การประเมินศักยภาพและความเสี่ยงของ 6 ทำเลทองในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
ปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผช于การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ วิกฤติความสามารถในการขอสินเชื่อกลายเป็นความท้าทายที่สำคัญ ส่งผลให้มีโครงการที่อยู่อาศัยถูกปฏิเสธการให้สินเชื่อสูงมาก โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึงเกือบ 70% ปัญหานี้ผลักดันให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องถอยห่างจากตลาดมวลชน (Mass Market) หันไปพึ่งพากลุ่มลูกค้าระดับลักชัวรี (Luxury Market) ที่มีเงินทุนหนาและไม่ต้องอาศัยเงินกู้เป็นหลัก
อย่างไรก็ตาม ในอีกด้านหนึ่งตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงมี “โอกาส” อยู่ โดยเฉพาะตลาดบ้านแนวราบในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งเป็นทำเลที่ลูกค้าระดับกลาง-ล่างยังคงมองหาอยู่เสมอ
รายงานจากเทอร์ร่า (Terra) ได้ทำการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยกว่า 4,000 โครงการทั่วพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล เพื่อวิเคราะห์และให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับโอกาสและความท้าทายใน 6 ทำเลหลัก ซึ่งแต่ละทำเลมีความต้องการของลูกค้าและกลยุทธ์ทางการตลาดที่แตกต่างกันไป
ทำเลทอง: โอกาสและความเสี่ยงในมุมมองของนักพัฒนา
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – สีลม สาทร สุขุมวิท พระราม 3
ในกลุ่มโซนศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ เช่น สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังถูกแบ่งแยกออกเป็นกลุ่มเฉพาะทาง (Niche Market) แนวราบในโซนนี้มีราคาสูงมาก โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยทะลุเกือบ 65 ล้านบาท และยังคงเติบโตต่อเนื่องประมาณ 10% ต่อปี แม้ตลาดโดยรวมจะมีภาวะชะลอตัวก็ตาม
สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในโซน CBD มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรกลับทรงตัว สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนว่าโซนนี้คือตลาดสำหรับ “คนระดับสูง” ที่มีกำลังซื้อสูงเท่านั้น
สินค้าคงเหลือในตลาดส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับลักชัวรี ซึ่งผู้ประกอบการมักจะมุ่งเป้าหมายไปที่กลุ่มลูกค้าระดับสูงที่มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวนมากตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป หรือกลุ่มนักลงทุนรายใหญ่ (HNWI – High Net Worth Individuals) โครงการที่ประสบความสำเร็จในโซนนี้ไม่ใช่โครงการที่ขายดีจากการวัดแค่ตารางเมตร แต่คือโครงการที่สามารถ “ขายประสบการณ์ชีวิต” ที่หรูหราและตอบโจทย์การลงทุนได้ ความท้าทายหลักของโซนนี้คือต้นทุนการดำเนินงานที่สูง การแข่งขันที่รุนแรง และการมีตัวเลือกจำนวนมากให้ลูกค้าได้เปรียบเทียบ
โซนในเมือง (Urban) – จตุจักร รัชดา พญาไท ห้วยขวาง
โซนในเมืองของกรุงเทพฯ เช่น จตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับวิกฤตที่รุนแรงที่สุดในรอบ 10 ปีของตลาดคอนโดมิเนียม มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แม้จะมีโครงการที่ยังคงสามารถขายได้ในราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ตลาดแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น ได้กลายเป็น “พระเอก” ของโซนนี้ ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจริงได้เป็นอย่างดี ความท้าทายของโซนนี้คือการต้องแข่งขันกับตลาดคอนโดมือสองที่มีจำนวนมาก
โซนตะวันออก – เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง
โซนตะวันออก เช่น เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังเป็น “ดาวรุ่ง” ที่มาแรงของตลาดบ้านแนวราบ ด้วยอัตราการเติบโตที่ต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะโครงการระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดในโซนนี้ยังคงทรงตัวอยู่ที่ระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่โครงการที่มีอัตราการขายดีมักจะเป็นคอนโดในราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อในโซนนี้พร้อมที่จะจ่ายเงินเพิ่มขึ้นเพื่อแลกกับคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ความท้าทายหลักของโซนนี้คือการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมและระบบขนส่งสาธารณะที่ต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่
