วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ: 6 ทำเลทองที่ยังคงเป็น “โอกาส” หรือกำลังเสี่ยงต่อความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ปี 2569
นับตั้งแต่ช่วงปี 2567 เป็นต้นมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ที่เรียกว่า “วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ” โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึงเกือบ 70% จนทำให้ผู้ประกอบการบางรายต้องถอยออกจากตลาดระดับบนสุด (Mass Market) และหันไปพึ่งกลุ่มตลาดลักชัวรี (Luxury Segment) ที่ผู้ซื้อมีกำลังซื้อสูงและแทบไม่ต้องใช้เงินกู้เป็นหลัก อย่างไรก็ตาม ในอีกมุมหนึ่งตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ก็ยังคงมี “โอกาส” โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งเป็นโซนที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจริงยังคงให้ความสนใจและมองหาอยู่เสมอ
จากการสำรวจข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยบริษัท เทอร์ร่า มีเดีย (Terra Media) พบว่ามีอย่างน้อย 6 โซนหลักที่น่าจับตามอง ซึ่งแต่ละโซนก็มีทั้งโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกันไป ผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกันในแต่ละทำเล เพื่อเข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายให้ได้มากที่สุด
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District: CBD) – สีลม, สาทร, สุขุมวิท และ พระราม 3
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) หรือทำเลใจกลางเมืองกรุงเทพมหานครอย่าง สีลม, สาทร, สุขุมวิท และ พระราม 3 กลายเป็นสนามของตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดบ้านแนวราบที่มีราคาเฉลี่ยสูงถึง 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ยังคงมีอัตราการเติบโตถึง 10% ต่อปี ขณะเดียวกันตลาดคอนโดมิเนียมในโซนนี้มีการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว สะท้อนให้เห็นว่าตลาดในโซนนี้เป็นตลาดของกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง “ระดับบนสุด” ที่มีทางเลือกมากและมองหามากกว่าแค่พื้นที่ใช้สอย แต่ต้องการ “ประสบการณ์” การอยู่อาศัยที่เหนือกว่า
โอกาส: ตลาดนี้เป็นตลาดสำหรับผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงมาก (HNWI) หรือกลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรีที่มีมูลค่าสูง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถทำกำไรได้ในมูลค่าต่อยูนิตที่สูงกว่าตลาดทั่วไป
ความท้าทาย: ต้นทุนการพัฒนาโครงการในโซนนี้ค่อนข้างสูง และมีการแข่งขันรุนแรงจากผู้ประกอบการรายอื่นๆ รวมทั้งทางเลือกสำหรับผู้บริโภคก็มีมากมาย
โซนในเมือง (Urban Area) – จตุจักร, รัชดา, พญาไท, ห้วยขวาง
โซนในเมืองอย่าง จตุจักร, รัชดา, พญาไท, และ ห้วยขวาง กำลังเผชิญกับภาวะที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีของตลาดคอนโดมิเนียม โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดที่ยังคงขายได้ยังคงมีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบ โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น ได้กลายเป็นฮีโร่ของโซนนี้ เนื่องจากตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ในราคาที่เหมาะสม โซนนี้จึงเป็นโอกาสสำหรับสินค้าที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง ที่เน้นการออกแบบเพื่อการอยู่อาศัยจริงและมีราคาสามารถแข่งขันได้
โอกาส: ตลาดทาวน์โฮม 3 ชั้นกำลังได้รับความนิยมอย่างมาก เพราะสามารถตอบโจทย์ทั้งกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยที่คุ้มค่า และกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยใกล้ใจกลางเมืองในราคาที่เอื้อมถึงได้
