ตลาดบ้านหรู ปี 2569: การแข่งขันดุเดือดเพื่อพิชิตกำลังซื้อของ “คนรุ่นใหม่”
ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ แม้จะมีปัจจัยลบหลายประการที่ส่งผลให้ตลาดโดยรวมชะลอตัวลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียม ที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคาเพื่อบริหารความเสี่ยง แต่กลับเป็นเซ็กเมนต์ “บ้านหรู 10-30 ล้าน” ที่ยังคงส่งสัญญาณบวกอย่างต่อเนื่อง และกำลังกลายเป็นสมรภูมิที่ร้อนระอุของผู้ประกอบการชั้นนำที่มุ่งแย่งชิงกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อระดับบน ซึ่งส่วนใหญ่เป็น “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่มีศักยภาพสูง แม้ว่าการตัดสินใจซื้ออาจใช้เวลานานขึ้นตามความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกก็ตาม
แรงขับเคลื่อนจากตลาดบน: การเติบโตที่สวนกระแส
ตามรายงานของ “สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 และต้นปี 2569 มีแนวโน้มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกลงไปในตลาด จะพบว่ากลุ่มบ้านระดับบนยังคงมีเรียลดีมานด์ (Real Demand) อย่างแข็งแกร่ง โดยเฉพาะกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดทั่วไป
บทบาทสำคัญของบ้านแนวราบ
“เราจะเห็นได้ว่าสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านแนวราบในช่วงนี้ปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ” สุรเชษฐ กล่าว “โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับบนที่โครงการแนวราบกินสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง”
ปัจจัยหลักที่ทำให้ตลาดบ้านหรูยังคงคึกคัก แม้เศรษฐกิจจะผันผวน มาจากการที่ผู้ซื้อกลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้ที่มั่นคง ไม่ได้พึ่งพารายได้จากเงินเดือนประจำเพียงอย่างเดียว เมื่อพิจารณา การลงทุนบ้านหรู 10-30 ล้าน พวกเขาไม่ได้มองหาแค่บ้านพักอาศัย แต่กำลังมองหาสินทรัพย์ที่สะท้อนสถานะทางสังคม และเป็นเครื่องมือในการสร้างความมั่นคงระยะยาวสำหรับครอบครัว
นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยด้านภูมิรัฐศาสตร์โลกที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดความผันผวน โดยเฉพาะสถานการณ์สงครามตะวันออกกลาง ซึ่งส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าขนส่งพุ่งสูงขึ้นถึง 5-10% ในช่วงที่ผ่านมา สิ่งนี้กลายเป็นความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการ แต่ในทางกลับกัน ก็อาจเป็น “โอกาสทอง” สำหรับผู้ซื้อที่มีศักยภาพในการเข้าถือครองสินทรัพย์ในช่วงที่ราคายังไม่สะท้อนต้นทุนใหม่ที่สูงขึ้น
การแข่งขันดุเดือด: 4 ผู้เล่นหลักชิงพื้นที่เศรษฐีใหม่
เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าตลาดบน ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างงัดกลยุทธ์และเอกลักษณ์ของตัวเองออกมาแข่งขันอย่างเต็มที่ โดยมี 4 บิ๊กแบรนด์ที่น่าจับตาเป็นพิเศษ:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI): แสนสิริยังคงแข็งแกร่งในตลาดนี้ด้วยแบรนด์หลัก “เศรษฐสิริ” ที่เน้นความหรูหราและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จของผู้ครอบครอง โดยมีการปรับดีไซน์และฟังก์ชันให้ทันสมัยอยู่เสมอ นอกจากนี้ แสนสิริยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ที่ตอบโจทย์ผู้ที่มองหาบรรยากาศการพักผ่อนสไตล์รีสอร์ต พร้อมด้วยบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัยระดับสูงอย่าง LIV-24 ซึ่งเป็นจุดแข็งสำคัญที่ช่วยสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH): พี่ใหญ่ของวงการยังคงได้รับความไว้วางใจในด้านคุณภาพและความทนทาน โดยแบรนด์หลักอย่าง “ชัยพฤกษ์” และ “มัณฑนา” ในราคาที่อาจเริ่มต้นมากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยชื่อเสียงที่สั่งสมมานาน ทำให้ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อที่มองหาความน่าเชื่อถือและคุณภาพชีวิตที่ดี