โซนตะวันตก – ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ พระราม 2
โซนตะวันตก เช่น ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 กำลังเผชิญกับความท้าทายด้านราคาและยอดขายที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด แม้ราคาบ้านแนวราบจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5% แต่จำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวกลับลดน้อยลง ทำให้ปริมาณสินค้าคงค้างในระดับราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นกลุ่มที่ขายยาก เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกันตลาดแมสในราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับขายดี และมีการเปิดตัวโครงการคอนโดลดลงถึง 30% ต่อปี สะท้อนให้เห็นถึงการตั้งรับเต็มรูปแบบของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โซนนี้จึงเป็น “โอกาส” สำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ในขณะเดียวกันก็เป็น “ความท้าทาย” สำหรับตลาดระดับกลาง-บนที่ต้องใช้เวลาในการระบายสินค้าคงค้างออกไป
โซนเหนือ – ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต ลำลูกกา
ในโซนเหนือ เช่น ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา การขยายตัวของโครงการบ้านแนวราบ และคอนโดมิเนียมกำลังเติบโตอย่างต่อเนื่องตามแนวรถไฟฟ้า ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบยังคงค่อนข้างนิ่งทั้งด้านราคาและจำนวนโครงการเปิดใหม่ โครงการที่กระจายอยู่ส่วนใหญ่เป็นทาวน์โฮมและคอนโดในราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งได้รับการสนับสนุนอย่างดีจากแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง (หมอชิต-คูคต) ทำให้ราคาเริ่มไต่สูงขึ้นไปสู่ระดับ 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ปัญหาใหญ่ของโซนนี้คือ “ปริมาณสต็อกคงค้าง” ที่มีจำนวนมาก จุดขายที่ยังคงเป็นโอกาสคือทำเลที่เชื่อมต่อระหว่างใจกลางเมืองและชานเมือง กำลังอยู่ในช่วงพัฒนาเต็มรูปแบบ แต่ความท้าทายที่ต้องบริหารจัดการคือการควบคุมปริมาณสต็อกไม่ให้ล้นตลาด
โซนนนทบุรี
โซนนนทบุรี กลายเป็น “ศูนย์กลางการเติบโต” ของตลาดบ้านแนวราบอย่างแท้จริง ด้วยอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี ตลอดระยะเวลา 5-6 ปีที่ผ่านมา โครงการที่ขายดีที่สุดคือทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวในราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจริง ในทางตรงกันข้าม ตลาดคอนโดในแนวสายสีม่วงยังคงมีปัญหาปริมาณสินค้าคงค้างจากยุคเปิดตัวที่มียูนิตมากถึง 58,000 ยูนิต ภายในปีเดียว ทำให้เกิดภาวะสินค้าล้นตลาดมาเกือบ 10 ปี ระดับราคาคอนโดที่เหลืออยู่ในตลาดส่วนใหญ่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็น “โอกาส” ที่ตลาดบ้านแนวราบยังคงมีพื้นที่ให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่ความท้าทายของโซนนี้คือการจัดการกับปริมาณสินค้าคงค้างของตลาดคอนโดที่อ่อนแรง
อนาคตของการซื้ออสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าตลาดจะเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ เนื่องจากกำลังซื้อที่หดตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่ยังไม่เอื้ออำนวย แต่โอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีอยู่จริง โดยเฉพาะใน 2 กลุ่มหลัก ได้แก่ กลุ่มตลาดลักชัวรี (Luxury Market) ที่ได้รับการมองว่าเป็น “ที่หลบภัย” เนื่องจากมีกำลังซื้อที่ยังคงแข็งแกร่ง แต่ต้องมีการแข่งขันด้านความแตกต่างและคุณค่าใหม่ของผลิตภัณฑ์ และ กลุ่มตลาดแมส (Mass Market) ซึ่งมีโอกาสในกลุ่มบ้านราคา 3-10 ล้านบาทที่เป็นทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว ทางรอดของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในยุคนี้คือการช่วยให้ลูกค้า “กู้ผ่าน” ได้สำเร็จ และสร้างมูล
