จับตาวิกฤติความสามารถกู้ซื้อ! 6ทำเลร้อน’โอกาส’หรือความเสี่ยง?
โดย บุษกร ภู่แส
จับตาวิกฤติความสามารถกู้ซื้อ! 6ทำเลร้อน’โอกาส’หรือความเสี่ยง?
สลับเสียงอ่าน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายที่สำคัญในช่วงปี 2568 โดยเฉพาะปัญหาความสามารถในการกู้ซื้อที่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึงกว่า 70% ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องถอยออกจากตลาดแมส (Mass Market) หันไปพึ่งพากลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High-End) ที่ส่วนใหญ่ใช้เงินสดและไม่ต้องพึ่งพาสินเชื่อ
ขณะเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงมี “โอกาส” อยู่ โดยเฉพาะตลาดบ้านแนวราบในเขตชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อที่มองหาที่อยู่อาศัยจริงอย่างต่อเนื่อง
จากข้อมูลการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ โดยเทอร์ร่า มีเดีย พบว่า มี 6 ทำเลหลักที่น่าจับตามอง ซึ่งแต่ละโซนมีทั้งโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกัน ทำให้การกำหนดกลยุทธ์ที่เหมาะสมในแต่ละทำเลมีความสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อเข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)
โซนศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ เช่น สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ได้กลายเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche) ที่มีโครงการบ้านแนวราบราคาสูงเกินกว่า 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ยังคงมีการเติบโตของตลาดอย่างต่อเนื่องถึง 10% ต่อปี ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้น 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว สะท้อนให้เห็นว่าเป็นตลาดสำหรับกลุ่มลูกค้าระดับบนสุดเท่านั้น
สินค้าคงเหลือส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับลักชัวรีที่มุ่งเป้าไปที่กลุ่มลูกค้าต่างชาติและกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวนมากตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป หรือที่เรียกว่ากลุ่มมหาเศรษฐี (High Net Worth Individuals – HNWI) ซึ่งเหมาะสำหรับโครงการระดับลักชัวรีที่ “เน้นการขายประสบการณ์มากกว่าขนาดของพื้นที่” อย่างไรก็ตาม โซนนี้ยังคงมีความท้าทายจากต้นทุนการดำเนินงานที่สูง การแข่งขันที่รุนแรง และทางเลือกของลูกค้าที่มีความหลากหลาย
โซนในเมือง (Urban)
โซนในเมืองอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่อ่อนแอที่สุดของตลาดคอนโดมิเนียมในรอบทศวรรษ โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลงอย่างเห็นได้ชัด สำหรับโครงการคอนโดที่ยังสามารถขายได้ มักเป็นโครงการราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะบ้านทาวน์โฮม 3 ชั้น กำลังกลายเป็นตัวเลือกที่สำคัญในโซนนี้ เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริงและสามารถแข่งขันกับคอนโดมิเนียมมือสองจำนวนมากในตลาดได้
โซนตะวันออก
โซนตะวันออก เช่น เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังกลายเป็น “ดาวรุ่ง” ของตลาดบ้านแนวราบ โดยมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องที่ 11% ต่อปี โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงค่อนข้างนิ่ง โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ยูนิตที่ขายดีกลับเป็นโครงการราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริงยังคงมองหาบ้านในราคาที่เข้าถึงได้และพร้อมที่จะจ่ายมากขึ้นเพื่อการอยู่อาศัยที่ดีขึ้น ส่วนความท้าทายของโซนนี้คือการพัฒนาระบบขนส่งและสาธารณูปโภคเพื่อรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่
โซนตะวันตก
โซนตะวันตก เช่น ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 กำลังเผชิญกับภาวะที่ราคาสูงขึ้นแต่ความเสี่ยงสูงขึ้นเช่นกัน ตลาดบ้านแนวราบมีการเพิ่มราคา 5% แต่จำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่กลับลดลง ทำให้สต็อกในกลุ่มราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งขายได้ยากกว่า เพิ่มสูงขึ้น ขณะที่ตลาดแมส ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับขายดี และตลาดคอนโดมีการเปิดตัวลดลงถึง 30% ต่อปี สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการกำลังอยู่ในโหมดตั้งรับเต็มรูปแบบ โซนนี้ถือเป็น “โอกาส” สำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ในขณะเดียวกันก็เป็นความท้าทายสำหรับตลาดระดับกลางถึงบนที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อก
โซนเหนือ
โซนเหนือ เช่น ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา เป็นทำเลที่มีการเติบโตของตลาดทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบนิ่งทั้งด้านราคาและจำนวนการเปิดตัว สินค้าส่วนใหญ่ในตลาดมีราคาอยู่ในช่วง 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียม ได้รับแรงหนุนจากโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง (หมอชิต-คูคต) ทำให้ราคาขยับขึ้นไปอยู่ในช่วง 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ปัญหาสำคัญคือ “สต็อกสินค้าคงเหลือจำนวนมาก” จุดขายที่เป็นโอกาสของโซนนี้คือการเชื่อมต่อระหว่างเมืองและชานเมืองที่มีการพัฒนาอย่างเต็มรูปแบบ แต่ความท้าทายคือการบริหารจัดการสต็อกไม่ให้ล้นตลาด
โซนนนทบุรี
โซนนนทบุรี เป็นทำเลที่มีการเติบโตของตลาดบ้านแนวราบอย่างมาก ราคาเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี มานานกว่า 5-6 ปี โดยกลุ่มสินค้าที่ขายดีอยู่ในช่วงราคา 3-7 ล้านบาท เนื่องจากเป็นตลาดของผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดมิเนียมในสายสีม่วงยังคงต้องระบายสต็อกที่เหลือจากการเปิดตัว 58,000 ยูนิตในปีเดียว จนเกิดภาวะอุปทานล้นตลาดมานานเกือบสิบปี ระดับราคาที่เหลืออยู่ส่วนใหญ่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร โซนนี้ถือเป็น “โอกาส” ที่ตลาดบ้านแนวราบยังคงเติบโตได้อีก ขณะที่ความท้าทายตกอยู่ที่ตลาดคอนโดที่จะต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกในตลาดที่ค่อนข้างอ่อนแรง
บทสรุป
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับปัญหาใหญ่ตั้งแต่กำลังซื้อหดตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่ยังไม่เอื้ออำนวย แต่ก็ยังคงมี “โอกาส” ในตลาดอยู่ 2 กลุ่มหลัก คือ ตลาดลักชัวรี ซึ่งถูกมองว่าเป็น “Safe Haven” เนื่องจากกลุ่มลูกค้ายังมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง แต่ก็ต้องแข่งขันกันด้วยความแตกต่างและคุณค่าใหม่ๆ และตลาดแมส ที่มีโอกาสในกลุ่มบ้านระดับราคา 3-10 ล้านบาท ซึ่งเป็นทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว ทางรอดของผู้ประกอบการในยุคนี้คือการช่วยเหลือลูกค้าให้ “กู้ผ่าน” และสร้างคุณค่าเพิ่มให้กับสินค้ามากกว่าคู่แข่ง
ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวข้ามจากการขายบ้านไปสู่การขาย “คุณภาพชีวิต” ผู้ซื้อไม่ได้มองหาแค่ที่อยู่อาศัย แต่ต้องการ “ชีวิตที่ดีขึ้น” ในราคาที่เข้าถึงได้ ซึ่งเป็นโจทย์ใหม่ที่กำลังจะนิยามอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต
