‘บ้านหรู’ ไร้กาลเวลา: 4 ผู้นำเขย่าสมรภูมิแย่งชิง ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ในปี 2569
ภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยผันผวน แต่ที่น่าสนใจคือ ‘กลุ่มบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท’ ยังคงเป็นดาวเด่นที่ขับเคลื่อนการเติบโต แม้กลุ่มทุนรายใหญ่ต่างเทน้ำหนักการลงทุนมาที่โครงการแนวราบมากขึ้น สะท้อนการปรับกลยุทธ์รับมือความเสี่ยง และการตอบสนองต่อความต้องการที่แท้จริงของกำลังซื้อในระดับบน
ในทัศนะของ สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1 ปี 2569 มีสัญญาณชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกที่จะลดจำนวนโครงการใหม่ และหันไปพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคาเพื่อบริหารความเสี่ยง ท่ามกลางความไม่แน่นอนของสภาพเศรษฐกิจโลก ส่งผลให้ผู้บริโภคมีการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ขณะที่ ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับเติบโตอย่างโดดเด่น โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายในตลาดบนยังมีศักยภาพทางการเงินสูง และได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโดยรวมน้อยกว่าตลาดแมส ส่งผลให้กลุ่มนี้กลายเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของตลาดในปัจจุบัน
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่”
4 ผู้นำเขย่าสมรภูมิ: แสนสิริ, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, เอสซี แอสเสท, และ เอพี ไทยแลนด์
ในสมรภูมินี้ ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าและรักษาความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าจับตามองหลายราย
เริ่มที่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่มี “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์หลัก โดยมีการพัฒนาและปรับปรุงดีไซน์ฟังก์ชันให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง สร้างภาพจำว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สร้างสถานะและความภาคภูมิใจให้กับผู้อยู่อาศัย
นอกจากนี้ยังมี “บุราสิริ” อีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน ที่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนแบบรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและความปลอดภัยของระบบ LIV-24 ซึ่งเป็นจุดขายที่สร้างความแตกต่างและเพิ่มความน่าสนใจให้กับผู้บริโภคกลุ่มนี้
ขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) พี่ใหญ่ของวงการ ยังคงครองความเชื่อมั่นในเรื่องคุณภาพและมาตรฐานของโครงการ โดยมีแบรนด์หลักในระดับราคาดังกล่าว ได้แก่ “ชัยพฤกษ์” “มัณฑนา” และ “สีวลี” ซึ่งรูปแบบบ้านมีการปรับเปลี่ยนให้เข้ากับยุคสมัย ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือ ทำให้เป็นที่นิยมของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ
เช่นเดียวกันกับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท
และสุดท้ายคือ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ที่มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ซึ่งกระจายตัวครอบคลุมทำเลสำคัญทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล
นอกจากนี้ยังมีผู้เล่นรายอื่นๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ เช่น ศุภาลัย และ พฤกษา แม้จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่ากลุ่มผู้นำ แต่ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
เจาะตลาด ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’: การตัดสินใจที่ลึกซึ้งกว่าราคา
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์นี้ สุรเชษฐ วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน สภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมาก ได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่ติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างต่อเนื่อง
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
นอกจากนี้ ตลาดบ้านหรู ยังตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ต้องการ ‘ความมั่งคั่งและอนาคต’ ผ่านการถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นมรดกตกทอด โดยเฉพาะในย่านที่มีแนวโน้มเติบโตทางเศรษฐกิจ และความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
ต้นทุนที่กำลังขยับ: แรงกดดันจากปัจจัยภายนอก
แม้ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาทในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็นราคาต้นทุนเดิม แต่ก็กำลังเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ สุรเชษฐ ฉายภาพว่า แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะมีการปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มที่จะต้องปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ ตลาดบ้านหรู ยังได้รับแรงสนับสนุนเพิ่มเติมจาก มาตรการภาครัฐ ที่ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น การตัดสินใจในจังหวะนี้จึงถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
สรุปโอกาสในความท้าทาย
แม้เศรษฐกิจจะชะลอตัว แต่ตลาด ‘บ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท’ ยังคงเป็นหนึ่งในเซ็กเมนต์ที่แข็งแกร่งที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็น ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ที่มีกำลังซื้อสูง มองหาคุณภาพชีวิต และถือครองสินทรัพย์เพื่ออนาคต
สำหรับผู้ประกอบการ การเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค การสร้างความแตกต่างผ่าน
