ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: ความมั่นคงที่ไม่มีวันตายในเศรษฐกิจปี 2569
ในช่วงเวลาแห่งความผันผวนทางเศรษฐกิจโลกและความท้าทายด้านค่าครองชีพ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอาจประสบกับภาวะชะลอตัวในบางเซ็กเมนต์ ขณะที่ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทยังคงส่งสัญญาณบวกอย่างต่อเนื่อง ด้วยแรงขับเคลื่อนจาก “เรียลดีมานด์” ของกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยประคองตลาดท่ามกลางความไม่แน่นอน
ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ภาพรวมและความเคลื่อนไหว
“ดร. สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้ให้ทัศนะเชิงลึกต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1 ปี 2569 ว่า ตลาดมีการชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายแห่งต่างปรับกลยุทธ์ โดยหันมามุ่งเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบในหลากหลายระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยงและรองรับความต้องการของลูกค้า ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคเองก็ชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างต่อเนื่อง สะท้อนได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เนื่องจากความกังวลต่อสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงทรงตัว
อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับเติบโตสวนกระแส โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปที่มีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังมีศักยภาพและมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดี รวมถึงได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดกลุ่มอื่น ทำให้ตลาดบนกลายเป็นกลุ่มที่มีอิทธิพลและเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน
ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดบ้านหรู: แนวราบและความต้องการอยู่อาศัยจริง
“ความสำเร็จของตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทส่วนใหญ่มาจากการเติบโตของโครงการแนวราบ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวที่มีสัดส่วนมากถึง 75-80% ของตลาดรวมในระดับราคานี้” ดร. สุรเชษฐ กล่าวเสริม “ผู้ประกอบการจึงเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับนี้เป็นพิเศษ เพราะไม่เพียงแต่จะตอบโจทย์ความต้องการอยู่อาศัยจริง แต่ยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่”
การเลือกพัฒนาโครงการแนวราบสะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจในพฤติกรรมของกลุ่มลูกค้าที่ให้ความสำคัญกับพื้นที่ใช้สอย ความเป็นส่วนตัว และบรรยากาศที่เงียบสงบ ซึ่งเป็นสิ่งที่หาได้ยากในตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง
ผู้เล่นรายใหญ่ในสนามแข่งขัน: กลยุทธ์สร้างความแตกต่าง
ในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ปัจจุบันผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างสร้างจุดเด่นและกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อแย่งชิงกำลังซื้อและตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีความหลากหลาย
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ด้วยแบรนด์หลักอย่าง เศรษฐสิริ ซึ่งเน้นการปรับปรุงและพัฒนาดีไซน์ ฟังก์ชันการใช้งานให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง รวมถึงสร้างภาพลักษณ์ให้ “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่บ่งบอกถึงสถานะและความสำเร็จของผู้พักอาศัย นอกจากนี้ยังมีแบรนด์ บุราสิริ ที่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนแบบรีสอร์ต ควบคู่ไปกับการให้บริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย Liv-24 ที่เป็นจุดเด่นของแสนสิริ
ขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้เล่นรายใหญ่ที่มีประสบการณ์ยาวนาน ยังคงตอกย้ำความเชื่อมั่นในเรื่องของคุณภาพด้วยแบรนด์หลักในกลุ่มราคานี้ อาทิ ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี ที่มีการปรับปรุงรูปแบบบ้านให้ทันสมัยตามยุคสมัยอยู่เสมอ แม้ราคาขายอาจเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพ ทำให้ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ที่มองหาบ้านในระดับราคานี้เสมอ
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ยังคงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาดังกล่าว โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง บางกอก บูเลอวาร์ด ราคาเริ่มต้นประมาณ 10 ล้านบาท และ บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ ที่ขยับราคาสูงขึ้นเล็กน้อยอยู่ในช่วง 20-35 ล้านบาท
ในขณะเดียวกัน บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ก็มีแบรนด์หลักที่แข็งแกร่งในระดับราคานี้ ได้แก่ เดอะซิตี้ และ เซนโทร ที่กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล
นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ อาทิ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ซึ่งต่างมีกลยุทธ์และจุดขายที่แตกต่างกันไป
กลุ่มเป้าหมาย: การเข้าถึงกลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่”
กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายหลักในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท คือกลุ่มคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Owner-Occupier) พวกเขามองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ (BTS/MRT) ความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต”
ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากในกลุ่มลูกค้านี้ได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ และปริมณฑลที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการเติบโตสูง
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ที่มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง” ดร. สุรเชษฐ อธิบาย “พวกเขามักเป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่จะเน้นไปที่ความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ”
ในสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้นกับผู้ประกอบการ
ต้นทุนการผลิตและมาตรการรัฐ: โอกาสทองสำหรับผู้ซื้อ
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาจะมีการปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาทในช่วงนี้ส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ที่เกิดขึ้นในทันที
“ดังนั้น ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ” ดร. สุรเชษฐ กล่าว “นอกจากจะลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ ช่วงเวลานี้ยังเป็นจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำ อีกทั้งยังได้รับแรงสนับสนุนจาก 2 มาตรการจากภาครัฐ ได้แก่ การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำ
