ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: ป้อมปราการไร้วันตาย ท่ามกลางแรงสั่นสะเทือนเศรษฐกิจ 2569
ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่เผชิญกับแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและการเปลี่ยนแปลงทางภูมิรัฐศาสตร์ทั่วโลก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ยังคงไม่สามารถหลุดพ้นจากวัฏจักรชะลอตัวได้อย่างสมบูรณ์ ปัญหาหนี้ครัวเรือนและการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดได้ฉุดให้ตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมต้องสะดุด โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์เพื่อลดความเสี่ยงผ่านการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ อย่างไรก็ตาม หากมองเจาะลึกไปยัง “เซ็กเมนต์” (Segment) ของตลาด พบว่ามีบางส่วนที่ยังคงฉายแสงสว่างนำทางเศรษฐกิจ นั่นคือ ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท
การวิเคราะห์ข้อมูลล่าสุดจากผู้เชี่ยวชาญชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่น่าสนใจ: กลุ่มผู้บริโภคในตลาดบนยังคงมี เรียลดีมานด์ (Real Demand) หรือความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงอย่างต่อเนื่อง กลุ่มลูกค้าเหล่านี้ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจโดยตรงน้อยกว่าตลาดระดับแมส (Mass) ทำให้แม้เวลาในการตัดสินใจจะยาวนานขึ้น แต่ความพร้อมด้านกำลังซื้อก็ยังคงแข็งแกร่ง บทความนี้จะพาคุณเจาะลึกถึงสาเหตุที่ทำให้ตลาดบ้านหรูกลายเป็น “ป้อมปราการ” ที่ต้านทานแรงกระแทกทางเศรษฐกิจได้ดี และสำรวจการเคลื่อนไหวของ “สี่บิ๊กแบรนด์” ผู้เล่นรายใหญ่ที่กำลังช่วงชิงอำนาจซื้อจาก “เศรษฐีรุ่นใหม่” (Young Successor) ในยุคปี 2569
บ้านหรู 10-30 ล้านบาท: พลังขับเคลื่อนตลาดที่สวนกระแส
“ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ถือเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดโดยตรงในปัจจุบัน” สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย (Cushman & Wakefield) กล่าวเน้นย้ำ ในช่วงต้นปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมเผชิญกับความชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยมีสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ลดลงกว่า 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
“ความผันผวนนี้ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับกลยุทธ์ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่เริ่มลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันไปพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อกระจายความเสี่ยง” สุรเชษฐ อธิบาย “แต่ในขณะเดียวกัน ตลาดบ้านระดับบนกลับส่งสัญญาณไปได้ดี ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดนี้มีศักยภาพด้านการเงินและได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า”
ปรากฏการณ์บ้านหรู (Luxury Housing Phenomenon) ในตลาดไทยไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่ในสภาวะปัจจุบัน ความสำคัญของเซ็กเมนต์นี้กลับเด่นชัดขึ้นเนื่องจากสถานการณ์ที่กำลังซื้อในตลาดอื่นเริ่มหดตัว
ทำไมต้องบ้านหรู 10-30 ล้านบาท?
