จับตาวิกฤติความสามารถกู้ซื้อ! 6 ทำเลเด่นในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2568: โอกาส หรือ ความเสี่ยง?
วิเคราะห์เจาะลึกจากผู้เชี่ยวชาญตลาดอสังหาฯ ที่มีประสบการณ์ 10 ปี ในสถานการณ์อสังหาฯ ชะลอตัว พร้อมกลยุทธ์รับมือวิกฤติปี 2568
ตลอดทศวรรษที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยเปรียบเสมือนม้าแข่งที่มีศักยภาพสูง แต่ทว่าการแข่งขันอันดุเดือดของตลาดนี้ ประกอบกับสถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ผันผวนและความท้าทายจากภาครัฐ ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างรุนแรง เพื่อความอยู่รอดในสมรภูมิที่ไม่มีคำว่า “ยืนหยัด” ได้ตลอดกาล ปิยะพร เลิศวิสุทธิไพบูลย์ หัวหน้าฝ่ายวิจัยจากเทอร์ร่า มีเดีย ได้ให้ข้อมูลเชิงลึกแก่ทีมข่าว ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่อยู่ในวงการมากว่า 10 ปี ซึ่งสิ่งที่เราได้จากการวิเคราะห์นั้นไม่ใช่แค่ตัวเลขธรรมดา แต่คือสัญญาณเตือนวิกฤติที่ตลาดกำลังเผชิญอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะวิกฤติความสามารถในการกู้ซื้อ (Mortgage Rejection Crisis) ที่อัตราการกู้ไม่ผ่านของกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท สูงถึงกว่า 70%
ความกังวลดังกล่าว ทำให้บรรดาผู้ประกอบการต้อง “ถอย” ออกจากตลาดแมส และหันไปพึ่งพากลุ่มตลาดลักชัวรี (Luxury Market) ที่ใช้เงินสดและไม่ต้องพึ่งพาการกู้ซื้อเป็นหลัก แต่ในอีกมุมหนึ่งตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่จริง (Real Demand) ก็ยังคงมี “โอกาส” โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังคงเป็นพื้นที่ที่ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงยังคงมองหาอยู่เสมอ
จากการสำรวจโครงการกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ ของเทอร์ร่า ทำให้เราพบว่ามี 6 โซนหลักที่น่าจับตามอง โดยแต่ละทำเลก็มีทั้งโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกันไป จำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกันในแต่ละทำเล เพื่อเข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่หลากหลายอย่างแท้จริง
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD): สนามของตลาดลักชัวรีสุดหรู
สำหรับโซนศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD (Central Business District) ของกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเป็นสีลม สาทร สุขุมวิท หรือพระราม 3 นั้น ได้แปรเปลี่ยนตัวเองเป็น “สนามของตลาดเฉพาะกลุ่ม” (Niche Market) ไปโดยสิ้นเชิง แนวราบในโซนนี้มีราคาสูงกว่า 65 ล้านบาทต่อหน่วย แต่ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องถึง 10% ต่อปี ส่วนคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นถึง 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว ซึ่งสะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนว่าโซนนี้เป็นตลาดของคนที่มี “สินทรัพย์มาก” อย่างแท้จริง
สินค้าส่วนใหญ่ที่เหลือขายในโซนนี้คือกลุ่มลักชัวรีที่ต้องอาศัยการตลาดแบบตรงเป้าหมายไปยังกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติและกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวนมาก ซึ่งอาจเริ่มต้นตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป หรือกลุ่ม HNWI (High Net Worth Individuals) เหมาะสำหรับโครงการระดับลักชัวรีที่ “เน้นการขายประสบการณ์มากกว่าตัวตารางเมตร” ส่วนความท้าทายหลักของโซนนี้คือ ต้นทุนโครงการที่สูงมาก การแข่งขันที่ดุเดือด และจำนวนลูกค้าที่มีตัวเลือกมากมายนั่นเอง
โซนในเมือง (Urban): ทาวน์โฮมคือฮีโร่ในยามที่คอนโดซบเซา
