บ้านหรู 10-30 ล้านบาท: ขุมทรัพย์ที่ไม่มีวันเสื่อมคลาย 4 ยักษ์ใหญ่แย่งชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ปี 2569
ในสภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงชะลอตัวจากแรงกดดันเศรษฐกิจมหภาค โดยเฉพาะภาคคอนโดมิเนียมที่เห็นสัญญาณชัดเจนจากการปรับกลยุทธ์ของผู้พัฒนาโครงการให้หันไปเน้นแนวราบทุกระดับราคาเพื่อบริหารความเสี่ยง และแรงซื้อที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ปี 2568 ที่ลดลงกว่า 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงความกังวลของผู้บริโภค ทำให้ระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อยาวนานขึ้น แม้จะมีความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจเข้ามาประกอบก็ตาม
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางภาพรวมที่ดูอึมครึมนี้ ตลาดบ้านระดับบน โดยเฉพาะกลุ่มบ้านหรูราคา 10-30 ล้านบาท กลับยังคงส่งสัญญาณเชิงบวกอย่างต่อเนื่อง โดยมีตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง และสถานะทางการเงินของผู้บริโภคในตลาดบนที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมสอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้กลุ่มบ้านหรูกลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 อย่างเต็มตัว
“บ้านหรูขับเคลื่อนตลาด” เป็นนิยามที่กำลังจะกลายเป็นจริงในปีนี้ เมื่อผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างเห็นโอกาสและมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการในตลาดบนอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่มีสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้มากขึ้น ซึ่งถือเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพและกว้างขวางกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury) ที่มีข้อจำกัดด้านทำเลและมูลค่าโครงการสูงลิ่ว
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด: กลยุทธ์การแข่งขันเหนือชั้น
ในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ปัจจุบันผู้ประกอบการแต่ละเจ้าต่างงัดกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบสนองความต้องการที่ซับซ้อนของลูกค้า และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าจับตามองมากมายในตลาดนี้ ซึ่งล้วนเป็นแบรนด์ที่มีฐานลูกค้าเหนียวแน่นและมีภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งในตลาดบ้านจัดสรร
เริ่มจาก บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ Sansiri ที่มีแบรนด์หลักคือ “เศรษฐสิริ” (Setthasiri) ซึ่งถือเป็นแบรนด์ที่สร้างภาพลักษณ์และความภาคภูมิใจให้กับผู้ที่อยู่อาศัย แสนสิริยังคงมีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชัน ให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” (Burasiri) อีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน ที่เน้นการสร้างบรรยากาศการพักผ่อนในสไตล์รีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ซึ่งช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า
ตามมาด้วย บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ Land and Houses ซึ่งเป็นพี่ใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย มีภาพจำในเรื่องของคุณภาพและความเชื่อมั่นของแบรนด์หลักในระดับราคานี้ ได้แก่ “ชัยพฤกษ์” (Chaiyaphruek) – “มัณฑนา” (Manthana) – “สีวลี” (Sivalee) ซึ่งรูปแบบบ้านมีการปรับเปลี่ยนตามยุคสมัย ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพทำให้แบรนด์เหล่านี้เป็นที่ต้องการของผู้บริโภคที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ
เช่นเดียวกันกับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงคือ “บางกอก บูเลอวาร์ด” (Bangkok Boulevard) ราคาเริ่มต้นที่ 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” (Bangkok Boulevard Signature) ราคาเริ่มต้นที่ 20-35 ล้านบาท ซึ่งล้วนเป็นแบรนด์ที่ได้รับความนิยมในกลุ่มลูกค้าระดับบน
ขณะที่ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ก็ไม่น้อยหน้า โดยมีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้” (The City) – “เซนโทร” (Centro) ที่กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มองหาบ้านทำเลดี เดินทางสะดวก และมีไลฟ์สไตล์ที่ทันสมัย
นอกจากผู้เล่นหลักทั้ง 4 รายนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่า อาทิ ศุภาลัย (Supalai) และ พฤกษา (Pruksa) ซึ่งแต่ละรายก็มีกลยุทธ์และจุดขายที่แตกต่างกัน เพื่อช่วงชิงส่วนแบ่งการตลาดในเซ็กเมนต์นี้
เป้าหมาย “เศรษฐีรุ่นใหม่” 2026: คุณภาพชีวิตคือหัวใจ
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์บ้านหรู 10-30 ล้านบาท “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม “Young Successor” ซึ่งคือคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ การเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน และสภาพแวดล้อมทางสังคมภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต”
ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากในกลุ่มนี้ ได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ ปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ ทำให้กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้ยังคงมีความต้องการซื้ออย่างต่อเนื่อง
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น” สุรเชษฐ กล่าว
นอกจากนี้ ด้วยเทรนด์การทำงานแบบ Hybrid Work ที่กำลังแพร่หลาย ทำให้ผู้บริโภคกลุ่มนี้มองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การทำงานจากบ้าน (Work from Home) โดยต้องการพื้นที่ใช้สอยที่หลากหลายมากขึ้น เช่น ห้องทำงานส่วนตัว ห้องออกกำลังกายส่วนตัว หรือพื้นที่ส่วนกลางที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
ต้นทุนบ้านต้นเดิม vs. มาตรการรัฐ: โอกาสทองของเศรษฐีรุ่นใหม่
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะมีการปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากความขัดแย้งในภูมิภาคตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด” สุรเชษฐ เสริม
นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่
