จับตาวิกฤตความสามารถในการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์! 6 ทำเลเด่นในตลาดอสังหาฯ ปี 2569: ‘โอกาส’ หรือความเสี่ยง?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายที่ไม่ธรรมดา โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% สิ่งนี้ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องปรับกลยุทธ์ โดยถอนตัวออกจากตลาดระดับกลางและตลาดรากหญ้า และหันไปจับตลาดไฮเอนด์ที่เน้นการซื้อด้วยเงินสด (Cash) หรือมีกำลังซื้อสูงจนแทบไม่ต้องพึ่งพาสินเชื่อ
อย่างไรก็ตาม ในขณะเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงมี ‘โอกาส’ อยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังเป็นพื้นที่ที่ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงยังคงให้ความสนใจอยู่เสมอ จากการสำรวจโครงการกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพมหานครโดยบริษัทเทอร์ร่า มีเดีย (Terra Media) ได้มีการระบุ 6 ทำเลหลักที่น่าจับตามอง ซึ่งแต่ละทำเลมีทั้งโอกาสและความเสี่ยงที่แตกต่างกัน และจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ทางการตลาดที่แตกต่างกันในแต่ละพื้นที่ เพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายให้ได้มากที่สุด
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพฯ: ดินแดนแห่งลักชัวรีและกลุ่มผู้มีสินทรัพย์
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เช่น สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ได้กลายเป็นสนามสำหรับตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่มีความพิเศษอย่างยิ่ง โดยเฉพาะตลาดบ้านแนวราบระดับลักชัวรี ซึ่งมีราคาเฉลี่ยพุ่งสูงกว่า 65 ล้านบาทต่อยูนิต แม้จะมีราคาสูง แต่ตลาดนี้ยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราการขยายตัวประมาณ 10% ต่อปี นอกจากนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในโซนนี้ก็มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว ซึ่งสะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนว่าตลาดนี้เป็นตลาดของคนมีกำลังซื้อในระดับสูงสุดอย่างแท้จริง
สินค้าเหลือขายส่วนใหญ่ในพื้นที่นี้เป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ลักชัวรี ซึ่งจำเป็นต้องเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายโดยตรง ได้แก่ กลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติ และกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์จำนวนมากตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป หรือที่เรียกว่ากลุ่มบุคคลที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals: HNWI) โซนนี้จึงเป็นโอกาสที่ยอดเยี่ยมสำหรับโครงการระดับลักชัวรีที่มุ่งเน้นการขาย ‘ประสบการณ์’ มากกว่าการขายแค่ขนาดพื้นที่การใช้สอย แต่อย่างไรก็ตาม โซน CBD ก็มีความท้าทายเช่นกัน เนื่องจากต้นทุนในการพัฒนาโครงการค่อนข้างสูง มีการแข่งขันที่รุนแรง และลูกค้าก็มีทางเลือกที่หลากหลาย
โซนในเมือง (Urban): จังหวะแห่งการพลิกฟื้นของตลาดคอนโด
โซนในเมือง (Urban) อย่างจตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมมีความซบเซาที่สุดในรอบทศวรรษที่ผ่านมา โครงการใหม่ที่เปิดตัวในย่านนี้มีจำนวนลดลงอย่างมาก และคอนโดมิเนียมที่ยังคงได้รับความนิยมและมียอดขายที่ดี คือโครงการที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ในส่วนของตลาดบ้านแนวราบ โครงการที่ตอบโจทย์อย่างมากในย่านนี้คือโครงการทาวน์โฮม 3 ชั้น ที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งกำลังกลายเป็น ‘ฮีโร่’ ของโซนนี้ โอกาสในโซนนี้คือการนำเสนอสินค้าในระดับราคากลางถึงล่างที่ออกแบบมาเพื่อผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง แต่ความท้าทายก็คือตลาดนี้ยังคงมีการแข่งขันที่สูงมาก เนื่องจากมีจำนวนคอนโดมิเนียมมือสองที่เหลืออยู่ในตลาดจำนวนมาก
โซนตะวันออก (Eastern Bangkok): ดาวรุ่งแห่งการขยายตัวของชุมชน
โซนตะวันออกของกรุงเทพฯ ได้แก่ เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง กำลังกลายเป็น ‘ดาวรุ่ง’ ที่มาแรงของตลาดบ้านแนวราบ โดยมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะในช่วงราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ขณะที่ตลาดคอนโดยังคงทรงตัวอยู่ในระดับราคาประมาณ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยอดขายที่ดีที่สุดกลับเป็นโครงการที่มีราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับกลุ่มคนที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงและเต็มใจที่จะจ่ายเงินมากขึ้นสำหรับโครงการที่ดี ส่วนความท้าทายในโซนนี้คือการพัฒนาระบบขนส่งสาธารณะและโครงสร้างพื้นฐานที่ต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ให้ได้ทันท่วงที
โซนตะวันตก (Western Bangkok): การปรับสมดุลระหว่างราคาและความเสี่ยง
โซนตะวันตกของกรุงเทพฯ ได้แก่ ปิ่นเกล้า กาญจนาภิเษก สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 กำลังอยู่ในช่วงที่มีความเสี่ยงสูง แม้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่จำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวลดลงถึง 5% ทำให้เกิด ‘สต็อก’ ที่มีราคาขายอยู่ระหว่าง 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อปานกลางและขายได้ยาก ในทางกลับกัน ตลาดบ้านราคาระดับล่าง (Mass Market) ที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับมียอดขายที่ดีมาก และจำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวก็ลดลงถึง 30% ต่อปี ซึ่งเป็นสัญญาณว่าผู้ประกอบการกำลังตั้งรับอย่างเต็มรูปแบบ โอกาสในโซนนี้คือสำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ขณะเดียวกันก็เป็นความท้าทายของตลาดระดับกลางถึงบนที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกสินค้าที่มีอยู่
โซนเหนือ (Northern Bangkok): ทำเลใหม่ของการขยายตัวตามแนวรถไฟฟ้า
โซนเหนือของกรุงเทพฯ ได้แก่ ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต ลำลูกกา เป็นทำเลที่ได้รับการขยายตัวอย่างมากของตลาดทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียม ซึ่งมาพร้อมกับการขยายตัวของระบบรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย อย่างไรก็ตาม ตลาดแนวราบยังคงมีอัตราการเติบโตที่ค่อนข้างนิ่งทั้งในด้านราคาและจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัว โดยสินค้าที่เหลือขายส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะโครงการทาวน์โฮม และคอนโด ได้รับแรงหนุนอย่างมากจากโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วงช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ ซึ่งทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เริ่มปรับตัวสูงขึ้นอยู่ในช่วง 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดในโซนนี้คือมี ‘สต็อก’ สินค้าเหลือขายจำนวนมาก จุดขายที่เป็นโอกาสคือทำเลที่สามารถเชื่อมต่อการเดินทางระหว่างกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งกำลังมีการพัฒนาอย่างเต็มรูปแบบ แต่ความท้าทายคือการบริหารจัดการสต็อกสินค้าไม่ให้ล้นตลาด
โซนนนทบุรี (Nonthaburi): ผู้นำแห่งการเติบโตของบ้านแนวราบ
โซนนนทบุรี เป็นทำเลที่มีอัตราการเติบโตสูงสุดของตลาดบ้านแนวราบ โดยมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ยประมาณ 10% ต่อปี ติดต่อกันมานานถึง 5-6 ปี กลุ่มสินค้าที่ขายดีคือกลุ่มราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการของผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ในทางตรงกันข้าม ตลาดคอนโดมิเนียมที่ขยายตัวตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงยังคงต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกสินค้าจำนวนมาก ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวโครงการที่มีจำนวนสูงถึง 58,000 ยูนิต ในปีเดียว ทำให้เกิดภาวะอุปทานล้นตลาด (Over Supply) เป็นระยะเวลายาวนานเกือบหนึ่งทศวรรษ ระดับราคาที่เหลือขายส่วนใหญ่ยังคงต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือเป็น ‘โอกาส’ ที่ดีสำหรับตลาดบ้านแนวราบที่จะยังคงมีการเติบโตได้อีก แต่ความท้าทายตกอยู่ที่ตลาดคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เวลาในการเคลียร์สต็อกในตลาดที่ค่อนข้างอ่อนแรง
โอกาสและทางรอดสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับปัญหาใหญ่ ทั้งใน
