วิกฤตสินเชื่อพุ่งพรวด! 6 ทำเลทองในไทยปี 2569 “โอกาส” หรือ “ความเสี่ยง” ที่ต้องจับตา
การปฏิเสธสินเชื่อบ้านของธนาคารที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึงร้อยละ 70 ได้กลายเป็นสัญญาณเตือนครั้งใหญ่ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญหน้าในปี 2568 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการจำนวนมากเลือกที่จะถอยห่างจากตลาดบ้านราคากลางและล่าง “หลบ” ไปพึ่งพิงกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงหรือมีสินทรัพย์มากเป็นพิเศษ ซึ่งกลุ่มนี้ส่วนใหญ่ไม่จำเป็นต้องขอสินเชื่อเงินกู้
อย่างไรก็ตาม ในอีกมุมหนึ่ง ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงมี “โอกาส” ที่น่าจับตา โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านแนวราบราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ที่ตั้งอยู่ในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังคงเป็นทำเลที่ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมองหาอยู่เสมอ
จากการสำรวจข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล “เทอร์ร่า มีเดีย” ได้ระบุ 6 โซนหลักที่มีโอกาสและความท้าทายแตกต่างกัน โดยผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกันในแต่ละทำเล เพื่อเข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายให้ตรงจุด
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) สีลม-สาทร-สุขุมวิท-พระราม 3: แดนสวรรค์ของตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market)
ทำเลใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจและเศรษฐกิจอย่างสีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ได้กลายเป็นสนามของตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ไปแล้ว โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านแนวราบที่มีราคาทะลุเพดานเฉลี่ยที่ 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ถึงแม้จะมีราคาสูง สินค้าในโซนนี้กลับเติบโตอย่างต่อเนื่องถึงร้อยละ 10 ต่อปี ในขณะเดียวกัน โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวในโซนนี้กลับเพิ่มสูงขึ้นถึงร้อยละ 15 แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรกลับทรงตัว สิ่งนี้บ่งชี้ว่านี่คือตลาดของผู้ที่มีกำลังซื้อสูงเท่านั้น
สินค้าเหลือขายในทำเลนี้ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มลักชัวรี (Luxury) ที่ผู้ประกอบการต้องมุ่งเป้าหมายไปที่กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติและกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวนมาก ซึ่งเริ่มตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป หรือกลุ่มมหาเศรษฐี (HNWI: High Net Worth Individuals) โซนนี้จึงเหมาะสำหรับโครงการระดับลักชัวรีที่เน้นการขาย “ประสบการณ์” มากกว่าพื้นที่ใช้สอยจริง ความท้าทายที่ต้องเผชิญคือ ต้นทุนการก่อสร้างที่สูง การแข่งขันที่รุนแรง และตัวเลือกที่หลากหลายสำหรับลูกค้า
โซนในเมือง (Urban) จตุจักร-รัชดา-พญาไท-ห้วยขวาง: จุดต่ำสุดของตลาดคอนโด
โซนในเมืองอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท ห้วยขวาง กำลังเผชิญกับจุดต่ำสุดในรอบสิบปีของตลาดคอนโดมิเนียม โดยโครงการใหม่ที่เปิดตัวมีจำนวนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ขณะที่คอนโดที่ยังสามารถขายได้มักจะมีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ในกลุ่มบ้านแนวราบ ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมสามชั้น ได้กลายเป็นผู้ชนะในโซนนี้ และเป็นโอกาสสำหรับสินค้าในระดับกลางถึงล่างที่ออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง แต่ความท้าทายคือ การแข่งขันที่รุนแรงจากตลาดคอนโดมือสองที่มีจำนวนมาก
โซนตะวันออก (Eastern Bangkok) เกษตร-นวมินทร์-มีนบุรี-อ่อนนุช-ลาดกระบัง: ดาวรุ่งตลาดแนวราบ
