วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ: 6 ทำเลทองในกรุงเทพฯ ปี 2566 — โอกาสหรือความเสี่ยง?
ในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังตกอยู่ในสภาวะ “วิกฤต” ที่ลึกและยาวนานกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ โดยเฉพาะปัญหาความสามารถในการกู้ซื้อ (Mortgage Rejection) ส่งผลให้ราคาบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท ถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ซึ่งถือเป็นสัญญาณอันตรายที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับกลยุทธ์และถอยออกจากตลาดแมส (Mass Market) หันไปพึ่งพากลุ่มไฮเอนด์ (High-End) ที่อาศัยเงินสดและไม่ต้องอาศัยการกู้ซื้อมากขึ้น
ท่ามกลางวิกฤตครั้งใหญ่นี้ สิ่งที่น่าสนใจคือตลาดบ้านแนวราบสำหรับผู้ที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงมี “โอกาส” ที่สามารถเติบโตได้ โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลชานเมือง (Suburban Areas) ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายที่ยังมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง
จากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ โดย เทอร์ร่า มีเดีย พบว่า 6 ทำเลหลักในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ต่างมีโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกัน ผู้ประกอบการต้องใช้กลยุทธ์ที่หลากหลายในการเข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายในแต่ละพื้นที่
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) — ตลาดลักชัวรีระดับบนสุด
ทำเลทองอย่าง สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ถือเป็น “สนามเด็กเล่น” ของตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ในกลุ่มบ้านแนวราบราคาสูง โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงกว่า 65 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งตลาดนี้ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องถึง 10% ต่อปี
ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม พบว่ามีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว สะท้อนให้เห็นว่านี่คือตลาดของกลุ่มคนที่มีเงินทุนสูง (HNWI) และนักลงทุนที่มองหาการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงอย่างแท้จริง
สินค้าส่วนใหญ่ที่เหลือขายในตลาดนี้คือโครงการระดับลักชัวรี (Luxury) ที่ต้องเจาะกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ และกลุ่มคนที่มีความมั่งคั่งสูง ซึ่งมักจะซื้อเป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุนมากกว่าที่อยู่อาศัยจริง โครงการประเภทนี้จะ “เน้นขายประสบการณ์และคุณค่า มากกว่าขนาดของพื้นที่อยู่อาศัย”
โอกาส: การเติบโตต่อเนื่องของตลาดลักชัวรี และความต้องการสินทรัพย์ในทำเลทอง
ความท้าทาย: ต้นทุนการพัฒนาสูง การแข่งขันรุนแรง และลูกค้ามีทางเลือกหลากหลาย
โซนในเมือง (Urban) — วิกฤตคอนโดและความหวังของทาวน์โฮม
ทำเลในเมืองอย่าง จตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับช่วงที่ยากลำบากที่สุดของตลาดคอนโดในรอบ 10 ปี จำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ (Significant Drop)
สินค้าที่ยังคงขายได้ดีในตลาดนี้ คือคอนโดมิเนียมในราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร และบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น ถือเป็น “ฮีโร่” ของตลาดโซนนี้ ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการของผู้ที่อยู่อาศัยจริงและกำลังมองหาที่อยู่อาศัยในเมือง
โอกาส: ความต้องการทาวน์โฮมในเมืองและสินค้าตลาดกลาง-ล่าง
ความท้าทาย: การแข่งขันที่รุนแรงจากตลาดคอนโดมือสองจำนวนมหาศาล
โซนตะวันออก (Eastern Bangkok) — ตลาดเกิดใหม่ที่เติบโตด้วยผู้อยู่อาศัยจริง
โซนตะวันออก ได้แก่ เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังกลายเป็นตลาดดาวรุ่ง (Rising Star) สำหรับบ้านแนวราบ โดยมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะสินค้าในกลุ่มราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท
