วิกฤตการปฏิเสธสินเชื่อ: 6 ย่านอสังหาฯ เดือด ปี 2569 – “โอกาส” หรือ “หายนะ”?
จับตาวิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ! 6 ย่านเดือดในไทย ปี 2569 – “โอกาส” หรือ “หายนะ”?
รายงานล่าสุดจาก Terra Media & Consulting เผยให้เห็นภาพความจริงอันเจ็บปวดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ซึ่งไม่ได้มีเพียงแค่ตัวเลขสถิติ แต่คือ สัญญาณเตือนภัยรุนแรง (Alarm Signal) ที่สะท้อนให้เห็นถึงปัญหาเรื้อรังที่กำลังลุกลามอย่างหนัก นั่นคือ “วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ (Mortgage Rejection Crisis)” โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% จนทำให้บรรดาผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ต้อง “ถอย” ออกจากตลาดแมส หันไปพึ่งพาตลาดลักชัวรีที่มีอำนาจซื้อสูงและไม่ต้องอาศัยการกู้เป็นหลัก
อย่างไรก็ตาม ในอีกมุมหนึ่ง ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่ม ผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงมี “โอกาส” ที่จะเติบโตอย่างแข็งแกร่ง โดยเฉพาะในกลุ่ม บ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ที่ตั้งอยู่ในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพสูง ซึ่งยังคงเป็นโซนที่ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงยังมองหาอย่างต่อเนื่อง
จากการสำรวจและวิเคราะห์โครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการ ทั่วกรุงเทพมหานคร โดยทีมวิจัยของ Terra Media & Consulting ได้ระบุ 6 โซนหลักที่น่าจับตามอง ซึ่งแต่ละโซนมีทั้งโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง นักลงทุนและผู้ซื้อจึงจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกันในแต่ละทำเล เพื่อเข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ
6 โซนอสังหาฯ เดือด ปี 2569: วิเคราะห์โอกาสและความเสี่ยงฉบับผู้เชี่ยวชาญ
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – สีลม, สาทร, สุขุมวิท, พระราม 3: ตลาด Niche ของกลุ่ม HNWI
โซนศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ อย่าง สีลม, สาทร, สุขุมวิท และ พระราม 3 ได้กลายเป็น ตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่แท้จริงสำหรับ บ้านแนวราบระดับหรู (Super Luxury Houses) โดยโครงการบ้านราคาสูงกว่า 65 ล้านบาทต่อยูนิต ยังคงเติบโตได้ต่อเนื่องถึง 10% ต่อปี ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรกลับยังทรงตัว สะท้อนให้เห็นชัดเจนว่านี่คือสนามของกลุ่มทุนรายใหญ่และ คนระดับบนสุด (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWI) เท่านั้น
โอกาส: โซนนี้มีศักยภาพสูงสำหรับโครงการ คอนโดหรูระดับ 5 ดาว และ บ้านพักตากอากาศในเมือง (Urban Retreats) ที่มุ่งเน้นการขาย “ประสบการณ์” (Lifestyle Experience) มากกว่าเพียงแค่พื้นที่ใช้สอย โครงการระดับนี้มักขายตรงให้กับกลุ่มนักลงทุนที่มีสินทรัพย์สูง (High Net Worth Individuals) ซึ่งมียอดเงินสดพร้อมลงทุนตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป การลงทุนในตลาดนี้จึงมีความเสี่ยงต่ำ เนื่องจากกลุ่มเป้าหมายมีความสามารถในการกู้ซื้อสูงมาก
ความท้าทาย: การแข่งขันในตลาดนี้สูงมากเนื่องจากมีผู้เล่นรายใหญ่ทั้งไทยและต่างชาติเข้ามาลงทุนอย่างต่อเนื่อง ต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงมาก ทำให้ราคาขายต้องอยู่ในระดับพรีเมียม นอกจากนี้ ผู้บริโภคในกลุ่มนี้มีทางเลือกที่หลากหลายมาก (High Consumer Choice) และมีมาตรฐานความต้องการที่สูงมาก การนำเสนอ “ความแตกต่าง” (Differentiation) จึงเป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่งในการปิดการขาย
โซนในเมือง (Urban) – จตุจักร, รัชดา, พญาไท, ห้วยขวาง: บททดสอบของสินค้าตลาดกลาง-ล่าง
