บ้านหรู 10-30 ล้าน: ‘ไม่มีวันตาย’ 4 บิ๊กแห่ชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
ไตรมาสแรก 2569 ตลาดอสังหาฯ สะดุด แต่กลุ่มบ้านหรูยังแกร่ง ตลาดบ้านหรู ขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ยุคใหม่ ด้วยเรียลดีมานด์ และเงินทุนที่มั่นคง ชี้ 4 บิ๊กแบรนด์ แข่งขันกันดุเดือด ชิงกำลังซื้อ “คนรุ่นใหม่” ผ่านกลยุทธ์แบรนด์ที่แตกต่าง
ในสภาวะเศรษฐกิจไทยที่กำลังเผชิญกับความผันผวน หลายภาคส่วนต่างส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าอุตสาหกรรมนี้ยังคงเป็นแกนหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่า “บางเซ็กเมนต์” เริ่มส่งสัญญาณที่บ่งบอกถึงภาวะชะงักงัน อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าตลาด “บางเซ็กเมนต์” ยังคงเติบโตอย่างน่าประหลาดใจ และกลายเป็นเสาหลักที่ค้ำจุนอุตสาหกรรมนี้ไว้ได้อย่างแข็งแกร่ง
กลุ่มที่ว่านี้คือ ตลาดบ้านหรู โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระดับราคา 10-30 ล้านบาท ซึ่งกำลังเป็นที่จับตามองของเหล่านักลงทุนและผู้ประกอบการรายใหญ่ โดยตลาดบ้านหรูนี้กำลังถูกขับเคลื่อนด้วยกลุ่มลูกค้า “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่มีเรียลดีมานด์สูง และไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากเท่ากลุ่มตลาดล่าง แม้ว่ากระบวนการตัดสินใจอาจใช้เวลานานขึ้น เนื่องจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจก็ตาม
บ้านหรูขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ยุคใหม่
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้ให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 ว่ามีสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกที่จะลดการเปิดตัวโครงการใหม่ หันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง ในขณะเดียวกัน ผู้บริโภคเองก็ชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ในทางกลับกัน ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับมีการเติบโตอย่างน่าจับตามอง โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังคงมีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดล่าง ส่งผลให้ตลาดบ้านหรู กลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบ้านหรูทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่” สุรเชษฐ กล่าวทิ้งท้าย
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด แข่งขันดุเดือด
ในยุคที่การแข่งขันในตลาดบ้านหรูรุนแรง ผู้ประกอบการแต่ละเจ้าต่างมุ่งมั่นที่จะสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าสนใจมากมายในตลาดนี้ เริ่มต้นที่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่มีแบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” เป็นจุดขาย มีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง และสร้างภาพจำว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สร้างภาพลักษณ์ให้กับผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” อีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นดีไซน์บรรยากาศการพักผ่อนในรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
ขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นพี่ใหญ่ของวงการนี้ มีภาพจำในเรื่องของคุณภาพและความเชื่อมั่น โดยแบรนด์หลักในระดับราคา 10-30 ล้านบาท คือ “ชัยพฤกษ์” “มัณฑนา” และ “สีวลี” ซึ่งมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัยเช่นกัน แม้ว่าราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพ ทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ
เช่นเดียวกันกับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ซึ่งได้รับความนิยมจากกลุ่มลูกค้าที่กำลังมองหาบ้านในทำเลศักยภาพใจกลางเมือง
และสุดท้าย บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ที่มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” กระจายตัวในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล ซึ่งมีจุดเด่นด้านทำเลที่เดินทางสะดวก และใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ
นอกจากนี้ยังมีผู้เล่นรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่า อาทิ ศุภาลัย และ พฤกษา ซึ่งถือเป็นรายใหญ่ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
เป้าหมาย “เศรษฐีรุ่นใหม่” – การลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิต
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดบ้านหรู “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ และความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
บ้านต้นทุนเดิม-มาตรการรัฐหนุน จังหวะทองสำหรับผู้ซื้อ
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากภาวะความขัดแย้งในภูมิภาค แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ และยังมี 2 มาตรการ
