้แก่ สีลม สาทร สุขุมวิท และบริเวณโดยรอบพระราม 3 ยังคงเป็นสนามแห่งโอกาสสำหรับตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านแนวราบระดับราคาสูงเฉลี่ยเกิน 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ที่น่าสนใจคือ แม้จะเป็นตลาดบนสุด แต่ยังคงสามารถเติบโตได้ประมาณ 10% ต่อปี ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมในโซน CBD
