บทความ: ปี 2569: ตลาดบ้านหรู 10–30 ล้านบาท ‘ไร้ขีดจำกัด’ 4 ผู้เล่นใหญ่ผนึกกำลังชิงชัย ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
ในภาวะเศรษฐกิจที่เปราะบางและไม่แน่นอน บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ต่างมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุด ส่งผลให้ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลายเป็นสมรภูมิที่ร้อนแรงที่สุดในปี 2569 บทความนี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยที่ขับเคลื่อนตลาดบน ความเคลื่อนไหวของผู้นำตลาด และโอกาสทองสำหรับ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่สะท้อนสถานะและความสำเร็จของตนเอง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความท้าทายและความเข้มแข็ง
จากการวิเคราะห์ของ “สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ไตรมาสแรกของปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยรวมยังคงเผชิญกับความชะลอตัวอย่างชัดเจน กลุ่มคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้มาก เนื่องจากผู้ประกอบการจำนวนมากเปลี่ยนกลยุทธ์ไปเน้นพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคาเพื่อบริหารความเสี่ยง ประกอบกับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความผันผวนดังกล่าว ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10–30 ล้านบาท กลับเติบโตโดดเด่นอย่างไม่น่าเชื่อ กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปมีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยที่สุดเมื่อเทียบกับกลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังคงมีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีความต้องการอยู่อาศัยจริง และได้รับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส ปัจจัยเหล่านี้ทำให้กลุ่มตลาดบ้านหรู กลายเป็นกลไกหลักในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้
อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ: ความต้องการซื้อบ้านเดี่ยวระดับบนพุ่งสูงขึ้น
ตลาดแนวราบยังคงเป็นดาวเด่นในตลาดบน โดยครองสัดส่วนสูงถึง 75–80% ของตลาดบ้านหรูทั้งหมด ส่งผลให้ผู้ประกอบการเลือกที่จะทุ่มทรัพยากรและกลยุทธ์ไปที่กลุ่มราคาดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพและกว้างขวางกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่ การลงทุนในกลุ่มบ้านหรูในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจึงยังคงเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสมและมีแนวโน้มการเติบโตที่ดี
ปัจจัยขับเคลื่อนหลักของตลาดบ้านหรูไทย
กลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ (Young Successors)
สำหรับกลุ่มเป้าหมายหลักของตลาดบ้านหรู “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่ประสบความสำเร็จในหน้าที่การงานและธุรกิจ เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีรายได้มั่นคง พวกเขามีความต้องการอยู่อาศัยจริง มองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่สะดวกสบายใกล้โครงข่ายคมนาคมหลัก และโรงเรียนชั้นนำสำหรับบุตรหลาน รวมถึงต้องการสภาพแวดล้อมที่สะท้อนถึง ‘คุณภาพชีวิต’ ที่เหนือกว่า
การตัดสินใจซื้อของกลุ่มนี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับปัจจัยด้านราคาหรือของแถมเพียงอย่างเดียว แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึงความสำเร็จ ในสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว กลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น
ต้นทุนเดิมและมาตรการภาครัฐ
แม้ว่าในช่วงเดือนที่ผ่านมา ราคาวัสดุก่อสร้างจะปรับตัวสูงขึ้น 5–10% ประกอบกับแรงกดดันด้านเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10–30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น ‘ราคาต้นทุนเดิม’ หากภาวะสงครามยืดเยื้อ ราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับสูงขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
ในช่วงเวลานี้จึงถือเป็น ‘โอกาสทอง’ สำหรับผู้ที่ต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีแนวโน้มมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
สภาพคล่องและการสนับสนุนจากภาครัฐ
จังหวะนี้ยังเป็นช่วงที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ ประกอบกับมี 2 มาตรการภาครัฐที่สำคัญในการกระตุ้นตลาด ได้แก่ การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งมาตรการเหล่านี้จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ และกระตุ้นให้ผู้ที่รอจังหวะตัดสินใจซื้อได้เร็วขึ้น ก่อนที่มาตรการจะสิ้นสุดลง
การวิเคราะห์แนวโน้มการซื้อบ้านในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ขยายตัวตามโครงสร้างพื้นฐาน แสดงให้เห็นถึงความสำคัญของทำเลในการสร้างมูลค่าระยะยาว
ทำเลทองที่โดดเด่น
สำหรับผู้ที่สนใจซื้อบ้านหรูในทำเลศักยภาพ ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างสูงได้แก่:
รามอินทรา: ทำเลที่มีการขยายตัวของโครงข่ายถนนอย่างต่อเนื่อง และใกล้รถไฟฟ้าสายสีชมพู
บางนา: เป็นที่ตั้งของแหล่งงานขนาดใหญ่และสนามบินสุวรรณภูมิ
ดอนเมือง: มีศักยภาพจากการขยายตัวของสนามบินและระบบขนส่งมวลชน
ราชพฤกษ์: เป็นที่นิยมของกลุ่มผู้มีรายได้สูงที่ต้องการความสงบ แต่ยังเข้าถึงใจกลางเมืองได้ง่าย
ปริมณฑล: พื้นที่รอบกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงการบ้านจัดสรรและสาธารณูปโภค
4 ผู้เล่นหลักในสมรภูมิบ้านหรู 10–30 ล้านบาท
ปัจจุบัน ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างงัดกลยุทธ์และจุดเด่นที่แตกต่างกันเพื่อสร้างความได้เปรียบและตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าในกลุ่มนี้ โดยมีผู้นำตลาดที่โดดเด่น ได้แก่
แสนสิริ จำกัด (มหาชน) – Sansiri PCL
แสนสิริเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ที่สุดในตลาดบ้านหรู โดยมีแบรนด์หลักคือ เศรษฐสิริ (Setthasiri) ที่ถูกวางตำแหน่งให้เป็นแบรนด์พรีเมียมสะท้อนภาพลักษณ์และความสำเร็จของผู้พักอาศัย บริษัทมีการพัฒนาและปรับปรุงดีไซน์ ฟังก์ชันให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอยู่เสมอ
นอกเหนือจากเศรษฐสิริ แสนสิริยังมีแบรนด์ บุราสิริ (Burasiri) ซึ่งเป็นแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นดีไซน์บรรยากาศการพักผ่อนในรีสอร์ตเป็นหลัก จุดเด่นสำคัญของแสนสิริคือการให้ความสำคัญกับบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่ได้รับความไว้วางใจจากลูกค้า
จุดแข็ง: ภาพลักษณ์แบรนด์, บริการหลังการขาย, LIV-24
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) – Land and Houses PCL
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ถือเป็น “พี่ใหญ่” ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย มีภาพจำในเรื่องของคุณภาพและความเชื่อมั่น แบรนด์หลักในระดับราคา 10–30 ล้านบาท ได้แก่ ชัยพฤกษ์ (Chaiyaphruek), มัณฑนา (Manthana) และ สีวลี (Sivalee)
แบรนด์เหล่านี้มีการปรับรูปแบบบ้านให้เข้ากับยุคสมัยและเทรนด์การอยู่อาศัยใหม่ ๆ ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และความเชื่อมั่นทำให้เป็นที่ต้องการของผู้ที่มองหาบ้านในระดับราคานี้เสมอ
จุดแข็ง: คุณภาพโครงการ, ความน่าเชื่อถือ
