บ้านหรู 10-30 ล้านบาท ‘ไม่ตกยุค’ 4 บิ๊กตลาดแข่งแย่ง ‘กำลังซื้อเศรษฐีรุ่นใหม่’ ในปี 2569
บทนำ
ในขณะที่ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยในช่วงต้นปี 2569 กำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการหลายรายต้องหันไปปรับกลยุทธ์ ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และเพิ่มสัดส่วนการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยงและรับมือกับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตาม ในช่วงเวลาที่ตลาดกำลังเคลื่อนไหวอย่างเชื่องช้านี้ กลับมีบางกลุ่มที่ยังคงส่งสัญญาณบวก และมีแรงขับเคลื่อนที่แข็งแกร่ง นั่นคือตลาด บ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท
กลุ่มบ้านระดับบนนี้กำลังกลายเป็นจุดดึงดูดความสนใจของนักลงทุนและผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง เนื่องจากมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีศักยภาพ มีความพร้อมทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส การตัดสินใจซื้ออาจใช้เวลานานขึ้นเนื่องจากความไม่แน่นอน แต่เมื่อตัดสินใจแล้ว มักเป็นโครงการที่มีคุณภาพ และตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง
บ้านหรู: ขุมทรัพย์ใหม่ของวงการอสังหาฯ
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ภาพรวมในช่วงไตรมาส 1 ปี 2569 ชี้ให้เห็นว่า สัญญาณชะลอตัวเห็นได้ชัดเจนในกลุ่มคอนโดมิเนียม โดยผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันไปมุ่งเน้นโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อกระจายความเสี่ยง และรับมือกับความผันผวนทางเศรษฐกิจ นอกจากนี้ ข้อมูลสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 แสดงให้เห็นถึงตัวเลขที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แต่สิ่งที่น่าสนใจคือตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับเป็นกลุ่มที่เติบโตขึ้นอย่างโดดเด่น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท พบว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพที่แข็งแกร่งของกลุ่มลูกค้าในตลาดบน ซึ่งมีความพร้อมทางการเงินสูง และได้รับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส ทำให้ตลาดบนกลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของ Cushman & Wakefield ประเทศไทย กล่าว
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด: แข่งกันเปิดตัวโครงการหรู
ในตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาทนี้ ปัจจุบันผู้ประกอบการแต่ละรายต่างพยายามสร้างความโดดเด่นผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าสนใจมากมายในตลาดนี้
แสนสิริ (Sansiri): เป็นหนึ่งในผู้นำตลาดที่โดดเด่น ด้วยแบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” ที่เน้นการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอยู่เสมอ และสร้างภาพจำว่าแบรนด์นี้เป็นสัญลักษณ์แห่งความสำเร็จ นอกจากนี้ยังมี “บุราสิริ” ซึ่งเป็นแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนที่หรูหราคล้ายรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นของแสนสิริที่ให้ความสำคัญกับบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land & Houses): พี่ใหญ่ของวงการที่มีภาพจำในเรื่องของคุณภาพและความเชื่อมั่น แบรนด์หลักในตลาดนี้คือ “ชัยพฤกษ์” “มัณฑนา” และ “สีวลี” ซึ่งมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัย ราคาขายอาจเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพ ทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่มองหาบ้านในระดับนี้เสมอ
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ในราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่เจาะกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูงขึ้น ในราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นรายสำคัญในตลาดนี้ โดยมีแบรนด์หลักอย่าง “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ซึ่งกระจายอยู่ในทำเลศักยภาพหลายแห่งทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับนี้ แม้จำนวนโครงการอาจจะไม่มากเท่ารายใหญ่ เช่น ศุภาลัย และพฤกษา เป็นต้น
เจาะกลุ่มเป้าหมาย: เศรษฐีรุ่นใหม่ยุค 2569
“สุรเชษฐ” วิเคราะห์กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์นี้ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง พวกเขามองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน สภาพแวดล้อมทางสังคม และภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
บ้านราคาต้นทุนเดิม: โอกาสทองสำหรับผู้ซื้อ
ด้านต้นทุนการผลิต แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขาย บ้านหรู 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจในจังหวะนี้จึงถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
แนวโน้มตลาดในอนาคต
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมอาจต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว แต่ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาทยังคงเป็นกลุ่มที่มีความแข็งแกร่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงและมีความต้องการอยู่อาศัย