โซนในเมืองอย่าง จตุจักร, รัชดา, พญาไท และ ห้วยขวาง กำลังเผชิญกับ “ภาวะตกต่ำสุดในรอบทศวรรษ” (Historical Low Point) สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม โครงการใหม่ๆ หายไปอย่างมีนัยสำคัญ คอนโดที่ยังขายได้ในตลาดนี้ต้องมีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ ทาวน์โฮม 3 ชั้น กลับกลายเป็น “พระเอก” ของโซนนี้ โดยมีราคาขายอยู่ในช่วง บ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งออกแบบมาเพื่อรองรับการอยู่อาศัยจริง (Real Demand)
โอกาส: โซนนี้มีศักยภาพสูงสำหรับผู้พัฒนาโครงการที่เน้นการสร้าง บ้านสำหรับครอบครัว (Family Homes) และทาวน์โฮม 3 ชั้น ที่มีดีไซน์ทันสมัย ราคาเข้าถึงได้ และตอบโจทย์การใช้ชีวิตจริงของกลุ่มคนทำงานที่ต้องการเดินทางสะดวก นอกจากนี้ ยังมีโอกาสในการลงทุนในโครงการคอนโดมือสอง (Second-hand Condominiums) ที่มีราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย
ความท้าทาย: การแข่งขันกับ คอนโดมือสอง ในโซนนี้มีสูงมาก เนื่องจากมีสต็อกคอนโดเก่าเหลือขายจำนวนมาก ผู้ซื้อจึงมักเปรียบเทียบราคาและความคุ้มค่า และมักเลือกคอนโดมือสองที่มีราคาถูกกว่า นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการใหม่ยังต้องเผชิญกับข้อจำกัดด้านพื้นที่และการขออนุญาตก่อสร้าง ทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการสูงขึ้นตามไปด้วย
โซนตะวันออก (Eastern Zone) – เกษตร-นวมินทร์, มีนบุรี, อ่อนนุช, ลาดกระบัง: Rising Star ของตลาดบ้านแนวราบ
โซนตะวันออกอย่าง เกษตร-นวมินทร์, มีนบุรี, อ่อนนุช และ ลาดกระบัง กำลังกลายเป็น ตลาดดาวรุ่งที่เติบโตแบบติดจรวด (Explosive Growth Market) สำหรับตลาดบ้านแนวราบ โดยเฉพาะในช่วงราคา บ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งมีการเติบโตต่อเนื่องสูงถึง 11% ต่อปี ในขณะที่ตลาดคอนโดยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตที่ขายดีคือคอนโดราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร สะท้อนให้เห็นว่านี่คือโอกาสของกลุ่มคนกำลังหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงที่ยอมจ่ายมากขึ้น
โอกาส: โซนนี้มีศักยภาพสูงมากสำหรับโครงการ บ้านเดี่ยวราคาปานกลาง และ ทาวน์โฮม 3 ชั้น ที่ตอบโจทย์กลุ่มครอบครัวขนาดกลางและขนาดใหญ่ที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น โครงการในโซนนี้มักตั้งอยู่บนที่ดินผืนใหญ่ ทำให้สามารถออกแบบบ้านได้หลากหลายรูปแบบ นอกจากนี้ การเติบโตของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังเป็นปัจจัยเสริมที่สำคัญ ทำให้มีดีมานด์จากกลุ่มคนทำงานที่ย้ายเข้ามาทำงานในพื้นที่
ความท้าทาย: การเดินทางและระบบขนส่งยังเป็นข้อจำกัดสำคัญสำหรับโซนนี้ แม้จะมีรถไฟฟ้าสายสีส้มผ่าน แต่ยังต้องพึ่งพารถยนต์ส่วนตัวในการเดินทางเข้าเมือง นอกจากนี้ การขยายตัวของชุมชนอย่างรวดเร็วอาจทำให้เกิดปัญหาการจราจรติดขัดและการขาดแคลนสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐาน
โซนตะวันตก (Western Zone) – ปิ่นเกล้า, กาญจนาภิเษก, สุขสวัสดิ์, พระราม 2: เกมของราคากับความเสี่ยง
โซนตะวันตกอย่าง ปิ่นเกล้า, กาญจนาภิเษก, สุขสวัสดิ์ และ พระราม 2 กำลังเผชิญกับ การปรับตัวของราคาที่สูงขึ้นแต่มีความเสี่ยงสูง ราคาขายบ้านแนวราบเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5% แต่จำนวนโครงการใหม่ลดลงอย่างต่อเนื่อง สต็อกในกลุ่มราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่ขายยาก เพิ่มขึ้นอย่างมาก ในขณะที่ตลาดแมส ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับขายดีอย่างไม่น่าเชื่อ คอนโดเปิดใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี สะท้อนการตั้งรับเต็มรูปแบบของดีเวลลอปเปอร์
โอกาส: โซนนี้มีโอกาสในการลงทุนในกลุ่ม บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น ที่ตอบโจทย์กลุ่มคนทำงานที่ต้องการบ้านในราคาไม่สูง นอกจากนี้ ยังมีโอกาสในการลงทุนในโครงการคอนโดเก่าที่มีราคาถูก เนื่องจากมีสต็อกคอนโดเหลือขายจำนวนมาก
ความ
