การวิเคราะห์เจาะลึกตลาดบ้านหรูไทย ปี 2569: ความได้เปรียบของกลุ่ม ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
ท่ามกลางแรงกระเพื่อมของเศรษฐกิจมหภาค แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จะยังคงเผชิญกับความท้าทาย โดยเฉพาะแรงกดดันด้านสภาพคล่องและความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ทำให้เกิดอาการสะดุดในบางเซ็กเมนต์ แต่ตลาดกลุ่มที่พักอาศัยระดับบน หรือบ้านหรู (Luxury Housing) กลับยังคงฉายแววสดใสสวนกระแส สะท้อนถึงดีมานด์ที่แข็งแกร่งจากเรียลดีมานด์ (Real Demand) ที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดอื่น ๆ แม้ว่าช่วงเวลาการตัดสินใจของกลุ่มลูกค้าจะมีความยืดเยื้อออกไปก็ตาม
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้ให้ข้อมูลเชิงลึกว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสัญญาณชะลอตัวที่เห็นได้ชัด โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมซึ่งผู้ประกอบการหลายรายตัดสินใจปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ หันไปให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคาเพื่อลดความเสี่ยง ขณะที่ผู้บริโภคก็ระมัดระวังในการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง สะท้อนได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ของปี 2568 ที่ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ในภาพรวมดังกล่าว ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับมีอัตราการเติบโตที่น่าสนใจ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านพักอาศัยราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของลูกค้าในตลาดบน ที่มีขีดความสามารถทางการเงินที่แข็งแกร่งและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า ส่งผลให้ตลาดระดับบนเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน
บ้านหรู: ขุมกำลังสำคัญขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ในยุคที่เงินฝืด
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง” นายสุรเชษฐ กล่าวเสริม “ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury)”
ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ถือเป็นหมัดเด็ดของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในไทย โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดโดยรวมมีความผันผวนสูง การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งพร้อมตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้ซื้อที่ต้องการ “บ้านในฝัน” คือกุญแจสำคัญในการชิงส่วนแบ่งการตลาด
การแข่งขันของผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดบ้านหรู
นายสุรเชษฐ ให้ทัศนะเพิ่มเติมว่า ในปัจจุบันผู้ประกอบการแต่ละรายต่างสร้างกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะของลูกค้า และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน เริ่มต้นที่ผู้นำตลาดอย่าง บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่มีแบรนด์หลัก “เศรษฐสิริ” เป็นจุดขายสำคัญ โดยมีการปรับปรุงดีไซน์และฟังก์ชันของบ้านให้ทันสมัยอยู่เสมอ เพื่อให้เข้ากับรสนิยมและความต้องการของลูกค้า พร้อมสร้างภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จให้แก่ผู้อยู่อาศัย
ขณะเดียวกัน แสนสิริ ยังมีอีกหนึ่งแบรนด์ที่ประสบความสำเร็จอย่างสูงในระดับราคาเดียวกันคือ “บุราสิริ” ซึ่งเน้นดีไซน์ที่ให้บรรยากาศคล้ายรีสอร์ตริมทะเล ตอบโจทย์ผู้ที่ชื่นชอบการพักผ่อน พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่สร้างความเชื่อมั่นให้แก่ลูกค้า
ด้าน บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดของไทย เน้นภาพลักษณ์ในด้านของคุณภาพและความน่าเชื่อถือ โดยมีแบรนด์หลักที่ครองใจผู้บริโภคในระดับราคานี้อย่าง “ชัยพฤกษ์” “มัณฑนา” และ “สีวลี” ซึ่งรูปแบบบ้านมีการปรับเปลี่ยนให้ทันสมัยอยู่ตลอดเวลา แม้ราคาขายอาจเริ่มต้นมากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพ ทำให้แบรนด์เหล่านี้ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ที่มองหาบ้านในระดับราคาดังกล่าวเสมอ
เช่นเดียวกับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงคือ “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้นราว 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่ขยับราคาสูงขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 20-35 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ก็มีแบรนด์หลักในตลาดบ้านหรูเดียวกัน ได้แก่ “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ซึ่งกระจายอยู่ในหลายทำเลที่โดดเด่นทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล
นอกเหนือจากผู้เล่นรายใหญ่เหล่านี้ ยังมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ ที่มีโครงการในตลาดระดับนี้ เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เป็นต้น แม้จำนวนโครงการอาจจะไม่มากเท่าคู่แข่งหลัก แต่ก็มีส่วนช่วยกระจายความหลากหลายในตลาดให้มีความเข้มข้นมากขึ้น
กลุ่มเป้าหมาย ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’: แกนหลักสำคัญของตลาดบ้านหรู
สำหรับกลุ่มผู้บริโภคเป้าหมายในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท นายสุรเชษฐ ได้วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ชาวไทย อายุไม่เกิน 45 ปี ที่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยจริง โดยให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย และทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต โดยเฉพาะการเข้าถึงโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้เคียงกับสถาบันการศึกษาชั้นนำสำหรับบุตรหลาน นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ก็เป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ ทำเลที่เป็นที่นิยมมากในกลุ่มนี้ได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ชานเมืองที่ติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรองรับการขยายตัวของเมืองอย่างต่อเนื่อง
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
การวิเคราะห์เชิงลึก: ทำความเข้าใจพฤติกรรม ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ และเทรนด์ ‘บ้านอัจฉริยะ’
ในอดีต การเลือกบ้านสำหรับคนกลุ่มนี้มักถูกชี้นำด้วยตำแหน่งที่ตั้งและความสะดวกในการเดินทาง แต่สำหรับคนยุคใหม่ที่กำลังก้าวขึ้นสู่ความสำเร็จในชีวิต บทบาทของบ้านได้เปลี่ยนไป บ้านไม่ใช่เพียงแค่ที่พักอาศัย แต่เป็นสัญลักษณ์ของความสำเร็จ สถานะทางสังคม และพื้นที่ที่สะท้อนรสนิยมที่หรูหราและทันสมัย
ความต้องการด้านพื้นที่ใช้สอยและความยืดหยุ่นยังคงเป็นปัจจัยหลัก โดยคนกลุ่มนี้ต้องการพื้นที่ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่หลากหลายมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่สำหรับการทำงานจากที่บ้าน (Work From Home) พื้นที่สำหรับการออกกำลังกาย หรือพื้นที่พักผ่อนสำหรับครอบครัว นอกจากนี้ ความใกล้ชิดกับธรรมชาติ การมีพื้นที่สีเขียว และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการที่ครบครัน ถือเป็นสิ่งที่ขาดไม่ได้
แนวโน้มที่น่าสนใจคือ การให้ความสำคัญกับ “บ้านอัจฉริยะ” (Smart Home) ซึ่งมีอุปกรณ์และระบบต่าง ๆ ที่ช่วยเพิ่มความสะดวกสบาย ความปลอดภัย และการประหยัดพลังงาน ระบบบ้านอัจฉริยะไม่เพียงแต่เป็นคุณสมบัติพิเศษที่ช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับตัวบ้านเท่านั้น แต่ยังตอบสนองความต้องการของคนยุคใหม่ที่ชื่นชอบเทคโนโลยีและความสะดวกสบายอีกด้วย ซึ่งปัจจุบันมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายที่นำเทคโนโลยีอัจฉริยะเข้ามาผสานในโครงการบ้านหรู