ความท้าทาย: ตลาดนี้มีการแข่งขันสูงกับโครงการคอนโดมือสองที่มีอยู่จำนวนมาก ซึ่งผู้ประกอบการต้องหาจุดเด่นใหม่ๆ เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ
โซนตะวันออก (Eastern Zone) – เกษตร-นวมินทร์, มีนบุรี, อ่อนนุช, ลาดกระบัง
โซนตะวันออก โดยเฉพาะบริเวณ เกษตร-นวมินทร์, มีนบุรี, อ่อนนุช, และ ลาดกระบัง กำลังเป็น ‘ดาวรุ่งพุ่งแรง’ (Rising Star) ของตลาดแนวราบแบบติดเทอร์โบ เนื่องจากมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ขณะที่ตลาดคอนโดยังคงค่อนข้างนิ่งอยู่ที่ระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตขายดีมักจะอยู่ที่ราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจริงที่ยอมจ่ายมากขึ้นเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีกว่า
โอกาส: โซนนี้เป็นตลาดสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเอง โดยยอมจ่ายเพิ่มขึ้นเพื่อการเดินทางที่สะดวกและคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
ความท้าทาย: การขยายตัวของชุมชนในโซนนี้ยังคงต้องการระบบขนส่งและสาธารณูปโภคที่รองรับการขยายตัวอย่างมีประสิทธิภาพและต่อเนื่อง
โซนตะวันตก (Western Zone) – ปิ่นเกล้า, กาญจนา, สุขสวัสดิ์, พระราม 2
โซนตะวันตกอย่าง ปิ่นเกล้า, กาญจนา, สุขสวัสดิ์, และ พระราม 2 มีราคาทรัพย์สินที่ขยับตัวสูงขึ้น แต่ก็มีความเสี่ยงในขณะเดียวกัน แม้ว่าตลาดแนวราบจะมีการขยับราคาขึ้น 5% แต่กลับมีจำนวนโครงการใหม่ลดลง ขณะที่สต็อกระดับราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายยากกำลังเพิ่มสูงขึ้น สำหรับตลาดแมส ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กลับขายดีมาก และมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี ซึ่งสะท้อนถึงการตั้งรับอย่างเต็มรูปแบบของผู้ประกอบการ โซนนี้จึงถือเป็น “โอกาส” สำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ขณะเดียวกันก็เป็น “ความท้าทาย” ของตลาดกลาง-บน ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อก
โอกาส: ตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทในโซนนี้ยังคงมีกำลังซื้อสูง และผู้ประกอบการสามารถทำยอดขายได้อย่างรวดเร็ว
ความท้าทาย: การระบายสต็อกบ้านระดับราคา 10-20 ล้านบาทอาจต้องใช้เวลานาน และผู้ประกอบการต้องใช้กลยุทธ์ทางการตลาดที่เหมาะสมในการกระตุ้นยอดขาย
โซนเหนือ (Northern Zone) – ดอนเมือง, แจ้งวัฒนะ, รังสิต, ลำลูกกา
โซนเหนืออย่าง ดอนเมือง, แจ้งวัฒนะ, รังสิต, และ ลำลูกกา เป็นโซนที่มีการขยายตัวของตลาดทาวน์โฮมและคอนโดอย่างต่อเนื่อง ตามเส้นทางรถไฟฟ้า ขณะที่ตลาดแนวราบยังค่อนข้างนิ่งทั้งราคาและจำนวนการเปิดตัว สินค้าที่กระจายอยู่ส่วนใหญ่มีราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโดได้รับแรงหนุนจากโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีชมพู ทำให้ราคาเริ่มไต่ขึ้นสู่ระดับ 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ปัญหาสำคัญคือ “สต็อกเหลือจำนวนมาก” จุดขายที่เป็นโอกาสคือทำเลที่เชื่อมต่อระหว่างเมืองและชานเมือง ซึ่งกำลังได้รับการพัฒนาอย่างเต็มรูปแบบ แต่ความท้าทายคือผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการสต็อกไม่ให้ล้นตลาด
โอกาส: การขยายตัวของระบบขนส่งมวลชนในโซนนี้ยังคงมีศักยภาพในการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคต
ความท้าทาย: การบริหารจัดการสต็อกทาวน์โฮมและคอนโดที่มีอยู่ในตลาดจำนวนมากยังคงเป็นความท้าทายหลักของผู้ประกอบการในโซนนี้
โซนนนทบุรี (Nonthaburi Zone)
โซนนนทบุรีเป็นทำเลที่มีอัตราการเติบโตของตลาดบ้านแนวราบสูงที่สุด โดยมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี เป็นเวลานานถึง 5