ในขณะที่ตลาดคอนโดยังคงทรงตัวอยู่ที่ระดับ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่คอนโดที่ขายดีที่สุดกลับอยู่ในกลุ่มราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อจำนวนมากยอมจ่ายในราคาที่สูงขึ้นเพื่อแลกกับการอยู่อาศัยจริง
โอกาส: การเติบโตของตลาดบ้านแนวราบในกลุ่มราคา 3-10 ล้านบาท และความต้องการอยู่อาศัยจริง
ความท้าทาย: การพัฒนาระบบสาธารณูปโภคและโครงข่ายคมนาคม เพื่อรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่
โซนตะวันตก (Western Bangkok) — ความเสี่ยงในตลาดกลาง-บน และโอกาสของบ้านราคาต่ำ
โซนตะวันตก ได้แก่ ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 มีการเติบโตด้านราคาอย่างต่อเนื่อง แต่มาพร้อมกับความเสี่ยงสูง จำนวนโครงการใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด และสินค้าในกลุ่มราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายยากเพิ่มมากขึ้น
ในทางตรงกันข้าม ตลาดแมส (Mass Market) ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กลับขายดีอย่างโดดเด่น และจำนวนโครงการคอนโดใหม่ลดลงอย่างมากถึง 30% ต่อปี สะท้อนว่าผู้ประกอบการกำลังตั้งรับเต็มรูปแบบ และพร้อมที่จะรับมือกับความผันผวนของตลาด
โอกาส: ตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีความต้องการสูง
ความท้าทาย: การระบายสินค้าคงค้างในกลุ่มราคา 10-20 ล้านบาท และการแข่งขันด้านราคาในตลาดแมส
โซนเหนือ (Northern Bangkok) — การเติบโตตามแนวรถไฟฟ้าและความท้าทายด้านสต็อก
โซนเหนือ ได้แก่ ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา เป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องของตลาดทาวน์โฮมและคอนโด ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ทำให้ราคาขยับสูงขึ้นในกลุ่มราคา 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร
อย่างไรก็ตาม ตลาดแนวราบกลับยังคงทรงตัวทั้งในแง่ของราคาและจำนวนโครงการที่เปิดตัว โดยสินค้าส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท
โอกาส: ตลาดทาวน์โฮมและคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต
ความท้าทาย: ปัญหา “สต็อกเหลือจำนวนมาก” (Excessive Stock) ที่ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ
โซนนนทบุรี (Nonthaburi) — ตลาดแนวราบบูม คอนโดต้องเร่งเคลียร์สต็อก
โซนนนทบุรี ถือเป็นทำเลที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดที่สุดสำหรับตลาดบ้านแนวราบ โดยมีราคาเพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ย 10% ต่อปี ติดต่อกันมานานถึง 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีคือกลุ่มราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งตรงกับความต้องการของผู้ที่อยู่อาศัยจริงอย่างแท้จริง
ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดในโซนนี้ยังคงต้องเผชิญกับปัญหา “สต็อกเหลือล้น” (Oversupply) จากการเปิดตัวโครงการจำนวนมากถึง 58,000 ยูนิต ในปี 2558 ทำให้ต้องใช้เวลานานหลายปีในการระบายสินค้าทั้งหมด ระดับราคาที่เหลืออยู่ส่วนใหญ่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร
โอกาส: ตลาดบ้านแนวราบที่ยังมีโอกาสเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทาย: การระบายสต็อกคอนโดที่สะสมมาเป็นเวลานาน
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: “คุณภาพชีวิต” คือกุญแจสำคัญ
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะกำลังเผชิญกับวิกฤตครั้งใหญ่ จากปัญหาเศรษฐกิจ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย แต่ก็ยังมี “โอกาส” ที่น่าจับตาอยู่ใน 2 กลุ่มหลัก ได้แก่
ตลาดลักชัวรี (Luxury Market): ถูกมองว่าเป็น “Safe Haven” เนื่องจากกลุ่มลูกค้าระดับบนมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง และยังคงให้ความสนใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับสูง
ตลาดบ้านแนวราบ (Residential Housing) ในกลุ่มราคา 3-10 ล้านบาท: เป็นตลาดที่ตอบสนองความต้องการของผู้ที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ซึ่งยังคงมองหาทาวน์โฮม
