ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ไทย การมองหาทรัพย์สินที่คงทนและมีมูลค่าเพิ่มในระยะยาวถือเป็นกลยุทธ์ที่ผู้บริโภคให้ความสนใจอย่างมาก แม้ในช่วงที่เศรษฐกิจโลกมีความผันผวนและแรงกดดันทางต้นทุนการก่อสร้างในช่วงต้นปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ยังคงเป็นเซ็กเมนต์ที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มเรียลดีมานด์ (Real Demand) ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง และมีสถานะทางการเงินที่ค่อนข้างมั่นคง ซึ่งตลาดนี้กำลังเป็นที่ขับเคลื่อนสำคัญของผู้ประกอบการยักษ์ใหญ่ 4 ราย
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: ความท้าทายและการปรับตัว
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้กล่าวถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปี 2569 ว่า มีสัญญาณชะลอตัวที่ค่อนข้างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งผู้ประกอบการหลายรายเริ่มปรับกลยุทธ์โดยลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันไปให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยงที่เพิ่มสูงขึ้น
นอกจากนี้ ผู้บริโภคเองก็มีแนวโน้มที่จะชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างต่อเนื่อง สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 แสดงให้เห็นถึงการลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาในรายละเอียด จะเห็นได้ว่าตลาดในกลุ่มระดับราคาที่สูงขึ้นกลับมีความแข็งแกร่งกว่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านหรูราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างเห็นได้ชัด ปรากฏการณ์นี้สะท้อนว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังมีศักยภาพ มีความพร้อมทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส ซึ่งทำให้ตลาดบ้านระดับบน (Luxury & High-End) กลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดในปัจจุบัน
ทำไมบ้านหรู 10-30 ล้านจึงยังคงน่าสนใจ?
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้กลุ่มผู้ประกอบการหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในระดับราคาดังกล่าว ก็เนื่องมาจากความโดดเด่นของตลาดกลุ่มนี้ “สุรเชษฐ” ชี้ว่า โครงการแนวราบครองสัดส่วนสูงถึงประมาณ 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงกว่าและมีความต้องการที่ชัดเจน ทำให้ผู้ประกอบการเลือกที่จะลงทุนและพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง
ในมุมมองของผู้บริโภค กลุ่มลูกค้าในตลาดระดับนี้ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ ซึ่งรวมถึงการเดินทางที่เชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้เคียงกับสถานศึกษาชั้นนำสำหรับบุตรหลาน ตลอดจนสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ของผู้อยู่อาศัย
สำหรับทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง คือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง และราชพฤกษ์ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ก็เป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีศักยภาพสูงเช่นเดียวกัน
กลุ่มเป้าหมาย “เศรษฐีรุ่นใหม่” ในตลาดบ้านหรู
ผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมายหลักในตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท คือกลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง กลุ่มนี้ประกอบไปด้วยเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง ซึ่งมักเป็นกลุ่มที่ประสบความสำเร็จในอาชีพตั้งแต่อายุยังน้อย (Young Successor)
พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อของคนกลุ่มนี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาขายหรือโปรโมชั่นเพียงอย่างเดียว แต่จะเน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึงความสำเร็จของตนเอง ในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มักจะใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจนานขึ้น เพื่อมองหาเงื่อนไขที่ดีที่สุดในการลงทุน ซึ่งทำให้เกิดอำนาจต่อรองกับผู้ประกอบการเพิ่มสูงขึ้น
การบริหารต้นทุนและความเสี่ยงในสภาวะตลาดปัจจุบัน
แม้ว่าราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 5-10% ซึ่งมีแรงกดดันมาจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากความตึงเครียดในตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม”
“สุรเชษฐ” กล่าวเสริมว่า หากภาวะความตึงเครียดในตะวันออกกลางยังคงยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายบ้านในอนาคตมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ที่จะเกิดขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ดังนั้น ช่วงเวลานี้จึงถือเป็น โอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากเป็นการลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีแนวโน้มที่จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การซื้อที่อยู่อาศัยในเวลานี้จึงถือเป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว
นอกจากนี้ ปัจจุบันยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ และยังมี 2 มาตรการของภาครัฐที่ช่วยสนับสนุนตลาด ได้แก่ การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งมาตรการเหล่านี้จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ให้กับผู้ซื้อก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้นอีกครั้ง ดังนั้น การตัดสินใจซื้อในช่วงเวลานี้จึงถือเป็น ความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุด สำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
4 ผู้เล่นหลักในตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท
ปัจจุบัน ผู้ประกอบการแต่ละเจ้าต่างสร้างจุดเด่นและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าและสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นรายใหญ่ที่น่าสนใจหลายราย ซึ่งแต่ละรายมีแบรนด์ที่แข็งแกร่งและเป็นที่รู้จักในตลาดบ้านหรู
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) – Sansiri: แสนสิริถือเป็นผู้นำตลาดที่โดดเด่นด้วยแบรนด์ “เศรษฐสิริ” ซึ่งมีการปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างภาพลักษณ์ของความหรูหราและความสำเร็จให้กับผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ซึ่งเน้นดีไซน์บรรยากาศการพักผ่อนในรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) – Land and Houses: ในฐานะพี่ใหญ่ของวงการ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีภาพจำในเรื่องของคุณภาพและความเชื่อมั่น แบรนด์หลักที่ได้รับความนิยมในตลาดนี้คือ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนตามยุคสมัย ราคาขายอาจเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพ ทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในระดับนี้อยู่เสมอ
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) – SC: SC มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงคือ “บางกอก บูเลอวาร์ด” ซึ่งมีราคาเริ่มต้นประมาณ 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่มีราคาสูงขึ้นไปอีกระดับ โดยเริ่มต้นที่ประมาณ 20-35 ล้านบาท ซึ่งครอบคลุมกลุ่มลูกค้าที่ต้องการความหรูหราและฟังก์ชันที่เหนือกว่า
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) – AP: AP มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ซึ่งมีการกระจายตัวอย่างกว้างขวางในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยแบรนด์เหล่านี้เน้นการตอบสนองไลฟ์ส