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC): SC ยังคงมุ่งมั่นพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในกลุ่มนี้ โดยมีแบรนด์เรือธงคือ “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้นที่ 10 ล้านบาท และแบรนด์ระดับสูงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่มีราคาสูงถึง 20-35 ล้านบาท ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและต้องการความหรูหราอย่างแท้จริง
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) (AP): เอพี ยังคงโดดเด่นด้วยแบรนด์ “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่ทั่วทำเลศักยภาพทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเน้นการออกแบบที่ทันสมัยและฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่
นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนโครงการอาจไม่มากเท่า เช่น ศุภาลัย และพฤกษา ซึ่งต่างก็เร่งปรับกลยุทธ์เพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งทางการตลาดที่กำลังเติบโต
กลุ่มเป้าหมาย “เศรษฐีรุ่นใหม่”: ความต้องการที่มากกว่าราคา
“กลุ่มเป้าหมายหลักของตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท คือคนไทยรุ่นใหม่ที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี” สุรเชษฐ วิเคราะห์ “พวกเขาไม่ได้มองหาแค่บ้าน แต่ต้องการคุณภาพชีวิตที่ดี ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะความใกล้กับโครงข่ายคมนาคมหลัก ระบบขนส่งสาธารณะ และสถาบันการศึกษาชั้นนำ”
ผู้ซื้อกลุ่มนี้มักจะเป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่ประสบความสำเร็จในหน้าที่การงาน พวกเขามองหาสิ่งที่สะท้อนถึงภาพลักษณ์และสถานะทางสังคม การตัดสินใจซื้อของพวกเขาจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่จะพิจารณาจากปัจจัยสำคัญหลายอย่าง ได้แก่:
ความคุ้มค่าและฟังก์ชันการใช้งาน: การจัดสรรพื้นที่ใช้สอยให้เกิดประโยชน์สูงสุด และการออกแบบที่สอดคล้องกับการใช้ชีวิตในยุคปัจจุบัน
ทำเลและสิ่งอำนวยความสะดวก: ความสะดวกสบายในการเดินทางเข้า-ออกเมือง การเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ และความใกล้เคียงกับสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า โรงเรียน และโรงพยาบาล
ภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือของแบรนด์: ความมั่นใจในแบรนด์ผู้พัฒนา และภาพลักษณ์ของโครงการที่สะท้อนความสำเร็จและความมั่นคงในชีวิต
สภาพแวดล้อมทางสังคม: สังคมภายในโครงการที่ส่งเสริมคุณภาพชีวิต และบรรยากาศการพักผ่อนที่ผ่อนคลาย
เนื่องจากความไม่แน่นอนของสภาวะเศรษฐกิจโลกในปัจจุบัน กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการเปรียบเทียบข้อมูลและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุด ซึ่งหมายความว่าผู้ประกอบการต้องเตรียมข้อเสนอที่น่าสนใจและโปร่งใสเพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้
ต้นทุนการผลิตและการหนุนจากมาตรการรัฐ
ด้านต้นทุนการผลิต ผู้ประกอบการยังต้องเผชิญกับแรงกดดันจากราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้นจากผลกระทบของสงครามตะวันออกกลาง อย่างไรก็ตาม ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็นราคาต้นทุนเดิม หากสถานการณ์สงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับสูงขึ้นตามต้นทุนในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง” สุรเชษฐ กล่าวสรุป “ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ”
นอกจากนี้ ยังมี 2 มาตรการรัฐที่จะสิ้นสุดลงในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ซึ่งเป็นปัจจัยสนับสนุนสำคัญ ได้แก่:
การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value): ช่วยให้ผู้ซื้อสามารถ