ในขณะที่โซน CBD ยังคงร้อนแรง โซนในเมืองอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท ห้วยขวาง กำลังเผชิญกับช่วงที่ “ต่ำที่สุด” ในรอบ 10 ปีของตลาดคอนโด มีการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม คอนโดที่ยังสามารถขายได้ดีก็คือกลุ่มราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งทาวน์โฮมราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะแบบ 3 ชั้น กลับกลายเป็น “ฮีโร่” ของโซนนี้ เป็นโอกาสสำคัญของสินค้าที่อยู่ในระดับปานกลาง-ล่างที่ได้รับการออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยจริง แต่ความท้าทายหลักคือ ต้องแข่งขันกับตลาดคอนโดมือสองที่มีอยู่เป็นจำนวนมาก
โซนตะวันออกและเกษตร-นวมินทร์: Rising Star ของตลาดแนวราบ
กลุ่มโซนตะวันออก เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี และอ่อนนุช ลาดกระบัง กำลังกลายเป็น “ดาวรุ่ง” ของตลาดแนวราบแบบติดเทอร์โบ! เนื่องจากมีอัตราการเติบโตต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในขณะที่ตลาดคอนโดยังคงนิ่งอยู่ในระดับราคา 70,000–80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตที่ขายดีที่สุดก็คือกลุ่มราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร นี่จึงเป็นโอกาสของคนที่กำลังมองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง และพร้อมที่จะจ่ายมากขึ้นเพื่อบ้านที่มีคุณภาพ แต่ความท้าทายคือ ระบบการเดินทางและขนส่งต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ให้ทันท่วงที
โซนตะวันตก: ความผันผวนของตลาดกลาง-บน แต่การกลับมาของตลาดล่าง
สำหรับโซนตะวันตก เช่น ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 แม้ราคาจะมีการขยับขึ้น แต่ก็ยังคงมีความเสี่ยงสูง แนวราบมีการปรับราคาขึ้น 5% แต่จำนวนโครงการใหม่กลับลดลงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าสต็อกระดับราคา 10–20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายยากเพิ่มสูงขึ้น ในขณะเดียวกัน ตลาดแมส โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กลับขายดี และจำนวนโครงการคอนโดใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี ซึ่งสะท้อนการตั้งรับอย่างเต็มรูปแบบของผู้ประกอบการ นี่จึงเป็น “โอกาส” สำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ก็เป็น “ความท้าทาย” สำหรับตลาดกลาง-บน ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกจำนวนมาก
โซนเหนือ: การเติบโตตามรถไฟฟ้าแต่เผชิญกับสต็อกล้นตลาด
โซนภาคเหนือ ไม่ว่าจะเป็น ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต หรือลำลูกกา กำลังมีการขยายตัวของตลาดทาวน์โฮมและคอนโดตามการขยายตัวของระบบรถไฟฟ้า ในขณะที่ตลาดแนวราบทั้งราคาและจำนวนการเปิดตัวยังคงทรงตัว สินค้าส่วนใหญ่ที่กระจายตัวอยู่ในโซนนี้คือกลุ่มราคา 3–5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโดที่ได้แรงหนุนจากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง-คูคต ทำให้ราคาเริ่มไต่สูงขึ้นสู่ระดับ 60,000–150,000 บาทต่อตารางเมตร แต่สิ่งที่น่ากังวลคือ “สต็อกที่เหลือจำนวนมาก” จุดขายที่เป็นโอกาสของทำเลนี้คือการเป็นพื้นที่เชื่อมเมือง-ชานเมืองที่กำลังพัฒนาอย่างเต็มรูปแบบ แต่ความท้าทายก็คือ การบริหารจัดการสต็อกไม่ให้ล้นตลาดนั่นเอง
โซนนนทบุรี: ตลาดแนวราบโตแรง คอนโดเผชิญความท้าทายจากสต็อกล้น
ในโซนนนทบุรี ตลาดแนวราบกำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง โดยราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี มายาวนานถึง 5-6 ปี โดยสินค้าราคายอดนิยมคือ 3–7 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ในทางกลับกัน คอนโดสายสีม่วงยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายในการระบายสต็อกจำนวนมหาศาลที่เกิดขึ้นในช่วงเปิดตัวปี 2558 (กว่า 58,000 ยูนิต) ซึ่งทำให้เกิดภาวะอุปทานส่วนเกิน (Over Supply) มาอย่างยาวนานเกือบศตวรรษ ระดับราคาที่เหลืออยู่ในตลาดส่วนใหญ่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งนี่คือ “โอกาส” ที่บ้านแนวราบในโซนนี้ยังสามารถเติบโตต่อไปได้อีก ในขณะที่ความท้าทายก็อยู่ที่คอนโด ซึ่งต้องใช้เวลาอีกยาวนานในการเคลียร์สต็อกในตลาดที่เริ่มอ่อนแรงลง
กลยุทธ์เอาตัวรอดในสถานการณ์วิกฤติ
แม้ว่าตลาดจะต้องเผชิญกับปัญหาใหญ่หลายประการ ตั้งแต่กำลัง