โซนตะวันออกของกรุงเทพฯ เช่น เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังกลายเป็นดาวรุ่งของตลาดแนวราบที่มีการเติบโตแบบก้าวกระโดด โดยเฉพาะในช่วงราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการเติบโตต่อเนื่องสูงถึงร้อยละ 11 ต่อปี ในขณะเดียวกัน ตลาดคอนโดยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตที่ขายได้ดีที่สุดกลับเป็นกลุ่มที่ราคาสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสะท้อนถึงโอกาสสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและยินดีที่จะจ่ายในราคาที่สูงขึ้น แต่ความท้าทายคือ การพัฒนาด้านการคมนาคมและการบริการระบบขนส่งมวลชนที่ต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ให้ทันท่วงที
เนื้อหาที่เกี่ยวข้อง:
ศุภาลัย ไอคอน สาทร ทำเลทองปิดดีลร้านค้าเชิงพาณิชย์ 90% (12 ธ.ค. 2568)
อสังหาฯ รับสัญญาณบวกยุบสภาเร่งเลือกตั้ง – ปลดล็อกงบปี’70 (12 ธ.ค. 2568)
พีดีเฮ้าส์ รุกเปิดซีรีย์ Well Being เจาะดีมานด์ครอบครัวใหญ่ (12 ธ.ค. 2568)
โซนตะวันตก (Western Bangkok) ปิ่นเกล้า-กาญจนาภิเษก-สุขสวัสดิ์-พระราม 2: ราคาขยับ แต่ความเสี่ยงสูง
ในโซนตะวันตก เช่น ปิ่นเกล้า กาญจนาภิเษก สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 ราคาอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวสูงขึ้น แต่ความเสี่ยงก็เพิ่มขึ้นตามไปด้วย แม้ราคาแนวราบจะปรับตัวสูงขึ้นร้อยละ 5 แต่จำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวกลับลดน้อยลง โดยเฉพาะกลุ่มราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายได้ยาก กลับมีปริมาณสินค้าคงเหลือเพิ่มขึ้น ในทางกลับกัน ตลาดบ้านราคากลาง (Mass Market) ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กลับมียอดขายที่ดีขึ้น โดยมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมลดลงถึงร้อยละ 30 ต่อปี ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการกำลังตั้งรับอย่างเต็มที่ในตลาดนี้ นับเป็น “โอกาส” สำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ก็เป็น “ความท้าทาย” สำหรับตลาดระดับกลางถึงบนที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกสินค้าที่เหลืออยู่
โซนเหนือ (Northern Bangkok) ดอนเมือง-แจ้งวัฒนะ-รังสิต-ลำลูกกา: การขยายตัวของชุมชนและรถไฟฟ้า
โซนเหนืออย่างดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา กำลังเป็นทำเลที่อยู่อาศัยที่มีการขยายตัวตามแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียม ในขณะที่ตลาดแนวราบมีราคาและจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวค่อนข้างคงที่ สินค้าส่วนใหญ่ในโซนนี้มีราคาอยู่ที่ 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม และคอนโดได้รับแรงหนุนจากการขยายแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ ทำให้ราคาเริ่มขยับขึ้นไปอยู่ในช่วง 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ปัญหาหลักที่ต้องเผชิญคือ “สต็อกสินค้าคงเหลือ” ที่มีจำนวนมาก จุดเด่นที่ถือเป็นโอกาสคือ การเป็นทำเลเชื่อมต่อระหว่างเมืองและชานเมือง ซึ่งกำลังพัฒนาอย่างเต็มที่ แต่ความท้าทายคือ การบริหารจัดการสต็อกสินค้าไม่ให้ล้นตลาด
โซนนนทบุรี: ทำเลดาวรุ่งตลาดแนวราบ และวิกฤตสต็อกคอนโด
จังหวัดนนทบุรี เป็นทำเลที่มีการเติบโตอย่างรวดเร็วในตลาดบ้านแนวราบ โดยมีราคาสูงขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ยร้อยละ 10 ต่อปี มาเป็นระยะเวลานานกว่า 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีในตลาดนี้มีราคาอยู่ที่ 3-7 ล้านบาท เนื่องจากเป็นตลาดของผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ทำให้มีความต้องการอย่างต่อเนื่อง ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดสายสีม่วงยังคงต้องเผชิญกับปัญหาการระบายสต็อกสินค้าจำนวนมาก จากการเปิดตัวโครงการถึง 58,000 ยูนิต ในปีเดียว จนเกิดภาวะล้นตลาด (Over Supply) มาเป็นระยะเวลาเกือบหนึ่งทศวรรษ ระดับราคาที่เหลืออยู่ในตลาดส่วนใหญ่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตาราง
