ในยุคเศรษฐกิจที่ผันผวน ปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ แต่ทว่าท่ามกลางกระแสความชะลอตัวนี้ กลับมีกลุ่มตลาด “บ้านหรู 10-30 ล้าน” ที่ยืนหยัดอย่างแข็งแกร่ง และกลายเป็นดาวเด่นดึงดูดกำลังซื้อจาก “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่กำลังมองหาการลงทุนที่คุ้มค่าและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่แตกต่าง
บทวิเคราะห์นี้เจาะลึกถึงความเคลื่อนไหวล่าสุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเน้นไปที่กลุ่มราคาบ้านหรู 10-30 ล้านบาท ว่าเหตุใดกลุ่มตลาดนี้ถึงยังคงเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางแรงกดดันจากเศรษฐกิจมหภาค และผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดได้ปรับกลยุทธ์อย่างไรเพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งกำลังซื้อในเซ็กเมนต์นี้
สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ภาพรวมความท้าทายและความหวัง
คุณสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 1 ปี 2569 ได้รับแรงกระแทกจากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดคอนโดมิเนียม ที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันไปปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันไปพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยงและสร้างสมดุลให้กับพอร์ตโฟลิโอ
ผู้บริโภคเองก็ชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อโดยรวม และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
บ้านหรู 10-30 ล้าน: กลุ่มตลาดดาวเด่นที่ไม่มีวันตาย
ในขณะที่ตลาดโดยรวมกำลังเผชิญกับความท้าทาย แต่ตลาด “บ้านหรู 10-30 ล้านบาท” กลับเติบโตขึ้นอย่างน่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาที่ต่ำกว่าอย่างเห็นได้ชัด ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า กลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังมีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง และได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวน้อยกว่าตลาดแมส ทำให้ตลาดบนเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
เจาะลึกกลยุทธ์ “สี่บิ๊กยักษ์” แย่งชิงกำลังซื้อเศรษฐีรุ่นใหม่
ผู้ประกอบการรายใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ต่างก็พยายามสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าและรักษาความได้เปรียบทางการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าจับตามองหลายราย เริ่มต้นจาก บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีแบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” ที่เน้นการปรับปรุงดีไซน์และฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง และสร้างภาพจำว่าแบรนด์ “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สะท้อนถึงสถานะทางสังคมและความสำเร็จของผู้ที่อยู่อาศัย
นอกจากนี้ แสนสิริยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนในสไตล์รีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ของแสนสิริ
ด้าน บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) พี่ใหญ่แห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ ยังคงยืนหยัดในฐานะผู้นำด้านคุณภาพและความน่าเชื่อถือของแบรนด์หลักในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์อย่าง “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ที่มีการปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้านให้เข้ากับยุคสมัยอยู่เสมอ ราคาขายอาจเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพ ทำให้ยังคงเป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้
เช่นเดียวกันกับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท
ขณะที่ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ก็ไม่น้อยหน้า โดยมีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่หลากหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล
นอกจากนี้ยังมีผู้เล่นรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจไม่เทียบเท่าผู้เล่นหลัก อาทิ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)
เป้าหมาย: เศรษฐีรุ่นใหม่ที่มองหาคุณภาพชีวิตและสถานะทางสังคม
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท คุณสุรเชษฐวิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะและความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต”
ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น” คุณสุรเชษฐกล่าว
ปัจจัยต้นทุนเดิมและมาตรการรัฐ: โอกาสทองของผู้ซื้อ
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด” คุณสุรเชษฐกล่าวเสริม
นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจในจังหวะนี้ถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
สรุป: อนาคตของตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท
ในภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 แม้จะเผชิญกับความท้าทายหลายด้าน แต่ตลาด “บ้านห