สัดส่วนความต้องการที่อยู่อาศัย (Core Demand): ตลาดแนวราบ (Horizontal Housing) ในประเทศไทยครองสัดส่วนมากถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการระดับนี้อย่างต่อเนื่อง และยังเป็นตลาดที่มีฐานกำลังซื้อในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury) ที่เน้นการซื้อเพื่อการลงทุนเป็นหลัก
ความยืดหยุ่นในการปรับตัว: แม้เศรษฐกิจโลกจะชะลอตัว แต่กลุ่มผู้ซื้อระดับบนมักจะ “ไม่รีบร้อนตัดสินใจ” พวกเขามีเวลาเพียงพอที่จะเปรียบเทียบราคา เงื่อนไข และคุณภาพ ก่อนตัดสินใจซื้อ ทำให้เกิดอำนาจต่อรองกับผู้ขายมากขึ้น แม้จะใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้น แต่นี่คือการเข้าถึง “มูลค่าที่ดีที่สุด” (Best Value)
แรงหนุนจากอัตราดอกเบี้ยต่ำ: แม้จะเริ่มมีสัญญาณการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย แต่ในช่วงปี 2569 อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งเป็นตัวเร่งให้ผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อดีมองหาโอกาสในการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีโอกาสเติบโตในระยะยาวอย่างอสังหาริมทรัพย์
นอกจากปัจจัยภายในประเทศแล้ว ปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ในช่วงต้นปี 2569 ได้ส่งผลกระทบอย่างมากต่อ ตลาดทุนและการลงทุน (Capital Market) ทำให้นักลงทุนรายย่อยเริ่มมองหา “สินทรัพย์ปลอดภัย” (Safe Haven Assets) ที่จับต้องได้ ซึ่งบ้านหรูที่มีที่ตั้งทำเลดีก็ตอบโจทย์ดังกล่าว
4 บิ๊กแบรนด์กับการช่วงชิง “ตลาดเศรษฐีใหม่”
ในขณะที่ผู้เล่นรายย่อยในตลาดเริ่มประสบปัญหาจากอุปสงค์ที่ซบเซา ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท ต่างแข่งขันกันอย่างดุเดือดผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อดึงดูดกลุ่มเป้าหมาย “เศรษฐีรุ่นใหม่” ซึ่งถือเป็นกำลังซื้อหลักในเซ็กเมนต์นี้
2.1 แสนสิริ (Sansiri): แบรนด์แม่ที่ครองตลาด
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงมีแบรนด์หลักคือ “เศรษฐสิริ” (Setthasiri) ที่วางตำแหน่งตัวเองเป็นแบรนด์บ้านเดี่ยวระดับบนและบ้านหรู ซึ่งมีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง แสนสิริสร้างภาพลักษณ์ของแบรนด์ “เศรษฐสิริ” ให้เป็นสัญลักษณ์แห่งความสำเร็จและรสนิยม (Taste & Status)
นอกจากนี้ แสนสิริยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” (Burasiri) ซึ่งอยู่ในระดับราคาใกล้เคียงกัน เน้นบรรยากาศการพักผ่อนในรีสอร์ต (Resort Living) และมีจุดเด่นด้านการบริการหลังการขายที่ครอบคลุม รวมถึงระบบรักษาความปลอดภัยอัจฉริยะ LIV-24 ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ต้องการการดูแลแบบครบวงจร
“แสนสิริให้ความสำคัญกับ การออกแบบเพื่อการใช้ชีวิต (Lifestyle-Centric Design) ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการดึงดูดคนรุ่นใหม่ พวกเขาไม่ได้มองหาแค่ตัวบ้าน แต่ต้องการสภาพแวดล้อมและระบบที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตประจำวัน” ผู้เชี่ยวชาญให้ความเห็น
2.2 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): ความไว้วางใจคือชัยชนะ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดของประเทศไทย ยังคงยึดมั่นในภาพลักษณ์ของความแข็งแกร่ง คุณภาพ และความไว้วางใจ แบรนด์หลักในตลาดบ้านระดับนี้ได้แก่ “ชัยพฤกษ์” (Chaiyaphruek), “มัณฑนา” (Mandana) และ “สีวลี” (Sivalee)
ถึงแม้ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยชื่อเสียงและคุณภาพที่สั่งสมมานาน ทำให้แบรนด์เหล่านี้ยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มลูกค้าที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในทำเลศักยภาพ
“ผู้ประกอบการอย่าง LH มีความได้เปรียบด้านขนาดและฐานลูกค้าเก่า ซึ่งทำให้พวกเขาสามารถนำเสนอแคมเปญการตลาดที่หลากหลาย และเน้นเรื่อง คุณภาพโครงสร้าง (Construction Quality) เพื่อให้ได้ลูกค้าที่ต้องการความมั่นใจสูงสุด”
2.3 เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): นวัตกรรมสู่บ้านหรู
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นสำคัญที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงคือ “บางกอก บูเลอวาร์ด” (Bangkok Boulevard) ที่มีราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” (Bangkok Boulevard Signature) ซึ่งอยู่ในระดับราคา 20-35 ล้านบาท
SC เน้นการพัฒนาโครงการที่ทันสมัยและมีนวัตกรรมทางเทคโนโลยี (Smart Home Technology) ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มลูกค้า Gen Y และ Gen Z ที่คุ้นเคยกับการใช้เทคโนโลยีในชีวิตประจำวัน
2.4 เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ครอบคลุมทั่วกรุงเทพฯ
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ยังคงแข็งแกร่งในตลาดบ้านระดับบนด้วยแบรนด์หลักคือ
